Попалось на глаза одно интересное дело. Сразу оговорюсь, что оно выбивается из общей судебной практики по стране. Ранее я уже раскрывал эту тему (ссылки в конце статьи). Даже более мягкая формулировка (индексация проводится арендодателем, но оформляется соглашением), которая до недавнего времени использовалась в договорах «Красное и Белое», в большинстве случаев не позволяет арендодателям провести индексацию.
В рассматриваемом случае через суд проведена индексация даже с более жесткой формулировкой для арендодателя: изменение цены возможно по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением.
Краткие обстоятельства дела
- Арендодатель в сентябре 2020 года сдал нежилое помещение по долгосрочному договору под магазин «Пятерочка».
- Стороны установили минимальный размер ежемесячной арендной платы в сумме 165 000 рублей.
- Договором предусмотрено, что начиная со второго года и не чаще одного раза в год стороны вправе по соглашению сторон изменить размер арендной платы на величину индекса потребительских, но не более чем на 4 процента. Изменение размера ежемесячной арендной платы оформляется дополнительным соглашением.
- По мнению арендодателя в начале 2022 года произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: увеличилась стоимость расходов по объекту, выросла инфляция, индекс потребительских цен с момента заключения договора вырос более, чем на 10 процентов, экономическая ситуация в стране неблагоприятно изменилась.
- Собственник в январе 2022 направил в «Пятерочку» предложение об изменении договора, на которое был получен отказ.
- В марте арендодатель повторно направил письмо об изменении договора и предложил арендатору подписать дополнительное соглашение об изменении пункта по минимальному размеру арендной платы.
- Арендатор отказался и от этого, после чего арендодатель обратился в суд.
К каким выводам пришел суд
- Договором закреплено право арендодателя на увеличение размера арендной платы со второго года аренды.
- В договоре не предусмотрен механизм реализации данного права при отказе арендатора от предложения об изменении размера арендных платежей.
- Договор аренды носит долгосрочный характер, так как заключен на 84 месяца.
- Отсутствие в договоре, предложенном арендатором, механизма реализации права арендодателя на повышение размера арендной платы при наступлении определенных в нем условий, ухудшает положение арендодателя по сравнению с положением арендатора. Арендатору же при наступлении невыгодных для него условий договором предоставлено право на уменьшение арендной платы в одностороннем порядке путем уведомления арендодателя.
- По правилам ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
- В соответствии с правовой позицией Пленума ВАС РФ (п.8 постановления от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах»), в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.
- В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента (пункт 11 Постановления № 16).
- Суд оценил условия договора как обязанность арендатора на изменение арендной платы по требованию арендодателя при наступлении определенных условий. Иной подход свидетельствовал бы о предоставлении арендатору более выгодных условий и преимущественного положения, что недопустимо в силу приведенных норм права и разъяснений действующего законодательства.
- В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, стороной может быть заявлено в суд требование об изменении договора.
- По результатам рассмотрения спора минимальная арендная плата увеличена на 4 процента, что соответствует условиям договора аренды.
Вот такая, можно сказать, резонирующая позиция суда. Конечно, такое постановление «греет сердца» многочисленных арендодателей, имеющих федеральных контрагентов с длинными контрактами, но оно больше исключение, чем правило. Дабы избежать подобных проблем – либо предусматривайте однозначное право арендодателя на проведение индексации (такое мыслимо с федеральными продуктовыми сетями, если в вашем помещении они заинтересованы), либо не подписывайте подобные контракты, либо делайте это осознанно, закладывая страховочные механизмы (например, товарооборот).
Сталкивались с интересной судебной практикой по арендным отношениям? Пишите в комментариях или в телеграмм-канал.
Судебный акт будет выложен в телеграм-канале.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды
Предлагаю ознакомиться с другими интересными (и главное полезными!) статьями, касательно индексации арендной платы.