Этот текст продолжает серию статей о самостоятельной покупке недвижимости без участия риэлтора. Про то, как искать квартиру или дом и при покупке каких квартир ваши риски будут минимальны вы уже могли прочитать. Теперь о том, что делать после того, как вы определились с выбором.
Еще раз замечу, что выходить на рынок недвижимости без прикрытия риэлтора не самая блестящая идея. Я рекомендую подвергать себя такому испытанию только в одном случае, если вы хотите приобрести соответствующий опыт, близкий к опыту риэлторов. Во всех остальных случаях намного легче и безопаснее пользоваться услугами специально обученных людей.
Итак, вы нашли квартиру земельный участок, дом, которые готовы купить. Осмотрели, получили информацию о том, что представляют из себя правоустанавливающие документы, каковы особенности продажи данного объекта, и приняли решение совершить сделку купли продажи. Каков первый шаг для претворения этого решения в жизнь?
Обычно первый шаг это торг. Сначала по телефону.
Вы звоните на тот номер, который был указан в рекламе, говорите, что уже осмотрели объект, и рассматриваете его в качестве варианта возможной покупки. Например, наряду с еще двумя вариантами.
Вообще говоря, если для вас главное это финансовая сторона вопроса, а не симпатия к конкретной квартире или дому, и позволяет время, можно так и поступить. Выбрать три - четыре наиболее подходящих вам объекта и предложить хозяевам этих объектов или их риэлторам свой вариант цены. И купить объект у тех людей, кто примет ваше предложение или сделает максимальную скидку. Это нормальная рыночная тактика.
Конечно, при этом было бы неплохо понимать общую обстановку. Если рынок стоит, падает или просто тихо стагнирует, разница между ценой продавца и вашим предложением может быть около 15%, а по некоторым секторам рынка и больше. Но, если рынок наоборот активен, а вы предложили такой проект цены, есть риск, что вас просто не воспримут всерьез, и не будут рассматривать это предложение.
Как понять обстановку на рынке? Если вы покупаете, а не продаете, это будет труднее, и вам придется делать это в основном по косвенным признакам. Например, мониторя списки предлагаемых объектов. Если ситуация там меняется достаточно динамично, и какие-то предложения исчезают, это может быть признаком относительно живого спроса. Если, конечно, не происходит что-то вроде очередного карантина или каких-то резких событий влияющих на рынок. Такие события многие осторожные продавцы предпочитают пережидать. В противном случае, если список объектов, предлагаемых к продаже, постоянен, оживления вероятнее всего нет.
Чего нужно делать с осторожностью – это читать статьи аналитиков, слушать радио и смотреть телевизор. Помните, вся информация, которая предлагается вам бесплатно (за исключением моих статей) является бесплатной только для нас с вами. Сами же СМИ, в том числе сетевые, работать бесплатно не могут. Поэтому есть большая вероятность, что дорогу этой самой информации до вашего внимания кто-то оплатил. Оплатил с целью получить от вас какие-то действия. Которые, вполне вероятно, могут быть не в ваших интересах.
Но вот вы сделали предложение, возможно, не одно. Вам ответили. Предложили свою цену, вы сделали встречное предложение, и по вопросу цены достигнуто соглашение. Что делать дальше? Вроде все просто, договариваетесь о сделке и все.
Ничего особо сложного действительно нет, но все и не так просто.
Реальная договоренность о сделке означает, что продавец и покупатель дают друг другу определенные обязательства и гарантии того, что совершат сделку купли-продажи на определенных согласованных друг с другом условиях. И совершат все необходимые действия для ее подготовки.
При этом речь идет о действиях, выполнение которых, в том случае, если сделка не состоялась, несет или может нести некоторые последствия для обеих сторон. Например, покупатель прекращает поиски других объектов, генерирует на своем счете или в депозитарной банковской ячейке определенную сумму денег. При этом, ему, возможно, придется досрочно забрать вклад или вынуть деньги из бизнеса. Или вообще – получить ипотечный кредит. Что также подразумевает определенные затраты времени и денег. Совершать все эти действия без определенных гарантий со стороны продавца достаточно безрассудно.
Соответственно, продавец тоже заинтересован в определенных гарантиях покупателя. Для него важно, чтобы покупатель не кормил его обещаниями, и сделка произошла не когда-то в неопределенном будущем, а в точно определенный срок, и, придя на сделку, покупатель не уведомил бы продавца, что цена, о которой они договорились, все-таки кажется ему чрезмерной.
Продавец теряет время, теряет других покупателей, собирает необходимые документы, регистрируется по другому адресу, прилетает из другого города или страны и т.п. Маловероятно, что он будет делать что-то подобное, если не получит от покупателя некоторых материальных гарантий. А, если будет, то, вероятнее всего это косвенный признак того, что вы покупаете неликвидный объект и/или покупаете этот объект за такую вкусную цену, что он готов рискнуть.
