Еще в прошлом году в России наблюдались все классические признаки ипотечного пузыря: быстрый и необоснованный рост цен на квадратные метры, рекордный рост количества ипотечных кредитов и растущая доля просроченной задолженности. Есть ли в реальности на рынке ипотечный пузырь — и какова вероятность повторения американского ипотечного кризиса 2008 года?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Итак, про пузырь. Он, безусловно, есть. Но я считаю, что американского сценария — то есть резкого роста проблемных кредитов вкупе с тотальным обрушением цен — на горизонте пока не видно. Пока все идет к тому, что пузырь будет сдуваться постепенно. Цены снижаются уже около года и продолжат снижаться дальше, но плавно.
Как формировался ипотечный пузырь
В 2018 году на рынке появилась первая массовая ипотека с льготной ставкой — семейная. В этом же году ввели эксроу-счета для застройщиков многоквартирных домов. Эта мера позволила навести порядок и защитить дольщиков от рисков при покупке новостроек — но затраты самих застройщиков возросли. А через два года случилась еще и пандемия, стройки встали. И государство ввело дополнительные меры поддержки для застройщиков — в том числе льготную ипотеку «для всех» под 6% на покупку новостроек.
Рынок оценил этот подарок. Спрос на новое жилье просто взлетел, а банки и застройщики начали массовую игру «завлеки клиента»: субсидировали ставки до 4–5%, предлагали ипотеку без первоначального взноса, придумывали разные варианты «околонулевой» ипотеки. Цены, естественно, полезли вверх.
Постепенно льготные программы расширялись, условия становились более лояльными. Ту же семейную ипотеку давали семьям даже с одним маленьким ребенком — или с двумя несовершеннолетними детьми. В конце 2023 года, когда ЦБ ввел-таки правило «одна ипотека в одни руки», у нас в стране действовали: ипотека с господдержкой под 8%, семейная ипотека под 6%, сельская ипотека под 3%, IT-ипотека под 5% годовых. Это при том, что уже тогда ключевая ставка была 16% — а инфляция и не думала останавливаться.
Дешевые кредиты, которые до декабря 2023 года можно было брать в неограниченном количестве, привлекли на рынок недвижимости не только тех, кому надо было улучшить жилищные условия — но и много инвесторов. Я бы даже сказала, что все вдруг стали инвесторами: кредиты были доступными, платежи, до некоторого времени, — вполне посильными. До массового введения льготных программ люди думали об ипотеке как о средстве улучшить жилищные условия.
Когда ипотека стала супердоступной, у людей стали появляться другие мысли: пока можно, надо купить квартиру ребенку. Надо купить квартиру под сдачу в аренду, «на старость». А что, если сейчас купить, через год продать — и купить уже две? И так далее.
Кроме того, в стране умножилась денежная масса: выплаты участникам СВО, увеличение зарплат сначала в ВПК, а потом во всех отраслях. Да и санкции привели к тому, что деньги граждан преимущественно оставались в стране. В итоге цены разогнались так, что даже ЦБ со своей нынешней супержесткой политикой едва смог их сдержать.
Когда стало понятно, что что-то не так
О том, что рынок недвижимости развивается ненормально, стали говорить еще в 2022 году. Тогда же, кстати, Эльвира Набиуллина выступила против так называемой околонулевой ипотеки — схемы, при которой банки предоставляют заемщику ипотеку под экстремально низкий процент, при этом застройщик завышает для покупателя стоимость квартиры. И очень вовремя. Если бы такие схемы стали массовыми — нынешний ипотечный пузырь был бы гораздо страшнее.
Центробанку, правда, не удалось искоренить это явление совершенно. Варианты субсидированной ипотеки, которые застройщики совместно с банками предлагают клиентам сегодня, в основе своей имеют тот же принцип: удорожание объекта в обмен на снижение ставки. Но уже через пару месяцев начнет действовать новый ипотечный стандарт, который сделает подобные схемы невозможными. При нынешней ключевой ставке это практически заморозит продажи новостроек — зато ипотечный пузырь будет сдуваться.
