В Госдуме предложили альтернативу льготной ипотеке: лизинг жилья с последующим выкупом. Предполагается, что государство будет субсидировать населению часть арендной платы. При этом, по словам риелторов и аналитиков, рынок плохо знаком с механизмом лизинга. Например, на Юге таких сделок крайне мало. Чтобы программа заработала, нужны поправки в законе, структурные изменения рынка и политическая воля.
После отмены льготной ипотеки рынок недвижимости заехал в тупик и теперь ищет выход из него. Глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов предложил альтернативу ипотеке — лизинг жилья с последующим выкупом. Однако пролоббировать принятие такой программы будет непросто, считают эксперты. Застройщикам она может быть не столь выгодна, а лизинговые компании в России не привыкли работать с физлицами и с недвижимостью. Подводные камни предлагаемого механизма — разбирал «Эксперт Юг».
«Не может страна жить только с одним механизмом приобретения жилья»
1 июля в России завершилась программа массовой льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках под 8%. Она была введена весной 2020 года в качестве временной меры поддержки граждан и строительной отрасли. Предполагалось, что программа будет работать полгода до ноября 2020 года, однако Правительство несколько раз продляло ее и меняло условия. В итоге программу свернули только минувшим летом.
Глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в эфире «Дума ТВ» отметил, что в России сохраняется сетка других льготных программ, среди которых семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов, дальневосточная ипотека. При этом парламентарий призвал искать альтернативные льготной ипотеке меры поддержки рынка.
«Не может страна жить только с одним механизмом приобретения жилья, а в ипотеку приобретается 95% квартир. Сегодня есть варианты развития альтернативных механизмов. Это государственно-частное партнёрство, условный лизинг жилья, когда вы получаете квартиру в аренду на тридцать лет и спокойно можете её выкупать. При этом государство или регион может вводить отраслевую поддержку: субсидировать вам часть аренды. Например, нужны региону врачи, и он объявляет, что 5-10-30 лет готов субсидировать вам аренду, но вы на этот момент привязаны к больнице. То есть условный лизинг жилья с возможностью постепенного выкупа готовой квартиры, с фиксированной арендной платой и с отраслевой поддержкой государства. Это хороший вариант», — заявил глава профильного комитета Госдумы.
Для введения механизма нужна политическая воля
Инициативы Минфина о субсидировании арендной платы были слышны еще до пандемии, говорит эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин. На время введения массовой льготной ипотеки эта инициатива потеряла актуальность, а после сокращения господдержки вновь приобрела.
«Мы прожили этап массовой льготной ипотеки, которая появилась во время пандемии и задержалась на четыре года. Все настолько к ней привыкли, что после ее отмены рынок заехал в тупик. Сейчас он пытается из него выбраться, поэтому и возобновились разговоры о лизинге», — говорит эксперт.
Без создания структурных правовых и рыночных систем, этот механизм не заработает и не поменяет рынок, подчеркивает Александр Жилин.
«Не думаю, что эта программа быстро заработает. Нужно ее продумать, пролоббировать, создать законодательную базу. Для этого нужна политическая воля. Должна быть создана целая цепочка участников рынка, в которой одним выгодно строить, вторым — сдавать в аренду, третьим — страховать, четвертым — покупать, а пятым — субсидировать. Чтобы эта система улучшила рынок и создала продукт, которого сейчас не хватает, необходим симбиоз законодательства, госпрограмм и бизнеса. Сам бизнес этого не сделает. Этот механизм нужно, скажем так, упаковать, на государственном уровне».
Что такое лизинг жилья с последующим выкупом
Лизинг — это аренда недвижимости на долгий срок, которая предполагает последующий выкуп. Подробностей о том, на какой рынок предполагается распространить программу, первичный или вторичный, и кто будет выступать сторонами сделки, пока нет.
Традиционно в сделке участвуют три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец недвижимости. Лизингодателем, как правило, выступает лизинговая компания. Она приобретает у продавца имущество и сдаёт его в длительную аренду лизингополучателю с договоренностью о постепенном выкупе.
Выкупная цена, сроки, размер и график платежей бывают разными и устанавливаются в договоре. Взносы могут быть помесячно разбиты на выкупные и арендные. Стороны вправе договориться о зачете выплаченной арендной платы в выкупную цену. Наниматель может на протяжении договора платить аренду, а по окончании срока договора дополнительно перечислить выкупную сумму.
Лизинговая компания обычно берет проценты за свои услуги, они колеблются в пределах от 10% до 20% годовых. Право собственности на недвижимость к арендатору переходит только после всех выплат в адрес лизингодателя. Наниматель может отказаться от приобретения имущества. Порядок расчета сторон в таком случае также должен быть прописан в договоре.
Малоизвестный рынку механизм
По словам экспертов и риелторов, участники рынка плохо знакомы с механизмом лизинга, он слабо распространен в России.
Сделок по лизингу недвижимости с последующим выкупом на Юге России ничтожно мало. Не так много крупных финансовых групп, которые могут позволить себе выкуп квартир, говорит управляющий партнер федеральной риэлторской компании «Этажи Кубань» Вадим Камалов.