Во всех иных случаях для закрепления взаимных обязательств используется договор, который в просторечии называется «договором аванса», хотя названия у него могут быть разные. Я, например, предпочитаю «Договор об обязательстве покупателя приобрести квартиру (дом, участок) и внесении им денежного обеспечения своего обязательства». Длинно, но по существу.
Заключение такого договора аванса очень важный шаг, поскольку не только накладывает обязательства, но и регламентирует весь ход будущей сделки. Иногда очень подробно.
Если интересы продавца представляет агентство недвижимости, текст договора составляет оно. Обычно это типовой бланк, а чаще – бланки, которые используются агентством для заключения таких соглашений.
Неспециалисту – а часто и специалисту - в таких договорах бывает сложно сходу разобраться, поэтому попросите заранее выслать вам текст этого документа. При этом не бойтесь задавать вопросы и вносить в текст свои дополнения, поскольку это только проект документа.
Если продавец, как и вы, действует на свой страх и риск, ситуация сложнее. Да, всемирная паутина хранит множество проектов таких авансовых договоров, но не факт, что в них будут пункты, по которым вы и продавец должны договориться, так сказать, на берегу. А отсутствие таких договоренностей может вылиться в конфликт во время сделки, а еще хуже – когда переход права уже зарегистрируют, расчеты состоятся, а какие-то важные вопросы останутся открытыми.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, можете поговорить с продавцом о том, чтобы пригласить риэлтора, который помог бы учесть интересы всех сторон. Да, обычно, риэлтор представляет интересы какой-то одной из сторон сделки. Тем не менее, найти профи, которые могут корректно выполнить такую работу, можно. Например, здесь.
Если кого-то из потенциальных участников сделки жаба все равно душит, пошлите продавца на этот телеграмм-канал. После его прочтения, у вас с продавцом появится хороший шанс увидеть ситуацию примерно одинаково. Это поможет.
Так повелось, что место встречи для подписания авансового соглашения обычно предлагает продающая сторона. Договариваясь о встрече, на всякий случай, имейте свой вариант места. Желательно, чтобы в этом месте был принтер. В противном случае текст договора аванса нужно заранее согласовать и распечатать, оставив место, куда можно вписать несколько дополнительных пунктов от руки.
Кстати, встречаться желательно, но не обязательно. Во времена строгого карантина появилась практика, при которой продающая сторона и покупатель просто обменивались сканами подписанных договоров, которые предварительно согласовываются по телефону, а деньги перечисляются с карты на карту. Перечисление и принятие денег считается подтверждением согласия с условиями договора и может считаться чем-то вроде электронной подписи.
Как вести переговоры?
Некоторые бизнес-тренеры учат, что инициативу нужно всегда брать в свои руки. Верно ли это в нашем случае?
Даже крутой специалист-риэлтор делает это не всегда. Посмотрите, кто ваш контрагент. Если это человек, который всеми силами стремиться взять эту инициативу на себя, имеет смысл ему не мешать. В противном случае все может вылиться в соревнование, кто круче и инициативнее. Для дела это может быть вредно. Но, если что-то ущемляет ваши интересы, настаивать на своей позиции нужно обязательно. Разумеется, делать это имеет смысл до того, как подписан договор аванса и по нему внесены деньги. Поэтому при встрече сначала проясняются все вопросы, просматриваются документы и только потом, когда все неопределенности определены, приступают к самому договору.
Если ваш контрагент - риэлтор, имеет смысл дать ему слово и выслушать, что он скажет. Попросить разъяснить смысл вещей, которые вам не очень понятны. Разумеется, будет вероятность, что разъяснения риэлтор будет делать в интересах его клиента – продавца, поэтому держите наготове логическое мышление и пытайтесь понять, что в предлагаемых риэлтором способах решения вопроса может ущемить ваши права. Мало вероятно, чтобы риэлтор противоположной стороны создавал вам проблемы на пустом месте, но переложить на вас какие-то неочевидные риски – это легко.
Чтобы выработать на этот счет аргументированную позицию, перед встречей, поставьте мысленный эксперимент. Прикиньте, что именно может нарушить ваши интересы при покупке именно этого, выбранного вами объекта недвижимости. Например, не выписка из квартиры несовершеннолетнего члена семьи или большой долг за коммунальные платежи. Или возможные проблемы с регистрацией перехода права? Таких моментов обычно не так много, но их вариации бывают весьма разнообразными.
Теперь, когда вы представили все возможные ужасы, пройдитесь по их списку. И напротив каждого ужаса напишите, наличие какого документа защитит вас от него. Или выполнение какого действия со стороны продавца вычеркнет этот ужас из списка возможных. Настаивайте на своевременном выполнении этих действий и предоставлении соответствующих документов. Постарайтесь зафиксировать обязательства продавца по этим вопросам в договоре аванса.
С чего начинается встреча?
