По каждому зданию и сооружению должна вестись следующая эксплуатационная документация:
- технический паспорт здания;
- акт приемки здания в эксплуатацию;
- акты осмотра здания;
- журнал технической эксплуатации здания;
- отчеты о ранее выполненных обследованиях;
- документы о текущих, капитальных ремонтах, усилении, реконструкции, защите строительных конструкций от коррозии;
- документы, характеризующие фактические технологические нагрузки и воздействия и их изменения в процессе эксплуатации;
- документы, характеризующие физические параметры среды, в которой эксплуатируются строительные конструкции;
- материалы изыскательских организаций о гидрогеологической обстановке на пятне застройки и прилегающих территориях;
- паспорта котельного и лифтового хозяйства;
- схемы внутридомовых систем водоснабжения, канализации, тепло-, газо-, энергоснабжения, контуров заземления.
Данный перечень документации не является исчерпывающим, и он должен быть дополнен с учетом специфики эксплуатации конкретного здания.
Каковы основные требования к техническому состоянию здания и организации его эксплуатации?
Здание должно эксплуатироваться в предусмотренных проектной документацией пределах нагрузок, параметров микроклимата помещений (температуры, влажности, скорости движения воздуха) и чистоты воздуха в помещениях.
Эксплуатация зданий со специфическими условиями производственной деятельности, нетиповыми геофизическими условиями на площадке застройки или нетиповыми конструктивными решениями осуществляется на основе специальных отраслевых либо производственных инструкций.
Проектная, исполнительная и эксплуатационная документация должна храниться у собственника здания или у уполномоченного им органа.
Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование здания в течение всего периода его использования по назначению.
Контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться его собственником, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации путем проведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров.
При обнаружении в конструкциях малозначительных дефектов должно быть организовано постоянное наблюдение за их развитием с целью установления причин возникновения, степени опасности для дальнейшей эксплуатации здания и должны быть определены сроки их устранения. При обнаружении значительных и критических дефектов необходимо проведение обследования элементов здания специализированными организациями.
При эксплуатации зданий не допускается без проектной документации, разработанной и утвержденной в установленном порядке, и без согласования со службой технической эксплуатации производить какие-либо изменения, влияющие на обеспечение надежности здания и прилегающей территории.
Здание должно быть защищено от неравномерных деформаций оснований, увлажнения и промерзания: работы по монтажу, демонтажу и ремонту технологического оборудования и инженерных коммуникаций необходимо производить по согласованию со службой технической эксплуатации здания.
В производственных зданиях на видных местах должна быть информация, указывающая величины предельно допустимых нагрузок для отдельных конструкций, скоростей движения транспортных средств, места складирования грузов, параметры микроклимата и т. п. Для оценки технического состояния строительных конструкций и инженерных систем должны производиться общее и детальное обследования здания для определения его износа.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Наличие такого документа предусматривается Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (Далее - ГрК РФ). Эксплуатация здания без получения разрешения не допускается.
Журнал эксплуатации здания, сооружения
Наличие и обязательное ведение журнала предусмотрено п. 5, ст. 55.25. ГрК РФ. В данный журнал вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.
Проектная документация здания или сооружения
Обязательное наличие такой документации предусмотрено п. 10, ст. 15 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно регламента, эта документация должна использоваться в качестве основного документа при принятии решений об обеспечении безопасности здания или сооружения на всех последующих этапах жизненного цикла здания или сооружения.
Документация по эксплуатации систем электроснабжения здания
Основание: Приказ Министерства энергетики РФ от 12 августа 2022 г. № 811 «Об утверждении Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей электрической энергии» (Далее – ПТЭЭП), Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 15 декабря 2020 г. №903н «Об утверждении Правил по охране труда при эксплуатации электроустановок» (Далее – Пр. №903н).
- организационная структура управления электроустановками;
- проектная и рабочая документация на строительство (реконструкцию) электроустановок со всеми последующими изменениями;
- акты комплексного опробования ЛЭП и оборудования и документы о приемке их в эксплуатацию;
- документы о технологическом присоединении;
- схемы электрических соединений и технологических систем, в том числе нормальные (временные нормальные) схемы электрических соединений электроустановок потребителя;
- общие схемы электроснабжения для нормального режима, составленные по электрохозяйству потребителя в целом и по отдельным структурным подразделениям (филиалам);
- технические паспорта ЛЭП, основного энергетического и электротехнического оборудования, зданий и сооружений;
- журналы по эксплуатации системы электроснабжения здания.
