Девелопер желает построить жилой дом. Когда люди заселятся в него, то куда они пойдут в поликлинику? Где припаркуют машину? Хватит ли мест в детских садах и школах? Хватит ли детских площадок? На такие вопросы отвечает проект планировки территории.
Проект планировки разрабатывается с целью определить границы территорий общего пользования от иных. Это делается путем установления красных линий. Красные линии были придуманы еще Петром I, а по сей день их правоприменение вызывает множество вопросов. Тем не менее, красные линии в общем смысле выделяют улицы (тем самым формируя кварталы), а также территории зеленых насаждений общего пользования.
Вторая цель разработки проекта планировки - это определить зоны размещения планируемых к размещению объектов капитального строительства, а также условия, при которых их размещение возможно, то есть обосновать их размещение расчётами. Если очень сильно упростить, проект планировки это такая курсовая одновременно по математике и геометрии. Проектировщику заранее известны все формулы, по которым нужно считать, но условия задачи меняются от проекта к проекту. "Формулы" содержатся в федеральном законодательства и в нормативах градостроительного проектирования, а также правилах землепользования и застройки. "Условия задачи" содержатся на топогеодезической подоснове, публичной кадастровой карте и в генеральном плане города. Если с федеральным законодательством (ГОСТ, СП, СНиП и т.д.) всё более-менее неплохо: нормативно-правовые акты регулярно актуализируются, упрощаются, то региональное законодательство (Нормативы градостроительного проектирования, правила землепользования и застройки), к сожалению, частенько отстает. Очень повезет, если все эти документы комплиментарны друг другу и не имеют правовых коллизий или отставания по актуализации.
Нормативы градостроительного проектирования
Нормативы градостроительного проектирования (НГП) объясняют как посчитать норму обеспеченности и доступности для объектов, которые необходимы для функционирования жилой застройки: социальная, транспортная, инженерная инфраструктура, даже в определенной степени коммерческая (например нормируется минимальное количество аптек). В НГП указаны формулы, по которым рассчитывается потребность в расчёте на человека в местах в школах и детских садах, квадратных метрах жилья, посещениях в поликлиниках и прочее, прочее, прочее.
Нередко в таких документах прописываются специфичные требования по размещению объектов, такие, которых нет в федеральном законодательстве. В случае с Петербургом и парковками наблюдается интересная ситуация. Политика в отношении парковочных мест в НГП определяет, что все нормируемые парковки для жилой застройки должны располагаться в границах квартала этой застройки. Предполагается, что по пути от припаркованной машины до квартиры, горожанину не придется переходить ни одну улицу, даже местную. При этом, если обращать внимание на федеральную норму о размерах кварталов, установленную в СП Градостроительство, то получается, что кварталы должны быть площадью до 5 га. В таких условиях отдельно стоящие паркинги, учитывая санитарные разрывы, размещать крайне сложно. А парковки вдоль улично-дорожной сети не учитываются в расчётах (хотя фактически с этой целью используются). Складывается ситуация, при которой проектирование парковок вдоль улиц становится делом факультативным и является обязанностью никого.
Улицами, кстати, жители Петербурга тоже обеспечиваются в соответствии с НГП. Так, в зависимости от функциональной зоны Генерального плана, устанавливается норматив общей плотности улично-дорожной сети. В случае с жилой застройкой он составляет 4,4 км на 1 кв. км площади зоны в отношении которой производится расчёт. Также нормируется плотность магистральной улично-дорожной сети, то есть протяжённость магистральных улиц (тех, у которых 4 и более полос, а также движется по которым движется городской пассажирский транспорт). Более детально про плотность улично-дорожной сети поговорим в отдельной статье.
Задача проектировщика в разрезе этого документа это, по сути, собрать письма от профильных исполнительных органов государственной власти (ИОГВ), в которых будет указано какое у них существующее положение в части нормируемых объектов, какие планы по строительству и реконструкции нормируемых объектов. После чего, оценить потребность в таких объектов для своего проекта и обеспечить нормативные показатели, например, запроектировав новую школу, потому что в существующей не хватит мест на еще один дом, или проложив новую улицу, потому что существующая плотность улично-дорожной сети не дотягивает до норматива.
Правила землепользования и застройки
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) регламентируют практически всё, что связано с объектом капитального строительства и его земельным участком. В ПЗЗ есть графическая часть, в которой определяются территориальные зоны, уже для которых прописываются регламенты: минимальные и максимальные значения для высоты здания, количества этажей, баланса покрытий земельного участка (доля застроенной территории, твердых покрытий, например асфальта, доля озеленения), количество площадок для отдыха детей, взрослых, а также, что наверное, самое важное - основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков (ВРИ). Именно ВРИ определяет что именно можно разместить на земельном участке.
