Перепланировка квартры в 2024 году

Что такое перепланировка?

К сожалению, многие люди пренебрегают законом, когда дело доходит до перепланировки. Это связано с тем, что процесс согласования занимает много времени и требует больших финансовых затрат. Многие предпочитают обращаться к услугам бригад, состоящих из выходцев из стран Средней Азии, чтобы построить новые стены без каких-либо уведомлений и продолжать жить своей жизнью. Однако такой подход не только ненадёжен, но и опасен. Если бдительный сосед сообщит о ваших действиях в жилищную инспекцию, вы можете столкнуться с необходимостью снести все только что построенные стены.

Кроме того, многие люди не знают, что считается перепланировкой, зачем и как её согласовывать. Согласно статье 25 Жилищного кодекса, перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которое должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Более подробно процесс перепланировки описан в пункте 1.7.1 Правил, утверждённых Постановлением Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года. Согласно законодательству, перепланировка может включать:

• Перенос и разборку перегородок и дверных проёмов;
• Увеличение, уменьшение или разделение комнат и квартир;
• Обустройство новых кухонь и санузлов;
• Расширение площади жилых комнат за счёт вспомогательных помещений;
• Устройство и переоборудование тамбуров и другие изменения.

В судебной практике перепланировку часто рассматривают в более общем контексте: как требующую согласования любой перенос, снос или установку стен, поскольку все перегородки в жилых помещениях отражены в технических паспортах (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013-2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в МКД).

Зачем ее согласовывать?

Зачем нужно согласовывать перепланировку квартиры? Основная цель — избежать разрушения всего дома из-за ваших изменений. Новые стены или перенос старых могут перераспределить нагрузку на фундамент, что может привести к перекосу и даже падению здания. А если жильцы начнут разбирать стену, а за ней окажется вентиляционная шахта или соседская квартира?

Законодатель не доверяет обычным людям вносить изменения в проект здания, и это вполне обоснованно. Однако не все и не всегда идут на согласование таких изменений, считая это сложным, долгим и дорогим процессом. И это действительно так. Но если вы решите не согласовывать перепланировку, будьте готовы к ответственности.

Согласно части 2 статьи 7.21 КоАП, штраф за перепланировку без согласования составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме того, вас могут обязать за свой счёт привести всё в первоначальный вид. А если вы откажетесь, то по решению суда вашу квартиру могут отобрать и продать с публичных торгов (статья 29 Жилищного кодекса). Хотя принудительная продажа квартиры и является исключительной мерой, как указано в Апелляционном определении СК по гражданским делам ВС Кабардино-Балкарской республики № 33-248/2014 от 6 февраля 2014 года, не стоит шутить с этим.

Какие работы нужно предварительно согласовать?

Существует три вида работ, которые требуют предварительного согласования: работы по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Работы по переустройству

• Установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического или санитарно-технического) в нежилых помещениях или перенос существующего с прокладкой новых подводящих сетей.
• Переустройство помещений в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия или выявленными объектами культурного наследия.

Работы по перепланировке

• Устройство, перенос или изменение границ совмещенных санузлов, уборных и ванных комнат.
• Возведение несущих стен.
• Устройство проемов в перекрытиях и несущих стенах.
• Изменение границ обособленных помещений с целью их объединения или разделения.
• Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• Изменение конструкции и/или устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней и пандусов.
• Возведение перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (из материалов, способных выдержать более 150 кг на квадратный метр).
• Устройство или ликвидация перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство или перенос кухонь или кухонь-ниш.
• Устройство антресоли площадью не более 40% от площади помещения, в котором она сооружается.
• Работы по перепланировке помещений в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия или выявленными объектами культурного наследия.
• Создание, ликвидация или изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

Работы, связанные с использованием части общего имущества или затрагивающие архитектурный облик многоквартирного дома

• Создание, ликвидация или модификация оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах и крышах) без ослабления несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
• Возведение навесов и остекленных навесов на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предполагающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, а также надстройку стен, в том числе наружных.
• Создание или изменение входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные или цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В том числе устройство козырьков и навесов общей площадью не более 10 квадратных метров (без учета площади пандуса для маломобильных групп населения) и без устройства фундамента.
• Возведение навесов в пределах существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
• Устройство балконов и лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями и балконами, а также без организации отопления.
• Устройство дымоходов.
• Монтаж вентиляционных коробов на фасаде многоквартирного дома.
• Иные работы по переустройству и перепланировке, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
• Иные работы по переустройству и перепланировке, затрагивающие архитектурный облик здания.

Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна осуществляться на основе проекта. Этот проект может быть разработан только специализированной проектной организацией, которая является членом саморегулируемой организации (СРО).

При подаче заявления необходимо иметь проектную документацию в электронном виде, заверенную электронной подписью проектной организации.

Также существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией для облегчения процесса согласования.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должен включать текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с требованиями технических регламентов, государственных стандартов, строительных норм и правил, сводов правил, ведомственных строительных норм, санитарных правил и норм. Проект должен содержать планировочные, архитектурные, конструктивные решения и расчеты. А если работы будут проводиться на фасадах многоквартирного дома, то и предложения по колористике элементов, благоустройству территории и визуализации объекта.

Конкретные требования, предъявляемые к проектной документации, изложены в приложении №3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ также рекомендуется ознакомиться с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?

Заинтересованное лицо, будь то собственник помещения или наниматель по договору социального найма, может подать запрос на согласование перепланировки. Интересы заявителя также может представлять его законный представитель или доверенное лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность.

Для подачи запроса необходимы следующие документы:

• Запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки. Этот документ является основой для начала процесса.
• Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя. Если заявление будет подавать доверенное лицо, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его право действовать от имени заявителя.
• Правоустанавливающие документы на помещение. Если право на помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), необходимо представить правоустанавливающие документы, подтверждающие право на владение.
• Учетно-техническая документация на помещение. Если в базовом регистре отсутствуют необходимые сведения, то следует подготовить учетно-техническую документацию. Если же такие сведения имеются в базовом регистре, то заявитель может представить их по собственной инициативе.
• Письменное согласие всех членов семьи нанимателя. В случае социального найма необходимо получить согласие всех членов семьи, проживающих в помещении. Если же помещение находится в собственности, то согласие требуется от всех собственников. Исключение составляют нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы. Если в результате перепланировки изменяется конфигурация смежного помещения, то требуется нотариально заверенное согласие всех членов семьи нанимателя или всех собственников смежного помещения.
• Проект переустройства и (или) перепланировки. Проект должен быть подготовлен и оформлен в установленном порядке. Если перепланировка осуществляется по типовому проекту, то в заявлении необходимо указать его номер.
• Дополнительные документы. В случае, если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества, могут потребоваться дополнительные документы.

Куда подать документы на получение решения о согласовании?

Чтобы получить решение о согласовании перепланировки, вам необходимо подать запрос вместе с подготовленным пакетом документов онлайн на mos.ru.

При оформлении заявки все документы должны быть представлены в виде скан-копий.

Обратите внимание: если вы используете не типовой проект перепланировки, а проект, подготовленный проектной организацией, то и проект, и техническое заключение (и все сопутствующие документы) должны быть подписаны электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени юридического лица.

После регистрации вашего запроса в Мосжилинспекции начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия.

Если в заявлении вы указали, что перепланировка будет осуществляться по типовому проекту, до принятия решения о согласовании необходимо провести обследование помещения на предмет возможности выполнения планируемых работ.

Для проведения обследования проектная организация согласует с вами дату и время. По результатам обследования будет оформлено заключение, которое затем передается в Мосжилинспекцию для рассмотрения и принятия решения.

Решение о согласовании будет готово через 20 рабочих дней, а если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, то этот срок может быть увеличен до 30 рабочих дней.

Срок действия решения о согласовании составляет 18 месяцев с момента его подписания.

Что нужно учитывать при проведении работ?

Прежде чем приступить к перепланировке, необходимо учесть, что работы, указанные выше, должны выполняться организацией, которая является членом саморегулируемой организации. В случае, если перепланировка затрагивает газовое оборудование, работы должна осуществлять специализированная организация, занимающаяся техническим обслуживанием и ремонтом внутридомового и внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы перепланировка была принята, необходимо выполнить ряд требований:

1. Отследить ход производства работ в журнале (ведение журнала требуется только в случае, если затрагиваются несущие конструкции дома).
2. Выполнить работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки.
3. Оформить акты на скрытые работы.
4. Завершить перепланировку до окончания срока действия решения о согласовании и своевременно обратиться за оформлением акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

Как получить акт о завершенных работах?

После завершения работ по переустройству или перепланировке помещения необходимо обратиться в приемочную комиссию для оформления соответствующего акта. Важно подать заявление об оформлении акта до истечения срока действия решения о согласовании перепланировки.

