Сегодня поговорим о горячей теме — рынке новостроек в Москве. Сентябрь 2024 года преподнес нам сюрприз, и не самый приятный. Давайте разберемся, что происходит и как это может повлиять на наши инвестиционные стратегии.
Шокирующая статистика: падение продаж на 53%
Начну с главного: по данным аналитиков, в сентябре 2024 года продажи квартир в новостройках Москвы упали на целых 53% по сравнению с сентябрем прошлого года!
Это не опечатка, друзья. Рынок действительно просел вдвое.
Что это значит для нас, инвесторов? Во-первых, это сигнал о серьезных изменениях на рынке. Во-вторых, это может быть как угрозой, так и возможностью. Давайте копнем глубже.
Цены растут, несмотря на падение спроса
Казалось бы, при таком падении спроса цены должны снижаться. Но не тут-то было! Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы за год выросла на 16%
Как такое возможно? Тут играют роль несколько факторов:
- Инфляция
- Рост себестоимости строительства
- Стратегия застройщиков, которые предпочитают держать цены, а не снижать их
Ипотека: друг или враг?
Интересный момент: доля сделок с ипотекой в Москве продолжает снижаться
Это говорит о том, что покупатели либо используют собственные средства, либо просто уходят с рынка.
Для инвесторов это может означать, что конкуренция за хорошие объекты может снизиться. Но с другой стороны, это также сигнал о том, что рынок становится менее доступным для массового покупателя.
В своем тлг-канале я рассказываю о своих инвестициях в недвижимость и предлагаю конкретные объекты для инвестирования, присоединяйся:
Географический разброс: где падение сильнее?
Давайте посмотрим на ситуацию по районам Москвы:
- Москва (в старых границах): падение на 47%
- Новая Москва: падение на 55%
- Московская область: падение на 59%
Интересно, что Подмосковье пострадало сильнее всего. Возможно, это связано с тем, что покупатели предпочитают более ликвидные объекты в черте города.
Комфорт-класс: неожиданный поворот
А вот это действительно интересно. Новостройки комфорт-класса в Москве дешевеют уже третий месяц подряд. В сентябре средняя цена квадратного метра в этом сегменте составила 341,1 тыс. руб., что на 1% меньше, чем в августе.
Почему это важно? Комфорт-класс — это самый массовый сегмент рынка. Его состояние часто отражает общие тенденции.
Премиум и элит: своя игра
В то время как комфорт-класс дешевеет, премиум-сегмент показывает рост. За месяц цены здесь выросли на 3%
Что это значит для инвестора? Возможно, стоит присмотреться к премиум-сегменту, если у вас есть соответствующий бюджет. Как показывает опыт всех предыдущих кризисов элитка всегда "держала удар" лучше всех остальных сегментов. И на этом можно построить неплохую стратегию инвестирования в недвижимость.
Объем предложения: затишье перед бурей?
Общее количество лотов на рынке новостроек Москвы в сентябре 2024 года составило 44,7 тыс и практически не изменилось по сравнению с августом.
Но есть нюансы:
- В премиум-классе предложение выросло на 9%
- В элитном сегменте — на 2%
- Комфорт-класс и бизнес-класс остались без изменений
Самые доступные районы: где искать бюджетные варианты?
Если вы охотитесь за доступными вариантами, обратите внимание на эти районы:
- Некрасовка: 226,8 тыс. руб. за кв. м
- Ховрино: 231,7 тыс. руб. за кв. м
- Крюково: 236,1 тыс. руб. за кв. м
Это данные за август 2024 года, но вряд ли ситуация сильно изменилась за месяц.
Вторичный рынок: затаился и ждет
А что происходит на вторичном рынке? По данным аналитического центра IRN. RU, в сентябре средняя стоимость метра на вторичном рынке "старой" Москвы показала символическое снижение на 0,1% до 271 600 руб
Интересно, что дешевые сегменты тянут рынок вниз, а дорогие — вверх. Например, индекс дешевого жилья упал на 0,3%, а дорогого вырос на 0,9%
Т.е. продолжается разнонаправленное движение рынка (и рост и падение одновременно), из-за чего по всему интернету продолжаются горячие обсуждения перспектив и тенденций на рынке недвижимости, часто переходящие во взаимные оскорбления. Адепты падения цен доказывают, что рынок падает, а их противники тычут им фактами в лицо с криками "да растет он, растет!"
Что все это значит для инвестора?
- Время возможностей: При таком падении спроса могут появиться интересные предложения. Будьте начеку.
- Фокус на премиум: Если у вас есть средства, обратите внимание на премиум-сегмент. Он показывает рост даже в текущих условиях.
- Осторожность с комфорт-классом: Этот сегмент сейчас под давлением. Если инвестируете сюда, выбирайте объекты очень тщательно.
- Долгосрочная перспектива: Помните, что недвижимость — это долгосрочная инвестиция. Текущие колебания рынка не так важны, если вы планируете держать объект 5-10 лет.
- Следите за ипотекой: Снижение доли ипотечных сделок может привести к дальнейшему падению спроса. Это может создать дополнительные возможности для покупки.
- Подпишитесь на мой тг-канал: Там я делюсь своим опытом, кейсами и предлагаю отобранные объекты для инвестирования.
Мое мнение
Я считаю, что мы находимся в интересной точке рынка. С одной стороны, падение спроса создает риски. С другой — открывает возможности для тех, у кого есть свободные средства.
Мой совет? Не паникуйте, но и не расслабляйтесь. Сейчас самое время для тщательного анализа и выбора действительно стоящих объектов. Помните, что в каждом кризисе есть возможности. Главное — уметь их увидеть и правильно использовать.
Заключение
Итоги сентября 2024 года на рынке новостроек Москвы показывают, что мы вступаем в новую фазу. Падение продаж почти в 2 раза по сравнению с прошлым годом — это серьезный сигнал. Но для опытного инвестора это может стать отличной возможностью для входа в рынок на выгодных условиях.
Следите за новостями, анализируйте данные и принимайте взвешенные решения. И помните: в мире инвестиций побеждает тот, кто умеет видеть возможности там, где другие видят только проблемы.
Буду держать вас в курсе всех изменений на рынке. А пока — удачных инвестиций!
И конечно рекомендую почитать: