После отмены массовой программы льготной ипотеки доступ россиян к первичному сегменту недвижимости при текущей цене квадратного метра обвалился вместе со спросом. Притом, что потребность граждан в собственных квадратных метрах для личного проживания или извлечения дохода никуда не исчезла. Непростые условия подстегивают покупателей искать и по возможности использовать менее привычные варианты приобретения помещений. В одной из недавних статей автор этих строк оценивал лизинг как одну из вероятных альтернатив ипотеке. Однако более интересным и рабочим сценарием, с моей точки зрения, представляется так называемый трейд-ин. Не снискавший прежде большой популярности, этот способ сегодня привлекает к себе повышенное внимание и становится трендом на рынке квартир и апартаментов. Как работает схема с покупкой новой недвижимости в зачет старой? Насколько она эффективна и кому выгодна? Об этом ниже.
Как работает?
В упрощенном виде трейд-ин представляет собой обмен старого имущества на новое с доплатой, будь то автомобиль или квадратные метры. На рынке недвижимости эта схема работает в двух известных мне вариантах.
Первый вариант. Потенциальный покупатель выбирает квартиру в ЖК или юнит в апарт-комплексе. Бронирует понравившееся помещение у застройщика на последующие три-шесть месяцев – столько обычно требуется на продажу его старой жилплощади. В качестве брони он вносит условные 100 тыс. рублей. Этот залог стороны оформляют как возвратный или невозвратный в зависимости от требований девелопера. Далее подключается риелторское агентство – партнер строительной компании. Агент дает заключение о рыночной стоимости имеющегося у клиента жилья. Чтобы уложиться в поставленные сроки, учитывается сумма с дисконтом около 10% от рыночной стоимости. Если человека устроила цена, он подписывает два договора. Один договор – с агентством на реализацию старой квартиры за отведенные три-шесть месяцев. Второй – с застройщиком на покупку нового помещения. Вырученные в результате продажи старой квартиры деньги идут на оплату покупки. Недостающую для покупки сумму клиент вносит из личных сбережений или берет кредит.
Второй вариант значительно быстрее и отличается ролью риелтора. Агентство проводит тщательную оценку старого имущества и вместо выставления его на продажу самостоятельно выкупает квартиру у клиента с аналогичным дисконтом в течение 10-14 дней. Эти деньги переводятся застройщику в счет забронированной студии.
Какие требования предъявляют к недвижимости для реализации по схеме трейд-ин? Приведу реальные условия одного известного мне петербургского агентства как типовые:
– рыночная цена квартиры – не более 13 млн рублей;
– квартира в собственности клиента более трех лет, без обременений;
– расположена в Петербурге, в пределах КАДа, пригородные районы – по индивидуальному согласованию;
– не первый этаж, второй этаж – не над козырьком.
Комнаты в коммуналках и доли обычно не рассматриваются как крайне неликвидная недвижимость.
Кто чаще всего пользуется трейд-ин? По данным портала «Бюллетень недвижимости», этот способ выбирают семьи, где появляются дети, а вместе с ними и потребности в расширении площади. Вторая популярная категория – молодые люди, получившие в наследство морально устаревшую «бабушкину» квартиру. Жить в таком помещении некомфортно, обновлять хлопотно и дорого, а продать самостоятельно сложно. Третья категория – желающие сменить свое единственное жилье на новое. Всегда выбирают новую квартиру на заключительном этапе строительства ЖК или в уже построенном доме. Чтобы не тратиться на съем жилья в ожидании новоселья.
Отдельная категория клиентов – инвесторы. И я, как вкладывающий в недвижимость, их понимаю. У вас есть нерабочий актив в виде старой квартиры. Он способен приносить минимальный доход от сдачи в аренду – не более 5% годовых. Неликвиден, отчего продавать его самостоятельно можно долго. В то же время у вас есть желание купить рабочий актив. Например, сервисные апартаменты в историческом центре Петербурга. Такое помещение стабильно растет в цене минимум на 10-15% в год и приносит от сдачи в аренду 12-14% годовых. Причем, речь о пассивном доходе – номер в апарт-отеле сдаете не вы, а управляющая компания. Варианты такого вложения можно посмотреть, к примеру, здесь. В подобной ситуации трейд-ин станет оптимальным решением.
Плюсы и минусы
Программы трейд-ин впервые появились на рынке новостроек в кризисный период конца 2000-х. В течение последующих 15 лет этот инструмент пользовался популярностью примерно у 5% покупателей в Питере и у 10% покупателей в Москве, как уточняет BN. Тогда цены на недвижимость и проценты по ипотеке оставались приемлемыми. Нередко переплата по кредиту оказывалась меньше, чем 10-процентный дисконт при быстрой перепродаже. Как следствие, люди самостоятельно продавали старую квартиру и за счет вырученных денег гасили часть ипотеки.
С недавнего времени ситуация изменилась. К ипотеке страшно подойти. Цены на «вторичку» и «первичку» высоки. Купить новую квартиру крайне трудно и обременительно. Продать старую – тоже нелегко. Особенно если у вас хрущевка в нелучшем районе города. В таких условиях трейд-ин привлекает к себе всё больше внимания. И активно берется на вооружение даже девелоперами на рынке апартаментов, чего раньше не замечалось.
В чем сегодня преимущества и недоставки этой схемы? Начну с минусов.
– Не столь большой выбор вариантов для покупки. Потому как не каждый застройщик сотрудничает с агентами и прибегает к такому инструменту.
Впрочем, как я уже отметил, этот момент меняется: трейд-ин практикуют всё чаще.
– Если вы продаете единственное жилье, вас ожидают дополнительные траты. Вам либо придется снимать другую квартиру в ожидании окончания строительства, либо покупать новое помещение в сданном ЖК. Готовые квартиры традиционно стоят дороже, чем на стадии котлована.
Но и здесь я вынужден оговориться. За последний год цены в новостройках установились настолько высокие, что почти перестали расти по ходу строительства. Это одна из причин, почему инвестировать в жилье «на котловане» стало невыгодно.
– Третий и главный минус – дисконт при выкупе. За удобство и быстроту этого механизма вы заплатите 10% или даже немного больше от рыночной стоимости жилья. Реальную цену и сумму со скидкой вам сообщат по окончании оценки. Соглашаться на такие условия или нет – решать вам. Но нужно учитывать, что за считанные недели или месяцы вам едва ли удастся самостоятельно продать квартиру по рыночной цене. В зависимости от ликвидности лот без скидки может экспонироваться месяцами и годами.
Теперь о плюсах.
– Продавцу не надо искать покупателя. Старую недвижимость реализуют профессиональные риелторы. Если ваше жилье – незавидный товар, вам всё равно придется самолично нанимать агентов и платить процент.
– Выбранное по программе трейд-ин новое помещение забронировано и недоступно другим. Стоимость его при этом зафиксирована и ближайшие полгода не растет.
– Возможность легко и быстро реализовать неэффективную недвижимость и купить новую высокодоходную с минимальным вложением личных средств.
Может ли схема трейд-ин рассматриваться как альтернатива ипотеке? Не всегда и не для всех. В частности, она может послужить спасательным кругом тем, кому ипотечные инструменты недоступны, а сроки поджимают. Но и вкупе с ипотекой этот способ позволяет внести первый взнос, сократить срок кредитования и снизить сумму выплат. Это простой вариант решить квартирный вопрос или обменять висящий грузом объект недвижимости на рабочий инвестиционный актив.
На этом всё, друзья. Больше информации о разумных инвестициях в доходную недвижимость – в моем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы оставаться в курсе.