У многих участников рынка есть такое чувство: "что-то не так". Но экспертное сообщество в целом в замешательстве. Даже вице-премьер Марат Хуснулин в недавнем интервью заявил, что ситуацию с ценами на недвижимость в сейчас прогнозировать сложно. Это действительно так. Завязался очень интересный узел. Попробуем его сегодня развязать.
Как этот узел завязывался, вкратце описал в прогнозе на этот год. Собственно, он на самом деле так и завязался, и реальность от этого прогноза пока никак особо не отличается, но основная интрига была отнесена на конец года. Сейчас мы к этому концу значительно ближе, чем в декабре 23-го. Что же нас ждет?
На самом деле, если смотреть только на осень, вопрос будет простым: развяжется сей узел осенью или уже в следующем году? Но то, что узел нужно как-то развязывать, или он просто развяжется сам, в принципе понятно.
Коротко, что это за такой узел.
Тут все в общем не сложно. С одной стороны, отмена льготной ипотеки в ее, так сказать, массовом варианте и высокая процентная ставка. С другой стороны, та же высокая ставка и высокие проценты по вкладам. И все это на фоне инфляции.
Рассмотрим по пунктам.
Высокая ставка по ипотечным кредитам для значительной части населения закрыла такой путь решения (или улучшения) квартирного вопроса, как покупка недвижимости. Пусть в кредит, но своей. Осталась аренда или жизнь в том, что уже есть здесь и сейчас. Во всяком случае, так это для многих выглядит. Такая картина ведет в падению спроса на недвижимость, в том числе, новостройки, с одной стороны, и росту отложенного спроса – с другой.
Но высокая ставка, это еще и высокие, просто очень высокие проценты по банковским вкладам, ситуацию с которыми даже глава самого большого в стране банка мягко назвал необычной. В такой ситуации вкладывать деньги в недвижимость кажется выгодным. В нормальной ситуации вложения в недвижимость могут быть выгодными, поскольку цены на нее растут соразмерно инфляции, то есть быстрее чем деньги на этих вкладах. Или недвижимость приносит соответствующий доход от сдачи в найм или в аренду.
Поскольку ничего этого не происходит, т.е. в следствии понижения спроса цены на недвижимость в целом такого роста не демонстрируют, а стоимость аренды в массовом сегменте растет пока еще не так сильно, деньги идут не на рынок недвижимости, а на вклады. Причем не только деньги, так сказать, инвестиционные, но и деньги тех, кто хотел бы потратить их конкретно на недвижимость, но в текущей ситуации не видит смысла это делать.
Более того, если у человека появляются деньги на погашение ипотечного кредита, взятого по старым ставкам, и покупку более дорогого объекта, этому человеку часто выгоднее не гасить этот кредит, а направить «лишние» средства на вклад.
Это ведет к тому, что деньги не только идут на вклады, но и увеличиваются там на этих вкладах с намного большей скоростью, чем обычно. Ну, и, как и в первом случае, растет отложенный спрос.
В общем происходит серьезный рост денежной массы, которая копится на счетах населения, отсутствие роста цен на недвижимость, сравнимого с инфляцией и увеличение отложенного спроса на эту самую недвижимость.
К чему это может привести зависит от ряда факторов, в том числе реальной инфляции и действия регулирующих органов.
Теперь перейдем к инфляции.
В реальной жизни важно не то, какие цифры инфляции мы видим в отчетах статистиков и аналитиков, а то, как чувствует ее реальный человек как экономический субъект. Поскольку все люди разные и находятся в разных ситуациях, у каждого своя корзина потребления. Кто-то привык потреблять морские гребешки аля коки сан жак, а кто-то жаренную картошку из своего погреба. Кто-то копит деньги (возможно на вкладе) на подержанную Ладу, кто-то на новый Порш. И, если человек видит, что цена Лады и Порша растут быстрее, чем сумма вклада на экране его компьютера, для него инфляция выглядит несколько иначе, чем для того, кто просто смотрит статистику.
Но пока среднестатистическое восприятие инфляции в целом не таково, чтобы сразу тратить излишки денег на какие-то реальные вещи, как это было, например, в некоторые периоды в 90-х. Накопление денег на вкладах выглядит предпочтительнее. Это - основной вектор, ставка растет с опережением, то есть быстрее, чем инфляционные ожидания покупателей.
Однако, этот вектор может изменится. Уже весной на рынок пошли люди, которые понимают, что это не может длится бесконечно, и правильнее играть на опережение.
Если такой поворот произойдет, с одной стороны, деньги с вкладов начнут перетекать на рынки. Что увеличит инфляцию еще больше. С другой стороны, проценты по ипотечным кредитам покажутся – что не так далеко от реальности – в текущих инфляционных условиях не такими большими. Что там 20% годовых, если деньги дешевеют примерно в такой же пропорции?
Таким образом на рынок хлынут не только вклады, к ним снова присоединятся ипотечные деньги.
