В законодательстве существует путаница с этими понятиями
Сегодня Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам все, что прочно связано с землей. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства указаны лишь как варианты таких объектов. Местами при этом используется словосочетание «здание, сооружение или другое строение» (п.1 ст.222).
Но в главе 6.1. «Недвижимые вещи» ни строения, ни постройки не упоминаются. Нет их ни в 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», ни в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений.
Понятие «строение» широко использовалось ранее. Например, в целях учета жилищного фонда в РФ строениями считались «отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения». Служебными назывались строения второстепенного значения, зачастую некапитального типа (сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.) (Приказ Минземстроя России от 04.08.1998 №37).
До 01.01.2019 согласно 66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:
- на садовых и дачных земельных участках допускалось возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений;
- на огородных могло быть предоставлено право возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений.
По новому 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» жилые строения были признаны жилыми домами (п.9 ст. 54). Также в нем стало широко применяться понятие «хозяйственные постройки» — по обновленному определению (211-ФЗ от 22.07.2024) — это сооружения и (или) строения, возводимые на садовых земельных участках и огородных земельных участках (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и т.д.).
Это согласовано с актуальным классификатором видов разрешенного использования (Приказ Росреестра №П/0412 от 10.11.2020), по которому на земельных участках с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» и «ведение садоводства» разрешено размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
А вот для ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» допускается размещение гаража и иных вспомогательных сооружений. Можно предположить, что вспомогательные сооружения здесь взялись из закона о личных подсобных хозяйствах, но нет — в 112-ФЗ от 07.07.2003 фигурируют здания, строения и сооружения (п.п.2-3 ст.4).
Градостроительный кодекс РФ указывает, что строения могут быть как некапитальными объектами, так и объектами капитального строительства (ст. 1). Причем, если строение или сооружение согласно определенным критериям относятся к объектам вспомогательного использования, их можно строить без разрешения на строительство и, соответственно, без ввода в эксплуатацию (п.17 ст.51).
Эти критерии утверждены ПП РФ от 04.05.2023 №703. В частности, к вспомогательным строениям или сооружениям относятся расположенные на земельном участке (для ИЖС, ЛПХ, БЖЗ, садоводства), в том числе являющиеся сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением.
Росреестр в письме №14-5293-ТГ/23 от 16.06.2023 подчеркнул, что указанные в постановлении строения и сооружения вспомогательного использования могут являться, а могут не являться объектами капитального строительства и объектами недвижимости, что влияет на возможность осуществления их государственного кадастрового учета и регистрации прав на них.
А Минстрой России со своей стороны в письме №15763-СМ/08 от 21.03.2024 отметил, что Градостроительный кодекс вообще не предусматривает возможности отнесения зданий к объектам вспомогательного использования, и, соответственно, что эти критерии не применяются к зданиям.
В результате одна и та же условная капитальная баня будет считаться:
- хозяйственной постройкой или вспомогательным сооружением согласно виду разрешенного использования;
- строением или сооружением вспомогательного использования по Градостроительному кодексу;
- нежилым зданием или сооружением при кадастровом учете.
Мало того, что с каждой точки зрения используются разные понятия, так в каждом случае есть еще и по два варианта. Единственный способ обосновать выбор варианта состоит в том, чтобы сослаться на вид объекта в проектной документации. Но обязанности формировать ее у застройщика нет согласно Градостроительному кодексу.
Так как никто особо не пытается навести здесь порядок, похоже, что это проблема только для кадастровых инженеров, ведь при отсутствии проектной документации именно от них заказчики ожидают помощи в выборе подходящего вида недвижимости.
Ссылка на новость: https://кадастр.москва/news/1195
#КадастрМосква #gkn77ru #кадастр #недвижимость
