Траншевая ипотека: что это и в чем выгода

Содержание:

• Ситуация на рынке недвижимости
• Что такое траншевая ипотека
• Процедура оформления траншевой ипотеки
• Плюсы и минусы траншевой ипотеки
• В чем выгода такой ипотеки
• Условия траншевой ипотеки
• Чем отличается траншевая ипотека от других программ
• Можно ли взять для «вторички»
• Риски траншевой ипотеки
• Итоги

Ситуация на рынке недвижимости

Предыдущие несколько лет рынок только грелся. Цены росли, продажи повышались вслед за ними. Но в 2024 году все изменилось. Льготная ипотека, которая была отменена, заставила потенциальных покупателей рассчитывать только на свои силы.

Количество купленной недвижимости по годам. Источник: «Циан»

Однако нельзя не заметить, что цены прекратили рост, даже начали снижаться. Посмотрите, как выглядит ситуация с однокомнатной квартирой, сколько средних по городу зарплат нужно для ее покупки.

Динамика цены на однокомнатную квартиру по городам

Несмотря на незначительное снижение, цены все еще остаются высокими. Значит, кредитование по текущим условиям рынка требует высокого дохода, доступного не каждой семье. Решением могут стать транши. Разберемся, в чем суть траншевой ипотеки.

Что такое траншевая ипотека

Под траншевой ипотекой понимается программа кредитования жилья у застройщика, когда банк переводит на счет продавца не всю сумму сразу, а части (транши).

Транши — это части кредита, а точнее, невозобновляемой кредитной линии. Заявитель знает заранее, какая ему была положена сумма, но не платит проценты за все и сразу. В момент подписания договора устанавливаются четкие условия: сколько, когда будет переведено застройщику.

Задача траншей — обеспечить условия кредитования, постепенно выбрать всю доступную сумму из кредитной линии.

На первый взгляд такой вариант получения заемных денег выглядит предпочтительнее, так как клиент платит проценты только с фактически перечисленной банком суммы. Однако не все так просто: в этом виде ипотечного кредитования есть минусы, о которых мы поговорим позднее.

По теме. Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит

Процедура оформления траншевой ипотеки

Чтобы оформить кредитование, нужно пройти несколько этапов:

1. Найти застройщика, с которым вы подпишете договор долевого участия, согласуете условия.
2. Внести первый взнос по установленным требованиям.
3. После этого банк перечислит на эскроу-счет застройщика первый транш. Обычно он составляет не более 20—30% все суммы кредита, но иногда перечисляется даже 100 рублей. Несмотря на то что сумма такая маленькая, это все равно считается первым траншем.
4. В течение всего времени постройки дома вы платите проценты только по уже перечисленной сумме. Даже если это было 100 рублей. Так продолжается, пока жилье не будет введено в эксплуатацию.
5. После сдачи дома перечисляется весь остаток, заемщик платит ипотеку в полной мере.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека помогает заемщику снизить финансовую нагрузку. Например, семья живет на съемном жилье, но покупает собственное в новостройке. Если квартира, на которую будет оформлена ипотека, еще не достроена или не сдана, то придется нести повышенную нагрузку: платить за съемное жилье и новое.

Когда перечисление идет траншами, то заемщик может ждать готовности объекта, выплачивая совсем небольшие проценты, но при этом быть уверенным, что его новая квартира останется за ним.

При составлении договора цена недвижимости фиксируется, поэтому заемщик знает, что изменения стоимости не будет.

Для застройщика такая схема платежей является стимулом, так как он будет стремиться закончить объект быстрее, чтобы получить остальную сумму.

По теме. Резко в минус: Выдача IT-ипотеки в России просела в 17 раз

В чём выгода такой ипотеки

Траншевая ипотека выгодна в случае инвестирования в недвижимость для аренды или перепродажи. На старте вы получаете доступный ежемесячный платеж, а затем можете сдавать жилье либо продать по более высокой цене, покрыв издержки. Этот вариант доступен тем, кто разбирается в вопросах инвестирования в недвижимость. Если объект не будет ликвидным, то заработать на нем не получится.

В чём недостатки:

1. Ставка по траншевой ипотеке может превышать стандартные программы, при которых вся сумма перечисляется сразу. Условия определяются позицией банка и застройщика. Это касается льгот, различных бонусов: если таковых нет, то ставка будет выше автоматически.
2. Далеко не все банки или застройщики готовы работать с таким видом кредитования. Для банка это дополнительные издержки в виде документооборота с застройщиком. А для строительной компании — необходимость зафиксировать стоимость квартиры, получать деньги частями.
3. Если заемщик получает льготную ипотеку, то обычно госпрограмма не совмещается с траншами.
4. От заемщика могут потребовать больший размер первоначального взноса.