Какие журналы необходимо вести:
- журнал дефектов электрооборудования п. 14 ПТЭЭП;
- журналы учета электрооборудования п. 27е, п. 34л ПТЭЭП;
- журнал регистрации инструктажа на рабочем месте п. 30 ПТЭЭП;
- журнал распоряжений п. 30, п. 34в ПТЭЭП;
- журнал релейной защиты и автоматики п. 30 ПТЭЭП;
- оперативный журнал п. 34б ПТЭЭП; Пр. №903н: п. 3.13., 5.16., 6.6., 7.5., 7.16., 10.3., 10.11., 13.3., 14.5., 27.3.;
- журнал учета работ по нарядам и распоряжениям п. 34г ПТЭЭП; Пр. №903н: п. 5.16., 6.5., 6.6., 7.1., 10.10, 10.11., 14.5., 43.2.;
- журнал выдачи и возврата ключей от электроустановок п. 34д ПТЭЭП; Пр. №903н: п. 3.13.;
- журнал релейной защиты и автоматики п. 34е ПТЭЭП;
- журнал телемеханики п. 34ж ПТЭЭП;
- журнал или картотека дефектов и неполадок на электрооборудовании п. 34з ПТЭЭП;
- диспетчерские и оперативные заявки (журнал (картотека) диспетчерских и оперативных заявок) на изменение технологического режима работы или эксплуатационного состояния ЛЭП оборудования и устройств п. 34и ПТЭЭП;
- ведомости (журналы) показаний контрольно-измерительных приборов (не требуется при наличии у потребителя автоматизированной информационно-измерительной системы коммерческого учета электрической энергии) п. 34к ПТЭЭП;
- журнал регистрации инвентарного учета переносных, передвижных электросварочных установок п. 56 ПТЭЭП;
- журнал присвоения группы I по электробезопасности Пр. №903н: п. 2.3.;
- журнал учета проверки знаний правил работы в электроустановках Пр. №903н: п. 2.4.;
- журнал регистрации инструктажей командированного персонала Пр. №903н: п. 46.4., 46.6., 47.5..
Документация по эксплуатации систем теплоснабжения здания
Основание: Приказ Минэнерго РФ от 24 марта 2003 г. № 115 «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок» (Далее – ПТЭТЭ), Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 17 декабря 2020 г. № 924н «Об утверждении Правил по охране труда при эксплуатации объектов теплоснабжения и теплопотребляющих установок» (Далее – Пр. №924н).
- генеральный план с нанесенными зданиями, сооружениями и тепловыми сетями;
- утвержденная проектная документация (чертежи, пояснительные записки и др.) со всеми последующими изменениями;
- акты испытаний технологических трубопроводов, систем горячего водоснабжения, отопления, вентиляции;
- акты приемочных комиссий;
- акты приемки скрытых работ, испытаний и наладки тепловых энергоустановок и тепловых сетей, акты приемки тепловых энергоустановок и тепловых сетей в эксплуатацию;
- исполнительные чертежи тепловых энергоустановок и тепловых сетей;
- технические паспорта тепловых энергоустановок и тепловых сетей;
- журналы по эксплуатации системы теплоснабжения.
Какие журналы необходимо вести:
- журнал регистрации инструктажа на рабочем месте п. 2.3.18. ПТЭТЭ;
- журнал проверки знаний правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок п. 2.3.23. ПТЭТЭ;
- журнал противоаварийных тренировок п. 2.3.30., 2.3.48. ПТЭТЭ;
- оперативный журнал п. 2.6.7. ПТЭТЭ;
- журнал обходов и осмотров п. 2.6.7. ПТЭТЭ;
- журнал распоряжений п. 2.8.3., 2.8.7. ПТЭТЭ;
- журнал учета работ по нарядам-допускам и распоряжениям п. 15.5.12. ПТЭТЭ; Пр. №924н: п. 25;
- журнал записи результатов поверок, калибровок и ремонтов контрольно-измерительных приборов п. 2.9.11. ПТЭТЭ;
- журнал технических осмотров строительных конструкций зданий и сооружений п. 3.1.3., 3.3.3., 3.3.20. ПТЭТЭ;
- журнал регистрации результатов измерения уровня грунтовых вод в скважинах-пьезометрах и материалы химических анализов грунтовых вод п. 3.1.3. ПТЭТЭ;
- журнал состояния окружающей среды для зданий и сооружений, где периодически возникают или возможны процессы, нарушающие параметры окружающей среды, определяемые санитарными нормами, либо отмечены коррозионные процессы строительных конструкций п. 3.1.3., 3.2.5. ПТЭТЭ;
- журнал выдачи и возврата ключей от помещений, в которых установлены объекты теплоснабжения и теплопотребляющие установки, без постоянно находящегося в помещении обслуживающего персонала п. 15 ПТЭТЭ; Пр. №924н: п. 15;
Документация по пожарной безопасности
Основание: Постановление Правительства РФ от 16 сентября 2020 г. № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (Далее – ППР).
