История с коварными кредитами на строительство ИЖС по супернизкой ставке обрастает все новыми подробностями.
Напомним: компания «ЦКС» обещала заказчикам построить частные дома в Ленобласти, причем предлагала ипотеку от банка ДОМ.РФ по супернизким (субсидированным) ставкам. В результате: дома не построены, ставки увеличены, заказчики остались без домов, но с долгами; банк судится с подрядчиком за 75 млн рублей.
С редакцией «Пригорода» связались потерпевшие. Они сообщили, что от действий «ЦКС» пострадали не менее 50 семей; аналогичные проблемы есть у нескольких десятков клиентов компании «Летвуд» (с ипотекой в Сбербанке. («Пригород» писал об этой истории в июне). Похожие сюжеты известны в Кировской области и в некоторых других регионах. С участием фирмы «Летвуд» в Сбере, по данным сервиса «ДомКлик» было заключено 78 договоров…
По «ЦКС»: действительно, возбуждено уголовное дело, пока - в отношении «неустановленных лиц».
Редакцию «Пригорода», как управдома Буншу, «терзают смутные сомненья». Последние три года на федеральном уровне велось много разговоров про эскроу для ИЖС.
И главный пункт преткновения: если эта норма не будет обязательной - она никому особо не нужна (дорогие деньги и пр). А делать ее обязательной - вроде бы не с чего: ну, нет на загородке столько проблем и мошенничества, сколько было в строительстве МКД перед реформой 2018-го.
Но только обязательность эскроу позволит включить в частную застройку банки и давать им зарабатывать на ИЖС «в два конца» - и на кредитовании застройщика, и на кредитовании заказчика, как в многоквартирном строительстве.
Конечно, предполагать, что скандалы с недобросовестными подрядчиками и субсидированной ипотекой затеяны специально, чтобы сделать эскроу обязательным - это лютая конспирология.
Но вот что этот скандал может быть использован для данной цели - вполне вероятно. Как были использованы в квартирном строительстве банкротства Urban Group и «СУ-155» - для изменения правил игры.
Мнения экспертов
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
Я не вижу здесь какой-то конспирологии. Но однозначно могу сказать, что субсидированные ставки - это нарушение базовых экономических принципов, нарушение самой логики ипотеки, которая формировалась за предыдущие годы, в том числе - на основании сделанных ошибок.
Основа: размер кредита не должен превышать 60-70% рыночной стоимости залога. С одной стороны - есть твердый залог, который покрывает риски, с другой - есть низкая ставка, которая получается как раз благодаря надежным гарантиям и низкому риску.
Как только запускается история с кредитованием на строительство будущего объекта, когда самого объекта еще нет - сразу появляются вопросы и сомнения. Потому что нарушается базовая схема.
Когда в эту историю включается схема с дополнительными комиссионными, которые выплачиваются раньше, чем объект будет построен и которые мотивируют банк выдавать дешевые кредиты, плюс еще клиента мотивируют дополнительно, привлекая людей не самых продвинутых, не самых осведомленных…
Конечно, они соблазняются выгодными условиями, клюют на эту приманку - на низкий размер ежемесячного платежа. И не обращают внимание на качество продукта - и это также увеличивает риски.
Тем более, что в ИЖС работают не серьезные компании с большими активами и солидной репутацией, а мелкие подрядчики. Причем небольшая фирма может неплохо строить - до определенного момента, но у нее нет запаса прочности. И любая ошибка может опрокинуть ее финансовую модель. Пострадают и заказчики, и банки.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-я Академии недвижимости»
- Наша компания никогда не занималась «договорняками» с банками по субсидированной ставки, потому что дорожит своей репутацией. ЦБ РФ давно уже обратил внимание на эту совместную «уловку» девелоперов, строителей и некоторых банков, и запретил выдачу займов по ставкам ниже ключевой.
Жаль, что это было сделано слишком поздно. Суть схемы в следующем. Собственник участка (девелопер, застройщик) завышал существенно цену на участок, чтобы, получив деньги с первого платежа (20-30% суммы), сразу рассчитаться с банком за ту субсидию, которая покрывает разницу между рыночной ставкой (ещё не так давно она была 8-10%) и льготной ставкой в 1%.
Покупатели готовы были сильно переплачивать за объект в обмен на комфортный размер ежемесячных платежей. Например, до 50 000 рублей в месяц.
Думаю, что на имидж банков (и популярность таких схем) эта печальная история не повлияет никак. Банковский бизнес весьма циничен.
Система эскроу устроена иначе, она страхует деньги покупателей, средства не передаются строителям до ввода объекта в эксплуатацию, а хранятся на специальном эскроу-счёте.
Риски, скорее есть у банков, которые выдают строителям займы под льготные проценты (проектное финансирование). Поэтому банки существенно ужесточили требования к отбору строительных компаний и их аккредитации для работы по системе эскроу на загородном рынке.
На загородке надо иметь дело с девелоперами и застройщиками, стаж работы которых на загородном рынке в конкретном его сегменте не меньше 5-6 лет. И у которых есть не менее трех-пяти завершённых проектов, без недостроев и задержек с вводом.