Заявителем может выступать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. В случае необходимости интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности (для физических лиц требуется нотариально заверенная доверенность).

Необходимые документы для подачи запроса:

• Запрос на оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве или перепланировке помещения (заполняется онлайн).
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление подается через него.
• Нотариально заверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя.

Если в рамках перепланировки проводились работы, требующие предварительного согласования, дополнительно предоставляются:

• Журнал производства работ, оформленный в соответствии с требованиями к его ведению и оформлению актов на скрытые работы (если выполненные работы затрагивают несущие конструкции дома).
• Акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки, и организацией, проводившей работы.

В случае, когда перепланировка не включает работы, требующие предварительного согласования, необходимо предоставить:

• Правоустанавливающие документы на помещение, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Учетно-техническая документация на помещение — требуется, если сведения о нем отсутствуют в базовом регистре. Если эти данные есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе.
• Эскиз (поэтажный план и экспликация к поэтажному плану) до и после произведенного переустройства или перепланировки.
• Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение находится в социальном найме) или собственника (если помещение в собственности). Исключение составляют нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы. Если при переустройстве или перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, необходимо нотариально заверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих его по договору социального найма, или всех собственников, если помещение находится в собственности.

Обратите внимание, что вам также потребуется технический план для внесения изменений о перепланировке в ЕГРН. Если в результате перепланировки образовались новые помещения, дополнительно необходимо уплатить государственную пошлину, а квитанцию или сведения об уплате приложить к заявлению.

Регистрация запроса в Мосжилинспекции:

После регистрации вашего запроса в Мосжилинспекции начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия. Если какие-то сведения не могут быть получены в ходе межведомственного взаимодействия, вас попросят представить их самостоятельно.

Согласование дня и времени проведения комиссионной проверки:

Затем с вами согласуют день и время проведения комиссионной проверки.

Как проходит проверка приемочной комиссии?

В состав приемочной комиссии входят:

• представитель Мосжилинспекции (председатель комиссии);
• заявитель;
• проектная организация (если работы затрагивают несущие конструкции дома);
• управляющая организация (если работы проводились на общем имуществе).

Вы самостоятельно обеспечиваете присутствие представителей проектной организации и исполнителя работ.

Доступ в помещение

Доступ в помещение необходимо предоставить в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления на оформление акта. В противном случае вам будет отказано в предоставлении услуги.

Проверка соответствия перепланировки

В ходе проверки комиссия оценивает соответствие выполненных работ проектному решению.

Оформление акта

Если комиссия не выявит никаких несоответствий, она подготовит проект акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения и передаст его должностному лицу Мосжилинспекции для дальнейшего оформления.

Срок предоставления услуги

Услуга предоставляется в течение 10 рабочих дней.

Внесение изменений в ЕГРН

После получения акта, сотрудник Мосжилинспекции направит документы в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. По завершении процедуры на ваш электронный адрес, указанный при подаче заявления, будет отправлена актуальная выписка из ЕГРН, подтверждающая внесенные изменения.

Если в ходе перепланировки не проводились работы, требующие предварительного согласования, приемочная комиссия будет состоять только из представителей Мосжилинспекции и заявителя.

В каких случаях решение о согласовании перепланировки может быть отозвано?

Решение о согласовании может быть отозвано в следующих случаях:

1. Если вступило в законную силу судебное решение об отмене решения Мосжилинспекции о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
2. Если заявитель выбрал и реализовал меры по возвращению переустраиваемого или перепланируемого помещения в исходное состояние в качестве способа устранения несоответствий проведенных работ проекту перепланировки.
3. Если в представленных документах обнаружены противоречия или недостоверные сведения, и эти обстоятельства были выявлены Мосжилинспекцией после принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки.
4. Если поступила копия распоряжения Департамента культурного наследия города Москвы о прекращении действия разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, выданного на объект недвижимости, в отношении которого Мосжилинспекцией было принято решение о согласовании перепланировки.

Кроме того, решение о согласовании может быть отозвано по заявлению собственника или его уполномоченного лица в следующих случаях:

1. Если заявленные работы не были проведены.
2. Если права и обязанности в отношении помещения перешли к нему в связи со смертью физического лица, которому было выдано решение о согласовании перепланировки, а работы по перепланировке не проводились.

В этих случаях вам необходимо подать письменное заявление об отказе от проведения переустройства и (или) перепланировки без предоставления дополнительных документов онлайн.

Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная