🔔Анализ рисков ЖК Сити комплекс MirrorЗдание.
⭕️ ЦИФРЫ И ФАКТЫ:
🔹Специализированный застройщики СЗ Октябрьская (Самолёт) ведёт строительство одного корпуса ЖК Сити комплекс MirrorЗдание. Других объектов у него в работе нет.
🔹Соответственно, в отчетности СЗ все сведения относятся только к этому объекту.
🔹Изначальный срок окончание строительства в последний месяц был изменён. В проектной декларации от 6 августа срок окончания строительства – 4 квартал 2024 года, в проектной декларации от 9 сентября – 2 квартал 2025 года. Таким образом, срок перенесён на полгода.
🔹Согласно графику работ 80% объема выполнено к 3-му кварталу 2023 года с формулировкой «Без изменений», 100% (новый срок) будет выполнено ко 2-му кварталу 2025 года. Значит на сентябрь 2024 года выполнение должно быть значительно больше 80 и даже 90%.
🔹Согласно фотоотчету от 5 сентября, на объекте ведется наружная отделка, но ещё и остекление, - работа, которая предшествует внутренней отделке, установке электрооборудования, дверей в помещениях. Как минимум в помещениях, не изолированных от внешней среды эти работы ещё не начинались. По укрупнённым видам работ этот этап не предполагает выполнение на уровне более 60% всего объема строительства, и уж точно не соответствует заявленному выполнение в 80%++.
Перенос сроков окончания строительства на полгода, и визуальное отставание от графика требуют оценки ситуации.
Анализ показывает, застройщику не удастся уложиться даже в перенесённый срок, и понадобится новый перенос окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Почему?
⭕️ АНАЛИЗ:
♨️Сметная стоимость строительства объекта 7,159 млрд.руб.
♨️Согласно балансу, выполнение, - фактические затраты, на 2-й квартал (30 июня) составили 3,883 млрд. Соответственно, за оставшиеся 12 месяцев от 2-го квартала 2024 года до сдачи объекта во 2-м квартале 2025 года нужно освоить ещё 3,276 млрд., или 46% объёма строительства, а значит, фактическое выполнение составило всего 54%.
Данные баланса опровергают график, опубликованный застройщиком на ЕИСЭС, согласно которому на 2-й квартал 2024 года объём выполненных работ составил 80%++ с формулировкой «Без изменений».
♨️Первый фотоотчёт на ЕИСЖС датирован сентябрём 2022 года. К этому времени застройщик уже выполнял работы по обустройству подземного этажа здания, то есть строительство началось значительно раньше, и к настоящему моменту продолжается уже более двух лет. За это время освоено 3,9 млрд., а за год до объявленной даты окончания строительства нужно освоить ещё 3,3 млрд.
Фактические темпы работ этого не предполагают.
♨️Согласно балансу, за 1-е полугодие застройщиком было освоено только 0,76 млрд. (3,132 млрд. на 31 декабря 2023 года – 3,883 млрд. на 30 июня 2024 года). При сохранении такой динамики за 12 месяцев выполнение составит лишь 1,5 млрд. в то время, как нужно выполнить работ более чем на 3 млрд.
♨️Финансирование осуществляет Банк Дом РФ, причём последние полтора года лишь он один. Согласно балансу, было привлечено иное финансирование, в качестве долговременного займа (помимо ПФ), в размере 1,3 млрд. Но это было в 2022 году. С тех пор иных средств на строительство, кроме ПФ, выделенного Банком Дом РФ, нет.
♨️Более того, и банковского финансирования в последние месяцы нет тоже.
В балансе на 30-е июня фигурирует сумма задолженности по долгосрочным кредитам в размере 4,84 млрд. Аналогичная сумма 4,84 млрд. указана, как полученное от Банка Дом РФ финансирование в проектной декларации от 9 сентября.
Таким образом банковское финансирование отсутствует уже, как минимум, 3 месяца.
♨️Отметим следующее обстоятельство. С января по сентябрь (за 8 месяцев), согласно ПД застройщиком было реализовано недвижимости на сумму 1,171 млрд. (заключено ДДУ к 6 января на 2,335 млрд., к 9 сентября на 3,506 млрд.).
За это же время было получено ПФ в размере 1,785 млрд. (на 6 января – 3,060 млрд., на 9 сентября – 4,845 млрд.).
Фактическое выполнение при этом составило всего 0,76 млрд. Возникает вопрос к целевому использованию полученных средств.
♨️Что мы видим?
Банк Дом РФ предоставил на сентябрь ПФ в размере большем чем были осуществлены продажи недвижимости. фактически авансировав работы (это необычно, как правило, сумма ПФ не превышает поступивших на эскроу-счета средств дольщиков).
Но несмотря на то, что сумма полученного ПФ составила 1,785 млрд., работ было выполнено лишь на 0,76 млрд. И банк, который выдал кредитные средства с опережением, уже 3 месяца никаких новых денег не дает.
♨️Если же банк, после возобновления финансирования, перейдёт на обычную практику, когда ПФ выдаётся на сумму, не превышающую поступления средств дольщиков на эскроу-счета, очень велика вероятность, что застройщик не получит необходимое ПФ в размере 3,2 млрд. до окончания строительства, которое намечено через 9 месяцев от сентября 2024 года на который анализируются данные.
Почему?
Потому что за 8 месяцев реализация недвижимости не превысила 1,2 млрд. руб. Даже таких темпов недостаточно, чтобы продать за 9 месяцев недвижимости на необходимые 3 с лишним миллиарда. А с учетом падения спроса после 1 июля, это становится неосуществимым, в-принципе.
📌 ВЫВОД:
🔰Строительство осуществляется застройщиков со значительным отставанием от графика. Так на 2-й квартал фактическое выполнение составило чуть больше половины, при том, что по графику должно было быть значительно больше 80%.
🔰За 1-е полугодие застройщиков выполнено работ на 0,76 млрд. (темпы в годовом исчислении в 1,5 млрд.), а освоить за оставшийся год до сдачи нужно ещё 3,2 млрд., то есть темпы работ в два раза меньше необходимых
🔰Банком в этом году было проведено авансирование работ на 1,78 млрд, при том, что выполнение не превысило 0,76 млрд., а значит есть вопросы к целевому порядку использования полученных средств.
🔰Иных источников финансирования строительства с 2022 года у застройщика нет
🔰На протяжении 3-х последних месяцев банк не осуществляет финансирование работ на объекте.
🔰Если оно возобновится, согласно обычной практики, без авансирования, когда сумма предоставленного ПФ не больше суммы поступившей на эскроу-счета от дольщиков, у застройщика могут возникнуть проблемы с финансированием в достаточном объеме к окончанию строительства, так как продажи на объекте неудовлетворительные, - за 8 месяцев недвижимости было продано меньше, чем на 1,2 млрд.руб.
🔰Окончание строительство в сентябре перенесено на 2 квартала, - с конца этого года на 2-й квартал 2025 года. Перечисленные обстоятельства не предполагают, что объект к этому моменту будет сдан.
Темпы работ в этом году вдвое меньше необходимых, а финансирование отсутствует несколько месяцев.
Нового переноса сроков сдачи ЖК Сити комплекс MirrorЗдание не избежать.
...........................................................................................................
🔹
©️ Проверьте свою новостройку на риски
©️ Полную информацию по этой и другим новостройкам можно посмотреть здесь
🔹
