Недавно мы с коллегами обсуждали интересный вопрос: почему все говорят о падении цен на вторичное жилье, если количество сделок остаётся примерно на том же уровне? Например, в Москве уже несколько месяцев подряд фиксируется около 11 000 сделок в месяц. Количество предложений растёт на 2-3% в месяц, а цены, хотя и снижаются в реальных сделках, на популярных платформах, вроде ЦИАН, показывают незначительные изменения.
На первый взгляд кажется, что рынок стабилен: количество сделок остаётся на уровне, предложений становится больше, а цены не падают так быстро, как многим хотелось бы. Но в действительности всё сложнее. Давайте разберёмся, что скрывается за этими цифрами.
📊 Что говорят данные:
- В прошлом году за 8 месяцев в Москве в среднем регистрировалось около 14 000 сделок в месяц.
- В этом году эта цифра снизилась до 11 000 сделок ежемесячно.
Хотя это может показаться небольшим снижением, важно обратить внимание на структуру сделок. В прошлом году примерно 70% сделок были прямыми покупками, где один покупатель приобретал единственную квартиру. Остальные 30% — это альтернативные сделки, где один покупатель закрывал несколько сделок. Это означало, что на рынке было около 10 000 покупателей с деньгами и 2 000 покупателей, участвующих в альтернативных сделках. Таким образом, в прошлом году на рынке было в среднем около 12 000 активных покупателей каждый месяц.
В 2024 году ситуация изменилась. Сейчас 50% сделок на вторичном рынке — это альтернативные. Это значит, что из 11 000 сделок:
- Примерно 5 500 сделок — это прямые покупки с деньгами, где один покупатель покупает одну квартиру.
- Остальные 5 500 — это альтернативные сделки, где один покупатель участвует в среднем в 2,5 сделках. Это около 2 200 покупателей, которые закрывают цепочки сделок.
💡 Что это значит?
В прошлом году на рынке было 12 000 активных покупателей в месяц, а сейчас их около 7 700, что показывает снижение на 35%. Рынок адаптировался за счёт увеличения количества альтернативных сделок, где один покупатель может участвовать сразу в нескольких сделках, создавая цепочки. Это позволяет поддерживать количество сделок на прежнем уровне.
❓ Вопрос к коллегам: а как в ваших регионах? Видите ли вы рост альтернативных сделок, как в Москве? Увеличилось ли количество цепочных сделок?
💭 Мой вывод:
Количество активных покупателей с деньгами на рынке сократилось, но благодаря росту альтернативных сделок, общее число сделок пока остаётся стабильным. Сейчас идеальное время для тех, кто планирует обмен жилья. Во-первых, можно быстро найти покупателя на свою квартиру с хорошим ремонтом, готовую к проживанию или сдаче в аренду — такие квартиры уходят без торга. Во-вторых, есть огромный выбор альтернатив для замены, что делает процесс обмена гораздо более гибким.
Если ключевая ставка продолжит расти, количество покупателей будет снижаться, но незначительно. Количество сделок, скорее всего, останется на уровне 11 000 в месяц, что показывает устойчивость рынка недвижимости Москвы. Для увеличения числа сделок в будущем нужно выстраивать более длинные цепочки альтернативных сделок, что поможет поддерживать активность на рынке даже в условиях высокой ипотечной ставки. Рынок адаптировался и будет работать в таком режиме как минимум до конца года.
Консультация https://clck.ru/35xpV4
Сайт Агентства https://clck.ru/35xpTN
Регистрация на вебинар: Пошаговый алгоритм покупки новостройки для жизни или инвестиций https://clck.ru/35xpPW
Регистрация на вебинар:Как проверить квартиру и не нарваться на мошенников https://clck.ru/36U2zC
Ссылка на телеграмм https://t.me/+H5ntK-NzXKhhYjli
Консультация +798523342