Как «жирная» стройка, превратилась в обузу.
Пару дней назад г-н Глушков (руководитель Нострой) предложил застройщикам обращаться к психологам, такой они испытывают сегодня стресс.
Понимаю.
Покажу на пальцах, что происходит.
Разберу конкретный пример.
Девелопер ПИК возводит ЖК Новое Очаково.
Застройщик, как всегда молодец, работает шустро, в этом ему не откажешь. Рыть котлован, заливать фундамент начал в июне 2022 г. На дворе сентябрь 2024-го, объект визуально почти готов. Строительство близится к завершению, сдача в 4-м квартале этого года «Без изменений».
Верю.
Стоп!
Что значит «верю», что значит «внешний вид», оснований сомневаться не даёт фактическое выполнение.
Всё ж проверяется по отчётам, сегодня ничего не скрыть.
Сметная стоимость – 18,5 млрд.
А уже на 30 июня по балансу, за полгода до окончания, на стройке было освоено 19,5 млрд. руб., то есть больше.
Больше не меньше, это же хорошо (вопрос)?
Ну, как сказать (заминка).
По графику ко 2-му кварталу выполнение 80% («Без изменений»), и это 19,5 млрд. руб. Соответственно, общие затраты составят 24,5 млрд. +/- (100%).
И тут засада!
На сентябрь продано 1833 квартир из 2057 штук, или 89%.
Сумма заключенных договоров 20,5 млрд. Если распродать остаток, ПИК получит 23 млрд. +/-, то есть меньше, чем вложит в строительство.
Это как???!!!
Слава богу банк (Сбербанк) не в накладе, ничем не рискует.
На сентябрь сумма выданного ПФ всего 16 млрд. Недостающее вложил сам ПИК, но это его проблема, а не банка.
Скоро стройка будет закончена, эскроу-счета раскрыты, Сбер свое заберёт.
Но девелопер-то останется с носом!
Либо с «минусом», либо около того.
Я почему показываю на пальцах.
Даже стройки, начатые относительно недавно, выросли в цене, застройщики не укладываются в изначальные затраты. Компенсировать их переписыванием ценников в большую сторону теперь невозможно. Более того, цены снижаются (на днях покажу сентябрьскую картину по ПИК, она заставит чесать репу многих).
Хорошо, если по «старым» объектам застройщики выдут в «ноль», без убытков. И это с дешёвым ПФ, полученным много лет назад на их возведение.
А по новым стройкам, где финансирование сегодня – это ключевая + 4%.
Смогут девелоперы расплатиться, смогут не погрязть в убытках?
Большой вопрос.
Дольщикам Нового Очаково повезло.
Объект был начат:
- В другое время.
- С дешевым ПФ.
- Крутым (реально крутым) застройщиком.
Обстановка изменилась сильно, и не все девелоперы обзываются словом «ПИК». Бывают и такие, м-м-м-м-…, с раскрученными что-ли «именами» и «фамилиями», которых шибко надёжными не назовешь.
А есть и «туманные», в которых «сам чёрт ногу сломит».
Повезёт нынешним покупателям, не сказать, чтобы всем.
Интересоваться «новой» первичкой могут сегодня лишь «отмороженные на всю голову».
Это как «болеть» казино…
⤵️
◾