С этим соглашается и руководитель агентства недвижимости Immobily в Ростове-на-Дону Алексей Олейников. По его наблюдениям, в Ростовской области лизинг жилья с последующим выкупом крайне непопулярен:
«Мне не известен ни один объект недвижимости в Ростове, который был бы взят в лизинг с последующим выкупом. Вряд ли застройщики знакомы с таким механизмом, потому что у них есть проектное финансирование. Не скажу, что сильно распространена и аренда с последующим выкупом, когда договор заключается между физлицами без лизинговой компании. В моей практике таких сделок не было».
Как реализовывать — пока непонятно
Как механизм лизинга жилья с последующим выкупом может быть реализован на рынке первичной недвижимости, представить сложно, говорит Вадим Камалов. Сейчас застройщики получают деньги от покупателей вперед. Они зачисляются на специальные эскроу-счета в банке, а тот под обеспечение этими деньгами выдает застройщику проектное финансирование на строительство.
Лизинговая же компания должна купить готовую квартиру и обеспечить клиенту жилье. В таком случае население рассчитывает на услуги лизинговой компании и не несет деньги застройщику, он теряет часть проектного финансирования.
«Девелоперам и банкам эта схема не интересна. Застройщикам интереснее продавать строящееся жилье и получать деньги вперед на стадии строительства, а банкам интересно зарабатывать, получая деньги покупателей на эскроу-счета и выдавая эти деньги застройщикам под проценты. В случае с лизингом никто не будет выкупать квартиры на стадии строительства. Смысл лизинга в том, что покупается готовое жилье, которое потом передается в аренду с последующим выкупом. Если говорить о предлагаемой мере, как о поддержке отрасли строительства, то я сейчас не вижу смысла поддерживать застройщиков. Они себя чувствуют очень неплохо. Если говорить о поддержке семей, то им может быть финансово сложно городить огород с лизингом. Они предпочтут просто компенсацию части арендной платы жилья», — отмечает эксперт.
Кроме того, не вполне ясно кто и за чей счет будет делать ремонт в новой квартире, добавляет Вадим Камалов:
«Лизинг подразумевает, что вы заезжаете в готовую квартиру, живете и платите аренду. А если вы берете новостройку без ремонта, как там жить?».
Будет ли механизм востребован
Востребованность механизма определит то, насколько адекватным будет размер процентных ставок лизинговых компаний, переплат и размер субсидий со стороны государства, если их введут. Платежи по кредиту почти всегда оказывались чуть меньше платежей по лизингу, отмечает Алексей Олейников:
«Принцип работы с лизинговыми компаниями похож на принцип кредитования. Только в случае оформления кредита вы получаете деньги на какие-то нужды под залог своего имущества. А в случае лизинга получаете не деньги, а недвижимое или движимое имущество, которое находится в собственности у лизинговой компании. Ипотеку можно оформить и на 30 лет, с помощью чего снизить ежемесячную нагрузку, а у лизинговых компаний сроки кредитования существенно меньше. Лизинговые компании, как и банки, плюсом к платежам берут проценты за обслуживание».
Важным фактором при введении механизма станет и то, что лизинговые компании в России не привыкли работать с физлицами и с недвижимостью. Большинство игроков на рынке лизинга специализируются на аренде оборудования и машин и заключают сделки с юрлицами и ИП. Экспертиза в сфере недвижимости есть далеко не у каждой лизинговой компании подчеркивает Алексей Олейников.
Если в случае неисполнения обязательств и расторжения договора по лизингу оборудования, сценарий действий лизингодателя понятен, оборудование изыскивается и вывозится, то в случае с недвижимостью могут быть правовые сложности с выселением семей из квартир, особенно с маленькими детьми, даже если они не исполняют свои обязательства.
Кроме того, основная фишка лизинга для юридических лиц — это возврат НДС, который в случае с физическими лицами просто невозможен.
Какая программа станет более востребованной, лизинг или ипотека — будут решать цифры, добавляет Алексей Олейников:
«Нужно дождаться принятия документа и сформированных программ, и уже тогда, трезво взвешивать платежи за весь период по ипотеке и по лизингу и смотреть, что выгоднее».
Поддержать рынок жилья таким механизмом будет сложно, но за этой инициативой есть смысл понаблюдать, считает эксперт.
Рассрочка — альтернатива ипотеке и лизингу
Оптимальным решением было бы введение продаж квартир в рассрочку, как это сделано, например, в Дубае, считает Вадим Камалов. Банк выкупает у застройщика готовую квартиру с ремонтом, заселяет туда будущих собственников, которые на протяжении нескольких лет платят взносы и комиссию за услуги банка.
«Эта схема выгодна и востребована у населения. Ведь в случае аренды и лизинга существует всего два вариант. Вы либо просто снимаете жилье, платите аренду и эти деньги больше никогда не видите, либо вы платите чуть больше с учетом маржи банка, но при этом понимаете, что вы постепенно выкупаете эту квартиру, она становится вашей собственностью, то есть, часть денег возвращается к вам».