Условия траншевой ипотеки

Условия банка для получения траншевой ипотеки не имеют существенных отличий от обычной. Сохраняются критерии дохода, чистоты КИ, наличия первоначального взноса, а также соблюдение сроков, ставки. Ставка по этой программе часто больше, чем по классическому варианту. Поэтому после завершения этапа низких платежей по первому траншу платить придется больше.

Говоря о праве собственности, отмечу, что оно оформляется уже после того, как дом вводится в эксплуатацию. До момента полного погашения кредита квартира остается в залоге у банка.

Застройщик не может пользоваться деньгами до того, как выполнит все обязательства.

Вот основные особенности и обязательные условия для получения траншей:

1. Страховка жизни и здоровья заемщика оформляется на всю сумму ипотечного кредита, а не на выданный транш.
2. Выдача следующего транша возможна только при отсутствии просроченной задолженности по кредитному договору.
3. Для выдачи второго и последующих траншей не рекомендуем делать полное досрочное погашение, так как тем самым вы можете закрыть кредитную линию.
4. Если покупатель делает досрочное погашение по выданным траншам с уменьшением срока кредита, то срок уменьшается по всей кредитной линии.
5. Получить все транши необходимо в течение 36 месяцев с даты подписания кредитного договора (даже если застройщик предоставил более длительную рассрочку).

Важно! Первоначальный взнос является обязательным условием для получения траншевой ипотеки. Законодательно его величина не устанавливается, но он составляет не менее 20% от стоимости квартиры.

Чем отличается траншевая ипотека от других программ

Перечислю самые важные пункты:

1. Размер первоначального взноса иногда бывает выше, чем при других программах жилищного кредитования.
2. Как я говорила выше, ставка будет больше, чем по другим видам ипотеки.
3. Сам факт траншей, а также то, что первый минимальный влечет за собой небольшие платежи за пользование заемными средствами.

Сравните траншевую и классическую ипотеку, чтобы выбрать для себя подходящий вариант

Переплата по традиционному варианту выше на 547211 рублей.

Можно ли взять для «вторички»

В теории сам вторичный рынок не является помехой для оформления такого кредита, но вряд ли на такое согласится продавец. Дело в том, что он не получит всю сумму сразу, а она будет приходить частями по мере начисления. Поэтому, когда речь идет о жилье на вторичном рынке, не стоит рассчитывать на то, что вы сможете воспользоваться таким видом кредитования.

Риски траншевой ипотеки

Можно выделить опасность для заемщика, а также для застройщика.

Если заемщик некорректно поймет условия договора или неправильно рассчитает нагрузку, то это сильно ударит по его бюджету. На практике бывали случаи, когда заемщики просто забывали, что через несколько лет их размер платежа сильно вырастет. Отмечу, что условия по выполнению обязательств не меняются: если вы не будете платить по ипотеке вовремя, банк заберет жилье.

Для застройщика риски еще более очевидны. Эскроу-счета наполняются медленно, поэтому ставки по ним не понижаются, что вызывает дополнительные расходы. А это имеет последствия для ценообразования. На фоне выросших цен — это негативный фактор.

Более того, застройщик может вовсе остаться без денег. Например, если заемщик нарушает условия договора, допускает просрочки на первом этапе. На этом основании банк имеет права отказаться от перечисления оставшейся суммы.

Что думает регулятор

Отмечу, что позиция Центробанка в этом случае достаточно неоднозначна. Дело в том, что заемщики смотрят на траншевую ипотеку как на возможность получить выгоду. В этом они правы. Но регулятор оценивает риски, поэтому для него видна вся картина состояния рынка. В связи с этим все чаще ЦБ склоняется в негативную сторону.

Центробанк выделил три основных направления рисков:

1. Из-за того, что на эскроу-счет поступает минимальная сумма до перевода основного транша, проектное финансирование может подорожать.
2. Удобство, выгода получения траншевой ипотеки помогает подогреть спрос, в том числе спекулятивный. Все это вызывает рост цен.
3. Мисселинг — когда люди не отдают себе отчет о перспективе подорожания ежемесячных платежей. Регулятор опасается привлечения клиентов низкими платежами по первому траншу. Но не все люди могут оценить перспективу, тем более добавить расходы на ремонт.

Итоги

Какие выводы я могу сделать: траншевая ипотека подойдет для тех, кто умеет ставить цели, в том числе инвестиционные, просчитывать все риски. То есть если вы понимаете, что через 12–24 месяца платеж по кредиту сильно вырастет, и готовы к этому, то это хороший способ не только купить жилплощадь, но и инвестировать в недвижимость. Квартиру можно сдать или перепродать, если дополнительно рассчитать расходы на ремонт.

Если вы не можете контролировать свои финансы либо берете кредит в надежде, что что-то случится и платеж останется на уровне первого транша, то лучше не обращаться к этой программе.

Иллюстрации в тексте: архив автора

Фото на обложке: Freepik