Типичная ситуация: продаем двушку, и с доплатой покупаем трешку. Продаем студию и с доплатой приобретаем однокомнатную… А если все то же, но без доплаты? Увеличить количество метров просто так. Как?
Ясно, что увеличить количество квадратный метров можно, если сменить район на менее престижный: например, с Петроградки уехать в Купчино или ухудшить качество дома – из сталинки перекочевать в хрущевку. Но это не самый интересный вариант. А как увеличить жилплощадь, не ухудшая ни район, ни качество дома.
Дело в том, что у каждой квартиры есть определенный ценовой диапазон: минимум и максимум. За какую цену получится продать, минимальную, среднюю или максимальную, зависит от сроков продажи, текущего состояния рынка, качества подачи объекта в рекламе, да и, в конце концов, от везения.
И максимальная цена на однушку зачастую это – минимальная цена за двушку в том же доме, или похожем, если получится идеально все состыковать.
Чтобы понять, как это работает, можно посмотреть историю сделок по любому дому в Авито.
К примеру, панельная пятиэтажка 1959 года на Новочеркасском проспекте, 46 (здесь и далее – примеры из Санкт-Петербурга, но, возможно, вы приведете аналогичные примеры из других городов).
В ноябре 2023 года трешка площадью 55 кв. м на четвертом этаже этого дома, согласно данным Авито, была продана за 7,7 млн рублей. А возможно, и дешевле – ведь продавец не всегда меняет цену на ту, о которой договорились с покупателем, перед снятием объекта с рекламы (не смотрите, что это 2023 год – с тех пор цены на недвижку не сильно поменялись, во всяком случае, в этом сегменте).
Возможно, что эта трешка и не была продана, а продавец просто устал ждать и отказался от продажи. Но это означает, что сделай вы ему предложение в ноябре 2023-го на уровне 7,6 млн, то наверняка продал бы.
А в начале 2023-го за 7,5 млн была продана двушка 44,3 кв. м на том же четвертом этаже. Думаю, что была именно продана, так как объект простоял в рекламе всего два месяца без снижения цены.
Вот вам и минимальный ценовой зазор – между двушкой и трешкой, если звезды сошлись.
Для верности посмотрим еще историю сделок Домклик (тут уже точно указаны данные по проведенным сделкам). В декабре 2024 – феврале 2025-го по соседству с указанным адресом прошло несколько сделок с двушками порядка 45 кв. м в аналогичных панельных домах тех же лет постройки, на проспекте Шаумяна, Заневском проспекте. Цена продажи таких двушек варьировалась в пределах 6,9-7,7 млн рублей.
А вот данных по продажам трешек в этих домах Домклик не дал – таких сделок за последнее время просто не было. Продавцы пробуют продавать трехкомнатные в панельных пятиэтажках за 9-10 млн. Но что-то мне подсказывает, что реальная цена, за которую их будут покупать, это примерно 8 млн. Опять же, зазор между успешно проданной двушкой и трехкомнатной минимален.
На самом деле, чем больше площадь квартиры в эконом-сегменте, тем менее ликвиден объект. В отсутствие ипотеки однушки, двушки идут на ура, а трехкомнатные, как свидетельствуют данные Домклик, почти не продаются сейчас. И чем больше комнат, тем хуже.
Если вы посмотрите на сегмент многокомнатных квартир – по 5-6 комнат (это уже жилье не советского периода, а дореволюционное, в центре), то там квадратный метр кое-где предлагают уже за 120 тыс. рублей.
Справедливости ради отметим, что этот ход – поменять однушку на двушку или двухкомнатную на трешку с минимальной доплатой или без работает, прежде всего, в сегменте относительно старых домов.
В новостройках этот трюк, скорее всего, не прокатит. Там продавцы очень четко привязывают метраж к цене – и объекты ликвидные, хорошо продаются, даже если это просторная квартира.
Итак, если не спешить, выставить в продажу двухкомнатную квартиру по максимальной рыночной цене (подчеркну: рыночной, а не фантазийной) и терпеливо подождать, то можно найти покупателя, которому нужна именно эта квартира, именно в этом доме. И он не будет торговаться так активно, у кого география поиска очерчена гораздо шире – несколькими районами города.
И далее – выручив максимум за свою, допустим, двухкомнатную квартиру, ловим трешку практически по той же цене. Такое возможно, если это, например, срочная продажа. Или имеются какие-то сложности, но вполне решаемые (необходимость получения согласования органов опеки, снятия ипотечного обременения и т.п.). И паззл может сложиться.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Сколько нужно скинуть, чтобы продать квартиру
👉Студии в Мурино скоро раскупят
👉Продать квартиру стало легче, чем купить: треш в начале года
👉Самые дешевые однокомнатные квартиры на первичке (Рейтинг. Все районы!)
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!