В случае, если желания инвестора не совпадают с законодательством, например он желает разместить на своем земельном участке апарт-комплекс, а территориальная зона не имеет ВРИ "гостиничное обслуживание", придется готовить обосновывающие материалы для внесения изменений в ПЗЗ. Документация по планировке территории не может не соответствовать ПЗЗ.
Сам проект планировки
Состав документации по планировке территории определяется Градостроительным кодексом в самых общих чертах: должна быть основная (утверждаемая часть), а также материалы по обоснованию, которые содержат расчёты, графику, которая подтверждает соответствие нормативам. По сути, утверждаемая часть - это результат расчётов, а материалы по обоснованию это само решение задачи. Утверждаемая часть становится законом и не ограничена по времени действия. Что вызывает ряд проблем, особенно с линейными объектами.
Нормативно-правовая база регулярно меняется, будем надеяться, что в лучшую сторону, из-за чего в ситуации, когда между утверждением документации по планировке территории и собственно разработкой проектной документации на объект, вообще его реализацией, имеется значительный временной разрыв, то велика вероятность, что технико-экономические параметры размещаемых объектов значительно пострадают. Причем это касается не только площадных проектов планировки, но и линейных. В частности, случается так, что в составе линейного объекта проектируется локальные очистные сооружения, размер и мощность которых рассчитаны по одной норме, а через три года норма изменилась и эти самые ЛОСы разместить уже нет возможности - они просто не умещаются в красные линии.
Проект межевания
Проект межевания вообще является отдельным документом т.к. касается образования земельных участков, их границ. Красные линии, которые утверждаются проектом планировки территории, должны координата-в-координату совпадать с кадастровыми границами земельных участков. В такой ситуации, проект планировки без проекта межевания разработать крайне сложно, как и наоборот. Поэтому так часто разрабатывается именно "ППиПМТ".
В общем смысле проект межевания показывает как в итоге должно выглядеть землепользование в границах проектирования. В каком порядке какой земельный участок разделить, изменить, перераспределить, в чей собственности эти земельные участки сейчас и в чьей должны оказаться в итоге.
Как правило в проект межевания из проекта планировки переходят границы образуемых земельных участков, зон с особыми условиями использования территории, красные линии. И на этом их взаимодействие заканчивается.
В целом, проект планировки территории и проект межевания являются важными инструментами для обеспечения эффективного использования земель и формирования городской среды, а также, как говорит Градостроительный кодекс, для создания условий для устойчивого развития территории. Однако, такое устойчивое развитие требует от проекта планировки территории, как это ни парадоксально для документа, не имеющего срока давности, своевременности.
Своевременность
Своевременность проекта планировки, особенно в отношении линейных объектов, диктуется радом требований современного мира. Течение времени ускоряется, проектирование линейных объектов ведется как правило с жестким ограничением по времени ведь это процесс не быстрый (1-2 года), а построить по такому проекту дорогу нужно к моменту ввода в эксплуатацию очередного ЖК. Для таких целей ведется проработка одновременно и проектной документации объекта, и проекта планировки. В такой ситуации в проект планировки попадают самые актуальные решения, готовые к реализации уже, в масштабах девелоперского проекта, завтра, а степени детализации и обоснованности решений возрастает в разы.
Любой эксперт, проверяющий проект планировки, если увидит в нем отсылку к проектной документации вздохнет с облегчением, ведь тогда решения, которые он видит, потом еще будет проверять Главгосэкспертиза, которая не позволит недобросовестному проектировщику нарушить какой-либо нормативный акт, ГОСТ или просто заложить плохое решение. Для обоснования решений перед экспертом будет стоять не только разработки проекта планировки, но и главный инженер проектной документации, а это уже специальные допуски, членство в саморегулирующихся организациях, авторитет, ответственность и профессионализм на совершенно другом уровне. Как правило любые отступления от нормативов, область применения которых распространяется только на градостроительную документацию, легко обосновываются наличием проработки решений стадии "П".
Тем не менее, проектная документация все также нуждается в проекте планировки, как он может нуждаться в ней. Все же, входной контроль экспертизы пропустит проектную документацию без проекта планировки, однако потребует его предоставить, причем в утверждённом виде, к моменту выхода.
Понравилась статья? Читайте ещё: Навигатор по статьям Градач