Такая картина вырисовывается при естественном развитии ситуации. И воплотиться в реальность она действительно может уже к концу года. Как водится, не сразу, и широкие слои покупателей столкнуться с этим вероятнее всего только зимой. Но будет ли развитие ситуации естественным?
Я имею в виду не «черных лебедей». Хотя их вероятность и выше средней. У нас есть регулятор, который пытается управлять ситуацией. Пока он управляет поднимая ставки. И держит вектор. Денежная лавина вкладов копится и не обрушивается на рынки. И с большой вероятностью регулятор будет до зимы этот вектор держать.
Но тут, возникает непростая для него, регулятора ситуация. Чем выше поднимаешься, тем больнее падать. Даже при постепенном снижении ставки рефинансирования, которое повлечет снижение процентов по вкладам и процентов по кредитам, вероятен риск, что выстрелит отложенный спрос и на рынок – не только недвижимости - хлынет такая денежная масса, что инфляция разгонится совсем не по-детски. А цены на квадратные метры начнут расти так, как мало кто помнит. А, если ставку по-прежнему не снижать и продолжать давить ей инфляцию, ситуация будет только усугубляться.
Какие действия предпримет регулятор не знаю, но у него есть и довольно резкие варианты, о которых сейчас много говорят.
В основном все эти варианты сводятся к рестрикции, т.е. изъятию излишков денежной массы тем или иным образом. Например, заморозка вкладов, денежная реформа – все это нам знакомо по временам СССР.
Но сейчас другие времена, и появились другие механизмы. Например, введение цифрового рубля дает регулятору возможности, которых не было раньше.
По сути деньги на наших счетах в банках уже и так цифровые. Это цифры на экране компьютера. А цифровые деньги отличаются от тех денег, к которым вы привыкли, тем, что как их тратить решаете не только вы, но и государство.
Подробно об этом можно почитать тут. Кстати, правительство Тайланда, вероятно, решило проиллюстрировать сей текст практическим действием. Тайцам планируется раздать по 10 000 бат (это примерно 280 долларов). Получатели этих цифровых батов должны быть старше 16 лет, а также иметь смартфон с приложением цифрового кошелька. Цифровые баты можно будет потратить в течение 6 месяцев и в радиусе четырёх километров от своего места жительства. Кроме того, они будут завязаны на биометрии (для доступа к цифровому кошельку) и, что важно, иметь срок годности.
Возможно, именно такими деньгами мы будем пользоваться в скором будущем. Но банкам и строительной отрасли, да и многим промышленным структурам выгодны высокие цены на недвижимость. Поэтому препятствий потратить свои цифровые рубли на квадратные метры, думаю, не будет даже при таком развитии событий.
Произойдет ли что-то такое уже этой осенью?
Честно – не знаю. Могу только напомнить, что сейчас не СССР, все подобные реформы пока происходят более мягко и плавно. Я бы сказал, щадяще. Просто нужно понимать, что техническая возможность перейти к частично плановому хозяйству с помощью цифровых денег есть, и она может быть реализована. Но как, когда и кем, вопрос открыт.
Что можно порекомендовать участникам рынка недвижимости в свете всего этого?
Если у вас есть деньги на покупку недвижимости, не следует ждать снижения цен. Оно, даже если есть все предпосылки для такого снижения, происходят очень медленно. Таков уж рынок недвижимости. Сейчас, конечно, не та ситуация чтобы хватать первый попавшийся объект, и вполне логично поторговаться, тем более, что выбор во многих сегментах вполне себе нормальный. Но полагать, что такая ситуация продлится вечно не стоит.
Если вы продаете, но ничего не покупаете, во всяком случае за рубли, имеет смысл иметь четкое представление о том, как вы используете полученные за объект деньги. Если планируете держать их на вкладе, сейчас уже, наверное, не лучший вариант для такого решения.
Если продаете и покупаете, просто внимательно следите за рынком. Спрос сейчас относительно небольшой, но, если вы такой смелый человек, что занимаетесь этим сами, и этой осенью найдется покупатель, перед тем, как заключать с ним т.н. договор аванса обзвоните все альтернативные объекты, которые вы присмотрели. Если они вдруг начинают исчезать из продажи, это не самый лучший сигнал. Нужно или пересмотреть цену своего объекта или приготовится к дополнительным тратам.
О рынке загородных домов, видимо, нужно говорить отдельно. Тут есть интересные тенденции, но этой осенью появления новых пока не ожидается.
В общем, предстоящая осень может стать очень интересным временем для рынка недвижимости. Но это не значит, что станет. Надеюсь я объяснил, как и почему это может произойти. Или не произойти. И понимание этого механизма дает вам шанс сыграть на опережение.
Хотите знать больше о механике рынка недвижимости, читайте мой канал. Тут все длинно, нудно, но довольно точно. Если интересны симптоматичные новости недвижимого рынка без рекламы и лишней информации – вам, наверное, сюда.
И удачи!
