Этой осенью цена долгосрочной аренды российских квартир достигла пиковых значений. Сильнее всего удорожание ощущается в столице. В зависимости от класса и локации московского жилья с начала года съем подорожал в среднем на 30-40%, а в отдельных районах – на 65%. По данным «Инком-недвижимости», арендовать однушку в пределах МКАД на текущий момент можно за 50-65 тыс. рублей. Сервис «ЦИАН.Аналитика» привел более высокую ставку – 72 тыс. «Яндекс Аренда» – 80 тыс.
В недавней статье я писал о причинах сложившейся ситуации и приводил актуальные показатели доходности жилья. Спойлер: несмотря на увеличение арендных ставок, доходность квартир остается не на высоте и по-прежнему безоговорочно уступает аналогичному показателю апартаментов. По своему целевому назначению квартиры изначально приспособлены для личного проживания, а не для сдачи внаём. Тем не менее они остаются наиболее привычным и популярным среди мелких рантье активом. Рекордное удорожание аренды только укрепляет этот тренд и способствует увеличению интереса собственников к сдаче своих помещений.
Увы, скромная доходность – не единственный минус, с которым сталкиваются владельцы арендуемого жилья. Желание увеличить свой доход таким способом порой оборачивается для них тратой нервов и денег вплоть до полной потери прибыли. В этом тексте я изложу пять неприятных сценариев, нередко происходящих с арендодателями.
Не обязательно, что подобное случится с вами. Надеюсь, вам повезет. Но решаясь на самостоятельную сдачу квартиры в аренду, помните о подобных случаях.
Когда арендаторы дельцы
Представьте: вы, как арендодатель, в один прекрасный день являетесь в квартиру. Скажем, пришли за квартплатой. Дверь вам открывает незнакомый человек и спрашивает: «Вы кто?» Тот же вопрос возникает и у вас. Вскоре выясняется, что перед вами субарендатор. Ваш наниматель без спросу сдал жилье другому в поднаём по более высокой ставке.
Такие манипуляции с вашим имуществом должны изначально учитываться договором найма жилого помещения или отдельным договором. Однако зачастую арендаторы делают подобное самовольно. И понятно почему: мало кто разрешит сдавать свою недвижимость втемную. Одно дело – человек, которого вы увидели, визуально оценили и расспросили. Другое дело – неизвестно кто и в каком количестве. Уверен, вы едва ли впустили бы на порог целый табор. А арендатор это может. Да, формально он отвечает перед вами за действия субнанимателей. Но в случае возникших проблем такой делец может и дать дёру. До этого мы еще дойдем.
Когда арендаторы дебоширы
Допустим, вы видели нанимателя в глаза. Он заверил вас, что не собирается сдавать жилье другому, и сдержит слово. Отлично. Но где гарантии, что сам он не окажется проблемным жильцом или не приведет проблемного приятеля? Сегодня арендатор трезв и мил в общении. А через неделю вы получаете гневные жалобы от соседей на громкую музыку, крики, стуки и прочие нарушения правил проживания в многоквартирном доме. Быть может, вам звонит участковый и просит разъяснить происходящее. Как владелец квартиры, вы вызываете постояльца на разговор и заручаетесь его словом больше так не делать. Но вскоре ситуация повторяется. Жалобы из устных превращаются в письменные и в худшем случае через соседей или через УК долетают до прокуратуры. Дальше – суд, штраф. Не жильцу, а вам. А если не повезет – еще и запрет на сдачу квартиры.
Когда арендаторы вандалы
Имеют место и случаи, когда жильцы неаккуратны или чересчур эмоциональны и притом склонны срывать эмоции на том, что подворачивается под руку. Срок аренды подходит к концу. Постоялец вас покидает. А вы наблюдаете в квартире поломанную мебель, местами подпорченные обои или напольные покрытия, дефекты сантехники и прочие радости жизни. Возможно, вы договоритесь с нанимателем о сдаче-приемке квартиры перед выездом. Но отдельные изъяны видны не сразу и открываются в процессе дальнейшей эксплуатации. Искать нерадивого арендатора в таких случаях вам не с руки – придется устранять повреждения за собственный счет. И терять в доходе.
