В 2025 году наступит настоящая налоговая революция. Нововведения затронут правила подачи деклараций, определения резидентства и расчёта налога с аренды и продажи жилья.
Налоговый адвокат Вадим Баранча выступил специально для Клуба риелторов М2. Он рассказал про ключевые изменения и поделился советами, как помочь клиентам избежать ошибок. Здесь собрали самое важное, а полную запись вебинара смотрите по ссылке.
Кто будет платить налог с материальной выгоды
Материальной выгодой при получении ипотеки считается экономия на процентах, которые заёмщик выплачивает банку. Например, клиент взял кредит на 5 миллионов рублей по льготной ставке 5%. За год он переведёт 250 тысяч рублей. При рыночной ставке в 20% сумма была бы больше — 1 миллион. Значит, он сэкономил 750 тысяч рублей. Этот доход облагается налогом в 35%.
Летом 2024 года в закон внесли изменения. Теперь заёмщик платит налог с материальной выгоды, только если получил кредит от взаимозависимого лица. Например, сотрудник банка оформил ипотеку у своего работодателя или директор банка взял кредит в своей же компании.
Как изменились ставки НДФЛ
Если сделка прошла в 2024 году, но деньги поступят только в январе 2025 года, то ФНС начислит налог уже по новым ставкам. Предупредите клиентов о последствиях при задержках регистрации или отсрочках платежей.
Продажа. Налог считается на разницу между суммами покупки и продажи недвижимости. Для таких сделок всего две ступени:
- доходы до 2,4 млн рублей — ставка 13%,
- доходы свыше 2,4 млн — ставка 15%.
Дарение. Если жильё подарили близкие родственники или члены семьи, налог не начисляется. В остальных случаях нужно заплатить НДФЛ. Доход считается от кадастровой стоимости объекта.
Переуступка. Государство вводит для резидентов прогрессивную шкалу с пятью ставками. Налог считается с прибыли:
- до 2,4 млн рублей — 13%,
- от 2,4 до 5 млн — 15%,
- от 5 до 20 млн — 18%,
- от 20 до 50 млн — 20%,
- свыше 50 млн — 22%,
- для нерезидентов ставка остаётся фиксированной — 30%.
Повышенные ставки применяются не к полной сумме прибыли, а только к той части, которая превышает порог. Например, клиент заработал 6 миллионов рублей. Он заплатит 13% с 2,4 миллиона, 15% — с 2,6 миллиона, 18% — с 1 миллиона.
Аренда. Здесь работает такая же шкала, как и для переуступки.
❗️ Суммарные доходы от продажи и дарения считаются в один котёл, а от переуступки и аренды — в другой. Допустим, клиент продал квартиру, получил в дар другую и сдавал её арендаторам. Доходы от продажи и дарения складываются, и человек заплатит 13 или 15% НДФЛ в зависимости от суммы. А налог на доход от аренды считается обособленно.
Как будут исчисляться сроки владения
Изменения коснутся четырёх случаев:
- Изъятие. Если государство изымает часть участка для своих нужд, срок владения оставшейся собственностью считается с первоначальной даты приобретения. Забрать землю могут, например, для строительства дороги.
- Разделение. Если собственник делит жилое помещение на несколько частей, срок владения каждым из них остаётся таким же, как у исходного объекта. Например, клиент сделал из одного большого дома два маленьких с отдельными входами.
- Объединение. Если собственник объединяет несколько жилых помещений в одно, срок исчисляется с момента приобретения последнего объекта. Скажем, клиент купил две квартиры на одной лестничной площадке: одну — в 2020 году, другую — в 2021-м. В 2024 году он объединил их. Датой вступления в собственность считается 2021 год.
- Выделение долей. Если члены семьи получили доли по материнскому капиталу, отсчёт ведётся с момента покупки жилья. Например, мама оформила ипотеку на квартиру в 2017 году. Спустя несколько лет погасила кредит и выделила доли детям и мужу. Срок у всех совладельцев будет считаться с 2017 года.
Какие данные налоговая будет запрашивать у Росреестра
Раньше, если продавец не подавал декларацию до 30 апреля, ФНС рассчитывала налог с продажи только по данным из Росреестра и отнимала необлагаемый минимум в 1 миллион рублей. С 2025 года налоговая начнёт автоматически запрашивать сведения не только о доходах от продажи, но и о первоначальной стоимости покупки. Если стоимость указана в договоре купли-продажи, налоговая сама вычтет её из дохода.
Как ФНС будет определять статус нерезидента
По текущим правилам, если гражданин находится в России не менее 183 дней в календарном году, он считается налоговым резидентом и может платить НДФЛ по ставке 13% на прибыль от продажи недвижимости. Нерезиденты платят 30% с полной суммы дохода, расходы не учитываются.
С 2025 года пограничная служба будет автоматически передавать в ФНС данные о пересечении границы. Налоговая сможет точно отслеживать, сколько дней человек находился в стране. Информация будет доступна за три предыдущих года: в 2025 году ФНС сможет проверить пребывание в стране в 2022, 2023 и 2024 годах.
Если человек живёт за границей, но подаёт декларацию как резидент, его могут обязать доплатить налог по ставке 30%, а также начислить пени за неправильное указание статуса.
Чтобы узнавать обо всех важных новостях и обмениваться опытом с коллегами, вступайте в Клуб риелторов — здесь вас ждёт профессиональное сообщество, полезная информация и поддержка единомышленников.