Почему я думаю, что пузырь не лопнет
В отличие от США 2000-х годов у нас все-таки не было настолько бесконтрольного кредитования. Кроме того, большинство льготных кредитов брались в сравнительно благополучное время: в 2020–2022 годах, частично в 2023 году. Да, инфляция сейчас выросла. Но доход у большинства заемщиков тоже вырос, а платежи по ипотеке остались на прежнем уровне. Так что эти кредиты в основной своей массе благополучно гасятся — и доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного портфеля в России пока остается низкой.
Это не ведь не первый в России ипотечный пузырь. Вспомните 2014 год, когда после сумасшедшего роста экономики мы получили санкции за Крым — и рынок недвижимости, в частности новостроек, ушел в рецессию до 2017 года. Пузырь сдувался на протяжении трех лет. Считаю, что и сейчас не будет резкого обвала: все-таки ЦБ последний год здорово охладил рынок холодным душем.
Рынок недвижимости не остановился. Конечно, большинство сделок сейчас идут за наличные, но их вовсе не мало: приходят люди с выплатами за участие в СВО, приезжают жители Оренбуржья с выплатами за затопленное жилье, было несколько человек из Херсона, с жилищными сертификатами. Есть люди, которые некоторое время держали деньги в банках, но сейчас переживают, что вклады могут заморозить — и спешат вложить в более надежный, на их взгляд, актив: недвижимость. Есть предприниматели, которые решают свои задачи. Никуда не делись инвесторы. Они покупают квартиры под сдачу в аренду, в том числе краткосрочную — чаще всего в старом жилфонде, но в хорошей локации: рядом с метро или около университетов. Есть те, кто покупает дома, тоже для сдачи в аренду. Поэтому цены если и снижаются, то очень плавно.
Конечно, тут есть еще один «фактор икс» — застройщики. Понятно, что резкое сокращение льготных программ ударило по ним сильно — но мы не знаем их внутренней кухни и не можем судить, насколько это для них катастрофично. Если застройщики начнут банкротиться, то это повлияет и на ипотечный пузырь.
Работают ли меры Центробанка?
В целом работают, но на мой взгляд они запоздалы и неизбирательны. Я не экономист — но мне кажется, надо было убить льготную ипотеку еще год назад. Тогда и пузырь был бы меньше. А то, что происходит сейчас, эта затяжная волна повышений ключевой ставки, которым не видно ни конца ни края — она изнурительна для бизнеса, причем почти любого.
Ведь у нас сейчас субсидируется лишь несколько отраслей. А как жить другим отраслям, как развивать производственные мощности? Как, в конце концов, в таких условиях должно заработать импортозамещение?
Я, конечно, сейчас ухожу от собственно ипотеки в область политики, но не могу не сказать: можно только сожалеть, что банки у нас в стране не работают на общее развитие экономики. Потому что те триллионы, которые сейчас скопились у людей на банковских вкладах — это деньги, которые должны работать в реальном секторе экономики, развивать производство, умножать количество товаров и услуг и тем самым снижать инфляцию. Сейчас они просто лежат и приносят прибыль банкам.
Но если вернуться к теме — да, нынешние ограничения ЦБ в области ипотеки работают. И рынку придется пройти через эту боль, чтобы в итоге «слезть с иглы» льготного кредитования и выздороветь. Не думаю, что участники рынка недвижимости: застройщики, риелторы — рады новым правилам, но они необходимы, как операция при запущенной болезни.
Вот такие мысли.
Конечно, это только мое личное мнение, которое может быть ошибочным. В текущей ситуации сложно делать однозначные выводы, когда так много остается за кадром. Мы попросту многого не знаем и не видим. Вообще, этот кризис больше зависит от событий на политической арене, чем от экономических законов — поэтому серьезные перемены в мировой политике способны радикально поменять ситуацию в нашей экономике.
🔔 Если вы живете в Екатеринбурге или собираетесь туда переезжать, я могу помочь вам с любым вопросом, касающимся недвижимости. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Возможно, вам будет интересно:
✅ Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция
✅ «Риелтор — лишнее звено»? Зачем на самом деле нужны специалисты по недвижимости
✅ Остался без квартиры, да еще и должен: когда не стоит тянуть с продажей ипотечной недвижимости?