Продавец или его агент предоставляет вам подлинники правоустанавливающих документов на объект. Если не предоставляет, этому должно быть объяснение, хотя такое предоставление это скорее дань традиции, чем необходимость. На самом деле, вам достаточно видеть хорошо читаемые копии. С номерами регистрации и прочими данными, которые вы потом сможете проверить.
На всякий случай, что это вообще сейчас такое. Это такие документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Если объект – квартира и продавец приобретал ее на этапе строительства, таких документов может быть длинный список. У продавца должны быть все документы из этого списка, которые он подписывал.
Желательно чтобы продавец предоставил вам поэтажный план и экспликацию. Если их у него нет, а вы покупаете объект в ипотеку, продавец должен взять на себя обязательство их предоставить, как и все документы, которые потребуются для решения о выдаче вам кредита по этому объекту. Не всем продавцы приходят в восторг от того, что им надо заказывать эти бумаги. Часто для их получения нужен выход на объект техника и некоторая сумма денег.
С земельными участками еще сложнее. Выезд геодезистов для «привязки точек» и следующие за этим мероприятия требуют еще больших денег и времени. Тема обширная, но слишком специальная, что бы останавливаться на ней тут.
Если объект куплен в браке, продавец должен взять на себя обязательство предоставить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на его продажу. Это согласие нужно даже если супруг или супруга теперь имеет статус бывших. Если объект куплен не в браке, необходимо предоставить заверенное нотариусом заявление, что продавец на момент покупки объекта в браке не состоял.
Не беда, если этих документов нет при встрече. Но упомянуть, что они нужны, необходимо. Ну, и вставить в договор аванса. В тот пункт, где перечисляются обязательства продавца по предоставлению документов.
Исключение – объекты, право собственности на которые возникло на безвозмездной основе. Например, на основании договора дарения, безвозмездной передачи, приватизации, наследования. В этом случае собственность по определению не может быть совместной и никаких заявлений и согласий не нужно.
Кроме этого, было бы неплохо, если бы продавец уже при первой встрече предоставил вам относительно свежую выписку из домовой книги или так называемый ЕЖД (единый жилищный документ). Если ничего этого нет, попросите продавца предоставить вам этот документ в период подготовки сделки.
Какие еще документы требуются?
Зависит от обстоятельств возникновения права и от обстоятельств сделки.
Обычно советуют запрашивать документы, подтверждающие правоспособность продавца. Должен огорчить, таких документов нет. Конечно, можно запросить подразумеваемые под оными справки из псих и наркодиспансеров. Однако, нужно понимать, что эти справки обычно говорят только о том, что человек не состоит там на учете. В то время как неправоспособным можно признать любого человека, если он находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Или после травмы головы. Или просто после серьезного психологического воздействия.
Будьте разумны. Если человек при контакте не вызывает подозрений, обычно достаточно наличия у него водительских прав, прав на ношение оружия или иных документов, для получения которых требуется соответствующее медицинское освидетельствование.
Многие юристы советуют обращать внимание на возраст продавца. Но и тут обращать внимание нужно в первую очередь на человека. Или, конечно, на возраст, если вы этого человека не видите или не можете самостоятельно определить, насколько хорошо он осознает происходящее и может управлять своими действиями.
Если у вас возникли сомнения по поводу правоспособности продавца или кого-то из его сособственников, могу дать универсальный совет. Пригласите на сделку врача, который, как профессионал засвидетельствует факт того, что человека понимает, что делает.
Еще вариант – обратиться к нотариусу. Да, сделка через нотариуса или с участием врача - это уже не бесплатно, но некоторые проблемы, в том числе правоспособность продавца, это, в общем случае, снимает с ваших плеч.
Что еще нужно обсудить при этой встречи?
Кто будет составлять договор купли продажи, и как будет регистрироваться переход права. И кто будет оплачивать соответствующие расходы.
Как и где будут происходить расчеты по сделке и опять – кто будет оплачивать сопутствующие расходы (стоимость аккредитива, банковской ячейки, проверка подлинности денежных знаков и т.п.).
Когда продавец сможет освободить объект и передать вам его (подписав соответствующий передаточный акт) и в какой срок зарегистрируется по иному адресу.
Выше я перечислил только общие пункты. Конкретные объекты и конкретные особенности их продажи, разумеется, требуют обсуждения тоже. И, когда договоренности по всем этим пунктам достигнуты, они обычно заносятся в договор аванса. И… тот, наконец, благополучно подписывается. И оговоренная в договоре сумма аванса/материального обязательства передается продавцу. О чем он дополнительно пишет строчку в договоре, что оная сумма получена полностью.
И… вы начинаете готовиться к сделке.
Конечно, на этом этапе поздравлять вас с покупкой еще рано, но, если вы текст дочитали до этого абзаца, вы уже проделали большую работу. И заслужили перерыв на отдых. А разъяснения относительно того, какой путь регистрации перехода права и какой метод расчета выбрать, это уже в следующих статьях. Как и о том, как искать возможные дыры в вашем будущем праве на объект недвижимости. И каких продавцов следует опасаться.