- проектная документация п. 21 ППР;
- документация, подтверждающая пределы огнестойкости, класс пожарной опасности и показатели пожарной опасности примененных строительных конструкций, заполнений проемов в них, изделий и материалов. Хранение на объекте такой документации предусмотрено п. 25. ППР. Такая документация входит в комплект исполнительной документации передающейся застройщиком.;
- документация на системы противопожарной защиты, в том числе технические средства, функционирующие в составе указанных систем, и результаты пусконаладочных испытаний указанных систем. Наличие предусмотрено п. 54. ППР. Документация также должна находится в составе исполнительной документации.;
- журналы по пожарной безопасности;
- журнал эксплуатации систем противопожарной защиты. Допускается ведение журнала эксплуатации систем противопожарной защиты в электронном виде. Форма ведения «журнала эксплуатации систем противопожарной защиты» определяется руководителем объекта защиты (соответственно нужен приказ на утверждение формы такого журнала).
В этот журнал вносится следующая информация:
а) о проведении, не реже 1 раза в 5 лет, эксплуатационных испытаний пожарных лестниц, металлических наружных открытых лестниц, предназначенных для эвакуации людей из зданий и сооружений при пожаре, ограждений на крышах с составлением соответствующего протокола испытаний;
б) на объекте защиты с массовым пребыванием людей вносится информация об ежегодной проверке средств индивидуальной защиты органов дыхания и зрения человека от опасных факторов пожара на предмет отсутствия механических повреждений и их целостности, ручных электрических фонарей, из расчета не менее 1 фонаря на каждого дежурного и средств индивидуальной защиты органов дыхания и зрения человека от опасных факторов пожара из расчета не менее 1 средства индивидуальной защиты органов дыхания и зрения человека от опасных факторов пожара на каждого дежурного;
в) о проверке огнезадерживающих устройств (заслонок, шиберов, клапанов и др.) в воздуховодах, устройств блокировки вентиляционных систем с автоматическими установками пожарной сигнализации или пожаротушения, автоматических устройств отключения общеобменной вентиляции и кондиционирования при пожаре. Срок таких проверок устанавливается технической документацией изготовителя. По практике такая проверка, обычно, совмещается с проведением полугодовой противопожарной тренировки;
г) об обслуживании и ремонте наружного противопожарного водоснабжения, находящегося в зоне эксплуатационной ответственности организации, и организации проведения проверок на водоотдачу не реже 2 раз в год (весной и осенью). Речь идёт о пожарных гидрантах на территории;
д) об исправном состоянии, своевременном обслуживании и ремонте внутреннего противопожарного водопровода;
е) проверке укомплектованности пожарных кранов исправными пожарными рукавами, ручными пожарными стволами и пожарными запорными клапанами;
ж) перекатке пожарных рукавов (не реже 1 раза в год);
з) о проверке надлежащего состояния водокольцевых катушек;
и) о проверке исправного состояния и работоспособности задвижек с электроприводом (не реже 2 раз в год), установленных на обводных линиях водомерных устройств;
к) о проверке исправности пожарных основных, рабочих и резервных, пожарных насосных агрегатов (ежемесячно);
л) о работах, проводимых со средствами обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения;
м) учет наличия, периодичности осмотра и сроков перезарядки огнетушителей;
н) об обработке деревянных и иных конструкций сценической коробки, планшета сцены, выполненных из горючих материалов (колосники, подвесные мостики, рабочие галереи и др.), горючих декораций, сценического и выставочного оформления, а также драпировки в зрительных и экспозиционных залах огнезащитными составами;
о) о выполнение работ по очистке вытяжных устройств (шкафов, окрасочных, сушильных камер и др.), аппаратов и трубопроводов от пожароопасных отложений. В офисных зданиях, где помещения имеют категории В1-В4, по взрывопожарной и пожарной опасности не реже, 1 раза в полугодие.
Акты по противопожарной безопасности
- акт (протокол) проверки состояния огнезащитного покрытия;
- акт проведения работ по очистке вентиляционных камер, циклонов, фильтров и воздуховодов от горючих отходов и отложений.
Инструкции по противопожарной безопасности
- инструкция о мерах пожарной безопасности (Для этой инструкции и её содержания в ППР предусмотрен XVIII раздел. Для каждого здания, или комплекса зданий такую инструкцию необходимо разрабатывать индивидуально);
- инструкция о порядке использования лифтов, имеющих режим работы «транспортирование пожарных подразделений» (Такая инструкция должна располагаться непосредственно у органов управления кабиной лифта п. 47. ППР);
- инструкции о порядке действия дежурного персонала при получении сигналов о пожаре и неисправности установок (устройств, систем) противопожарной защиты (Такие инструкции должны быть в наличии в помещении пожарного поста (диспетчерской) где находится дежурный диспетчер п. 56. ППР).