Когда арендаторы неплательщики
Плохо, когда наниматели помещения не вовремя вносят арендную плату. Стабильный пассивный доход в таком случае оказывается отнюдь не стабильным. Но это жизнь: одному задерживают зарплату, у другого непредвиденные обстоятельства, третий вовсе с трудом сводит концы с концами. Таким людям можно идти навстречу. Хуже, когда арендаторы намеренно тянут до последнего – водят вас за нос или в открытую отказываются платить. Этих приходится выселять с полицией, а невыплаченные деньги взыскивать через суд.
Отдельная категория нечистых на руку жильцов поступает хитрее. Под разными предлогами они откладывают выплаты на месяц-другой, кормят вас завтраками, а потом смываются. Найти их и истребовать деньги при желании возможно. Но для этого нужно обращаться в уголовный розыск, писать заявление, ждать. После их поимки обращаться в суд, снова писать заявление и снова ждать. Вы уверены, что готовы заниматься этим из-за условных 50 тысяч? К тому же квартирантов-беглецов могут и не поймать.
Когда арендаторы воры
Если арендатор сбежал, не заплатив за съем квартиры, – это еще полбеды. Печальнее, если он попутно прихватил что-то из вашего имущества. Например, телевизор. Получается, вы ничего не заработали и мало того – понесли траты. То есть оказались в минусе. Порядок действий здесь такой же, как в предыдущем случае: полиция, суд, недели-месяцы ожиданий. Насколько результативной окажется подобная эпопея, никто не знает.
И напоследок в качестве бонуса неприятное комбо: когда арендаторы настроили против вас соседей и правоохранителей, порушили вам мебель – своими руками или руками субарендаторов, что-то украли и испарились, не заплатив. Прискорбно, но и такое не исключено.
Семь бед – один ответ
Предотвратить все указанные проблемы разом вам поможет выбор другого актива для сдачи в аренду. Продайте свою квартиру – скажем, через трейд-ин, и за сопоставимые деньги купите себе сервисные апартаменты – номер в апарт-отеле.
Что происходит в этом случае:
- все функции по поиску арендаторов и сдаче помещения ложатся на управляющую компанию;
- за последствия вандализма в номере тоже отвечает УК: срочный ремонт, замена поврежденных предметов мебели или техники, а также расходных материалов происходит за счет компании;
- сбежать из номера без оплаты не выйдет – проживание в номере оплачивается заранее, а не постфактум;
- украсть что-либо из юнита тоже не получится – за безопасностью постояльцев и вещей на объекте следят десятки камер, охрана и администратор;
- если гости вашего номера дебоширят и мешают другим – это зона ответственности администратора, а не ваша;
- нерегулярные выплаты исключены – денежные переводы от УК поступают ежемесячно.
При заключении договора управления с УК ваши функции сводятся к двум действиям: согласовывать поступающие вам от компании ежемесячные отчеты и получать деньги.
К слову о деньгах. Арендная доходность квартир даже при сегодняшних рекордно высоких ставках не превышает 6-8% годовых. Средняя доходность апартаментов в центре Петербурга от компании Inreit по итогам 2023 года достигла 12% годовых, а в текущем на фоне роста турпотока, удорожания аренды и модернизации работы нашей УК составит 14% годовых. И это только за счет сдачи. Цены же на такую недвижимость увеличивается в среднем на 15% в год. А владелец всегда имеет возможность перепродать свой актив и заработать дважды.
Почему при вложении в апартаменты проблем меньше, а доход выше? Потому что этот инвестиционный инструмент специально создан для сдачи в аренду и извлечения прибыли. Когда вам нужно закрутить винт или шуруп, вы используете не вилку, а отвертку или шуруповерт. Когда вы хотите владеть недвижимостью и получать арендный доход, выбирайте профессиональный актив, а не жилье. Главное – знать, как выбирать. Советы по подбору апартаментов читайте здесь.
Больше полезной информации о разумных инвестициях в доходную недвижимость – в моем телеграм-канале, друзья. Подписывайтесь, чтобы оставаться в курсе.