Рынок аренды этой осенью радует арендодателей беспрецедентным увеличением цен. Мало-мальски выгодная для большинства ипотека ушла в прошлое. Ключевая ставка вот-вот достигнет рекордных 20% годовых или даже превысит их. В результате несостоявшиеся покупатели первичных и вторичных квартир из-за дороговизны лотов занимают выжидательную позицию и временно переориентируются на долгосрочный наём. Вторую группу новых арендаторов составляют те, кто в преддверии окончания массовой программы льготной ипотеки приобрел строящееся жилье и пока вынужден снимать временное. И те, и другие обеспечивают прирост спроса, сокращение числа свободных помещений и закономерное удорожание аренды.
Сколько заработает в таких условиях собственник на сдаче квартиры за год? И стоит ли овчинка выделки? Читайте ниже.
Как растут цены
Сокращение объема предложения наиболее заметно в столичных регионах. На них приходится почти треть всех объявлений о сдаче жилья. Количество доступных для съема квартир в Москве и Петербурге только с начала года снизилось на 18%, уточняют «Дом.РФ» и «ДомКлик».
По данным «Яндекс Аренды», за последний год интерес к долгосрочному найму квартир в Петербурге увеличился на 6%, а в Москве – на 26%. «Инком-Недвижимость» фиксирует более заметный рост спроса в столице за год: свыше 30%. С I квартала это увеличение достигло 23%. В настоящее время спрос превышает предложение в 9 раз, сообщают эксперты. Год назад это соотношение составляло 5 к 1. В такой ситуации срок экспозиции в разы сокращается. Многие квартиры сдаются уже через сутки после выставления объявления, говорят аналитики Est-a-Tet.
На этом фоне увеличение арендных ставок за последний год тоже оказалось существенным. В столице оно достигло 30%, подсчитали специалисты IRN. По информации ЦИАНа, годовалое удорожание в Москве достигло 43%. За последние три месяца аренда однокомнатных квартир там выросла в цене на 28%. Сейчас снять такую квартиру в среднем можно за 73 тыс. рублей и это «рекорд за время наблюдений».
В Петербурге за минувшие три месяца средняя цена долгосрока выросла на 23%, указали в Restate. В начале года стандартную «однушку» в старой «панели» посреди спального района вдали от метро можно было без труда снять за 25 тыс. рублей в месяц. Теперь аналогичные варианты уходят за 30 тыс. и более. А менее чем за 20 тыс. ныне нельзя снять даже студию в Ленобласти.
Какова арендная доходность
На сегодня, согласно аналитике сайта «Бюллетень недвижимости», средняя вторичная «однушка» в Петербурге стоит 7 млн 330 тыс. рублей. Средняя цена аренды в городе на Неве, если опять-таки верить BN.ru – 41,4 тыс. рублей в месяц. Это 492 тыс. рублей в год. Получается доходность – 6,7% годовых.
Можно посчитать и от средней стоимости квадратного метра, исходя из сведений того же BN.ru. «Квадрат» в Северной столице стоит 201 тыс. рублей. Социальный норматив общей площади жилья на одного человека – 33 м². Умножим этот метраж на цену «квадрата». Итого типовая питерская квартира обойдется вам в 6 млн 633 тыс. Доходность от этой суммы составит уже 7,8% годовых. Это почти на 3% больше традиционной максимальной доходности арендных квартир.
В Москве схожая ситуация. По информации портала «Мир квартир», квадратный метр сейчас стоит в среднем 336 тыс. рублей. Это значит, что за квартиру стандартной площади 33 м² вы отдадите 11 млн 88 тыс. Как уже упоминалось со ссылкой на ЦИАН, средняя ставка аренды в столице достигает 73 тыс. рублей. Получается 876 тыс. за год. Доходность от рыночной стоимости квартиры – 7,9% годовых.
Сдавать или не сдавать?
Представленные доходности квартир можно назвать рекордно высокими. Опытные арендодатели наверняка подтвердят вам, что прежде аренда жилья в обеих столицах приносила не более 5, реже – 6% годовых. Если вы настроены исключительно на сдачу квартиры, то сейчас для этого складывается самое благоприятное время.
Желание стать мелким рантье таким способом мне понятно: это предельно доступно и не требует лишних телодвижений, если у вас уже есть в собственности помещение.
Для имеющих квартиру и желающих получать пассивный доход в 1,5-2 раза больший я на правах инвестора рекомендую поступить разумнее: превратить вашу недвижимость в стартовый капитал. А точнее – продать ее и на те же деньги приобрести более эффективный, профессиональный актив – сервисные апартаменты. Как вариант, это можно без труда сделать через трейд-ин.
Причем, если ваша квартира расположена в спальном районе, апартаменты за сопоставимую сумму можно купить в центре. Как де-юре коммерческие помещения, они стоят на 15-20% дешевле квартир. К примеру, за те же 7,3 млн рублей в Петербурге можно приобрести апартаменты в отелях моей компании Inreit. Наши гостиничные объекты открываются исключительно в локациях исторического центра.
Почему апартаменты нужно покупать непременно в центре?
Высокая арендная доходность. Юниты в апарт-отелях здесь приносят собственнику до 14% годовых на руки. Потому что активно сдаются в столь востребованную туристами посуточную аренду.
Стремительная капитализация. Недвижимость в центре пользуется большим спросом и дорожает быстрее – в среднем на 15% год.
Пассивный доход. Даже самостоятельная долгосрочная аренда вынуждает вас, как арендодателя, совершать определенные действия. Посуточная – и вовсе предполагает полноценную работу в режиме 24/7. Тогда как покупка апартаментов в инвест-отеле полностью освобождает вас от каких-либо обязанностей, кроме обязанности получать ежемесячные выплаты. Все алгоритмы по поиску и обслуживанию постояльцев берет на себя УК за стандартную комиссию в размере 30% от выручки отеля.
Минимум рисков. Управляющая компания берет на себя и риски порчи имущества в вашем помещении. При самостоятельной сдаче квартиры эта ответственность ложится на вас. Расходы на починку вещей и замену комплектующих снижают доходность.
Высокая ликвидность. По общему правилу, квартиры ликвиднее апартаментов, поскольку пользуются большим спросом. Однако на фоне сегодняшних цен продаются менее активно. В то время как интересующие инвесторов апартаменты в историческом центре, как прибыльный актив, продаются быстро. Срок экспозиции готового юнита нашей компании Inreit – 1-2 месяца;
Быстрая окупаемость. Доходность квартиры на уровне 8% годовых дает окупаемость в 12 лет. И такая доходность для жилья – предел. Доходность апартаментов на уровне 12% дает окупаемость 8 лет. И для апартаментов это НЕ предел.
А на этом всё, друзья. Больше информации о разумных инвестициях в доходную недвижимость – в моем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы оставаться в курсе.
