Покупка квартиры — это важный шаг в жизни, который требует тщательного подхода и проверки всех деталей. Одним из самых ключевых аспектов является юридическая чистота объекта недвижимости.
Для того, чтобы в дальнейшем избежать рисков признания сделки недействительной, возможных финансовых потерь и долгих, изнурительных судебных разбирательств, покупатель еще до приобретения недвижимости должен быть уверен в ее юридической чистоте.
Этот чек-лист, поможет минимизировать риски и избежать неприятных ситуаций в будущем.
1. Проверка действительности паспорта каждого собственника на сайте МВД.
На что еще обратить внимание:
- Внешний вид. Наличие исправлений, наличие всех страниц.
- Данные. Они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта».
- Срок действия паспорта.
- Фото. Убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником.
2. Проверка документа-основания права собственности на квартиру.
Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации, дарения и т.д.
На что обратить внимание:
- Данные участников сделки.
- Адрес квартиры.
- Площадь недвижимости.
- Существенные условия договора.
3. Проверка выписки из ЕГРН.
Продавец заказывает через "Госуслуги". Должна быть свежей (не более месяца). Перед сделкой в этот же день заказать новую выписку.
На что обратить внимание:
- Количество собственников.
- Данные собственников. Они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние. В этом случае потребуется разрешение органов опеки на сделку.
4. Согласие супруга на продажу.
Если квартира куплена в браке, согласие потребуется, даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако тогда в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено. Этот супруг в любой момент сможет оспорить сделку.
На что обратить внимание:
- Дата оформления.
- Нотариальное заверение.
- Данные супругов
5. Справка о зарегистрированных лицах.
Архивная справка (о том, кто был ранее зарегистрирован в квартире). Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг.
Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные.
На что обратить внимание:
- Число прописанных
- Есть ли в их числе несовершеннолетние.
Если была приватизация:
- Заявление к договору передачи и/или архивная выписка из домовой книги или справка из жилищно-эксплуатационного органа, содержащая сведения об отсутствии/наличии зарегистрированных лиц на момент приватизации.
6. Справка об отсутствии задолженностей по ЖКУ.
Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, вам лишние разбирательства ни к чему.
На что обратить внимание:
- Дата последнего платежа.
- Отсутствие долгов.
- Показания счетчиков.
- Если дому более 5 лет, возникает обязанность по оплате за кап. ремонт. Соответственно, предоставление справки по КАП.РЕМОНТУ, ОБЯЗАТЕЛЬНО, т.к. эти долги остаются новому владельцу.
7. Справка об остатке маткапитала.
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке маткапитала позволит вам убедиться, что его не использовали при покупке недвижимости. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
8. Кредитная история продавца.
Запросить у продавца отчет из БКИ. Продавец может оформить такую выписку бесплатно - заказать документ на портале «Госуслуги». Если продавцу нечего скрывать, проблем с получением такой справки возникнуть не должно. Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя можно и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобятся ФИО и дата рождения продавца).
Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).
9. Проверить историю взаимодействия продавца с судами.
В этом посодействует государственная система правосудия: зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.
10. Проверить, не состоит ли собственник (или уполномоченный по доверенности) на учете в ПНД и НД.
Зачем нужны справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
В них должно быть указано, что продавец не состоит на учете. При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было
11. Проверка доверенностей.
Сделки с доверенностью по-прежнему остаются довольно рискованными. Нотариальная доверенность нужна, если продавцом выступает представитель собственника (а тот, например, в отъезде). Не забудьте перепроверить все указанные данные (сверьте с паспортными), а саму доверенность необходимо проверить в реестре Федеральной нотариальной палаты.
Что еще важно сделать для проверки собственников:
- Изучить историю перехода права собственности на недвижимость по всем собственникам.
- Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
- Выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
- Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
- Удостовериться, что все выписаны из квартиры.
- Опросить соседей. Это нужно сделать обязательно - именно соседи часто дают очень ценную информацию о квартире. Скажите им честно, что вы их будущий сосед, покупаете квартиру и вам не хотелось бы потом попасть в неприятную ситуацию. Поинтересуйтесь, кто здесь жил раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу.
Проверка юридической чистоты квартиры — это неотъемлемая часть процесса покупки недвижимости. Используя данный чек-лист, вы сможете снизить риски и обеспечить свою безопасность, а также безопасность своих финансовых вложений.
А еще лучше покупать квартиру с профессиональным агентом.
Если вы в ближайшее время, планируете продать или купить квартиру в Москве, записывайтесь на бесплатную консультацию:
Ватсап/телеграмм +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы.