Каждый день в стране появляются десятки участков, которые можно приобрести. Однако не все владельцы недвижимости знают, как правильно оформить сделку, какие документы потребуются покупателю и какие налоги нужно будет заплатить с продажи. Также важно определиться, стоит ли заниматься продажей самостоятельно или лучше обратиться к профессиональному риэлтору.
В этой статье мы постараемся ответить на эти и другие важные вопросы, связанные с продажей участков.
Продажа земли: основные моменты
- Нормы законодательства
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, земельные участки относятся к недвижимому имуществу, поэтому при проведении сделок с ними важно учитывать положения главы 30 ГК РФ.
Однако следует помнить и о специфике этого вида объектов недвижимости. Необходимо также обратить внимание на нормы, изложенные в Земельном кодексе РФ.
Есть ещё несколько важных моментов, которые стоит учесть:
* Покупатель становится полноправным владельцем участка только после регистрации сделки в Росреестре (пункт 1 статьи 551 ГК РФ). Регистрацию проводят в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
* Оборот земель сельскохозяйственного назначения регламентируется Федеральным законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 года, а также Федеральным законом № 74-ФЗ от 11.06.2003 года. Важно понимать, что эти нормативные акты распространяются не только на крупные фермерские хозяйства, но и на все участки, включая те, которые предназначены для ведения личного подсобного хозяйства и т. д.
Все ли участки можно выставлять на продажу
Далеко не все участки можно выставить на продажу. Перед тем как приступить к продаже, необходимо проверить, нет ли ограничений на данный участок. Для этого нужно изучить:
* часть 1 статьи 5 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года;
* пункт 1 статьи 37 и подпункт 2 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ.
Наиболее распространённые ограничения:
* нельзя продавать земли лесного фонда, так как их оборот ограничен на государственном уровне;
* собственник не может продать земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, в садоводческом некоммерческом товариществе и так далее, если предварительно не зарегистрировал своё право собственности на объект. Это также относится к участкам, которые не были поставлены на кадастровый учёт.
Обязательно ли обращаться к риэлтору
Каждый человек сам решает, стоит ли обращаться к посреднику. При этом важно взвесить все плюсы и минусы такого решения.
Плюсы продажи без обращения к риэлтору:
Экономия на комиссионных платежах.
Существует множество потенциальных покупателей, которые заинтересованы в приобретении участка напрямую, без посредников.
Также стоит учитывать, что риэлтор может не захотеть тратить время и силы на постоянные поездки в отдалённые районы для демонстрации участка потенциальным покупателям.
Минусы продажи участка без риэлтора:
Чтобы избежать отказа в регистрации перехода права собственности, необходимо тщательно изучить множество документов, нормативных актов и законов.
С каждым потенциальным покупателем придётся общаться самостоятельно, выезжать на показы и так далее. Не стоит забывать, что многие участки в удалённых СНТ годами находятся в экспозиции, но всегда находятся желающие их приобрести.
Преимущества продажи через риэлтора:
Грамотный риэлтор знает, как и где размещать рекламу. Он может посоветовать подождать с продажей, если на рынке наблюдается стагнация и предложение значительно превышает спрос.
Посредник берёт на себя все вопросы, связанные с переговорами с покупателями, показами и так далее. Если риэлтор уже давно работает в этой сфере, у него есть своя база клиентов. Он знает, кому лучше предложить участок, чтобы сделка прошла быстрее.
Если риэлтор является сотрудником крупного агентства недвижимости, то не возникнет проблем с подготовкой документов и проведением самой сделки.
Обращение к риэлтору имеет свои преимущества, но есть и недостатки. Основной из них — это высокая стоимость услуг. Кроме того, посредник может посчитать, что на других сделках он заработает больше, и не будет заниматься продажей вашего конкретного объекта.
Подготовка к продаже земельного участка
Чтобы успешно продать участок, недостаточно просто разместить объявление о продаже. Необходимо также:
* определить справедливую цену. Занизив её, вы рискуете потерять значительную сумму. А если цена будет слишком высокой, то покупатель может не найтись даже за год;
* собрать все необходимые документы.
Какие документы потребуются для сделки
Для проведения сделки купли-продажи земельного участка продавец должен предоставить следующие документы:
1. Паспорта всех совладельцев участка. Если совладельцем является лицо младше 14 лет, необходимо предоставить свидетельство о рождении.
2. Правоустанавливающие документы, такие как договоры купли-продажи или дарения, постановления о выделении земельного участка, свидетельства наследника или судебные решения.
3. Правоутверждающие документы, включая выписки из ЕГРН, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 2016 года, а также свидетельства о собственности, выданные не позднее 1998 года.
4. В случае если владелец участка покупал его, находясь в браке, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку. Однако это требование не распространяется на случаи, когда владелец приобретал участок до заключения брака или когда супруги заключили брачный договор, предусматривающий раздельное владение недвижимостью.
Если один из совладельцев участка не достиг совершеннолетия или если владелец признан недееспособным, необходимо получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства.
Оценка объекта недвижимости
**Рыночная и кадастровая стоимость недвижимости**
Каждый объект недвижимости, включая землю, имеет рыночную и кадастровую стоимость. Эти два понятия отличаются как по назначению, так и по способу формирования.
**Рыночная стоимость** — это стоимость объекта, которую можно определить самостоятельно, проверив цены на аналогичные участки с похожими характеристиками: расположением, назначением, площадью и т. д. Также можно обратиться к профессиональному оценщику.
Рыночная стоимость более изменчива и может меняться несколько раз в течение года под влиянием экономической ситуации в стране или регионе. Она интересует в первую очередь продавца и покупателей недвижимости, а также может быть проверена банком при принятии участка в качестве залога.
**Кадастровая стоимость** рассчитывается раз в 3 или 5 лет (в зависимости от региона) и используется для расчёта налога на землю. Если продавец укажет в договоре купли-продажи стоимость участка ниже рыночной, налоговая служба может пересчитать сумму НДФЛ к уплате на основе кадастровой стоимости. Её же будет учитывать нотариус при определении размера пошлины при вступлении в наследство.
Рыночная стоимость официально не фиксируется, но для проверки кадастровой стоимости можно заказать выписку из ЕГРН или воспользоваться публичной кадастровой картой. Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он может оспорить её, обратившись в специализированную комиссию при Росреестре или в суд. Предварительно нужно заказать оценку объекта.
Важно отметить, что если на земельном участке расположены строения, то продавать их можно только вместе с участком. Оценку же можно заказать отдельно для каждого объекта.
Оценку могут проводить как частные оценщики, так и сотрудники специализированных компаний. В любом случае, оценщик должен быть членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО). Также он обязан застраховать свою ответственность перед клиентами. Если из-за его действий собственник понесёт убытки, последний имеет право на получение возмещения от страховой компании.
Оценщик действует на основе договора, в котором должны быть указаны сведения об объекте недвижимости, используемые для оценки методы и порядок оплаты. По итогам осмотра объекта и проведения расчётов оценщик готовит отчёт с указанием всех параметров объекта и его рыночной стоимости.
Продажа участка: порядок действий
Хотя формально законы не регулируют процедуры, связанные с продажей участков, продавцу всё же стоит учитывать общие правила и нормы делового этикета. Вот примерный алгоритм действий:
Выбор риэлтора
Вы можете пропустить этот этап и действовать самостоятельно. Если вы решите воспользоваться услугами посредника, обратите внимание на рекомендации знакомых. К отзывам на сайтах следует относиться с осторожностью, так как их могут заказывать как сами агентства, так и их конкуренты.
Чтобы привлечь внимание максимального количества потенциальных покупателей, вы можете разместить объявления на сайтах бесплатных объявлений и специализированных базах с информацией об объектах недвижимости.
Не стоит писать длинные объявления. В них нужно указать:
* адрес участка и его площадь (в сотках, гектарах или квадратных метрах);
* геоданные объекта. На некоторых сайтах доступна услуга определения расположения участка на карте;
* сведения о наличии коммуникаций (вода, газ, электричество), социальной инфраструктуры (магазины и т. д.) и качестве дорог.
Если все документы для продажи готовы, можете указать это в объявлении. Не будут лишними и фотографии с разных ракурсов: с деревьями, постройками и т. д.
Важно правильно выбрать время для выхода на рынок. В основном участки под строительство приобретают весной или осенью. Летом спрос существенно снижается, а зимой лучше вообще не тратить ресурсы на размещение платных объявлений. Мало кто захочет по морозу ехать на осмотр участка, да и преимущества усадьбы продемонстрировать сложно.
Если за весну и осень, даже при наличии множества платных объявлений, участок не удаётся продать, стоит подумать о пересмотре цены.
- Показ участка покупателям, ведение переговоровНа объект желательно выезжать днем. При солнечном свете проще демонстрировать состояние дорожек, грядок, коммуникаций, строений.
**Недостатки**
Важно быть честным с покупателем и не скрывать недостатки, но и не стоит их преувеличивать. В противном случае покупатель может через суд признать сделку недействительной, если он был введён в заблуждение.
Будьте готовы к тому, что покупатель на первой встрече попросит предоставить документы на участок. Не нужно заказывать новую выписку из ЕГРН каждую неделю, достаточно иметь её на момент встречи.
Также будьте готовы к торгу. Покупатель всегда хочет снизить цену, а продавец — повысить. Лучше заранее установить для себя максимальную цену, ниже которой вы не готовы опускаться.
**Задаток**
Задаток — это подтверждение серьёзности намерений сторон. Он может быть полезен, если покупатель не может сразу оплатить всю сумму или продавец не получил согласие супруга на сделку. Задаток фиксируется в предварительном договоре и особом соглашении.
Предварительный договор должен содержать данные об участке, условия оплаты и дату заключения основного договора купли-продажи. Если эти условия не будут указаны, то по закону на заключение основного договора даётся один год.
Важно помнить, что любая из сторон, подписавших предварительный договор, может передумать заключать основной договор купли-продажи за месяц-два до сделки. В этом случае пострадавшая сторона может обратиться в суд, чтобы принудить вторую сторону к заключению сделки. Суд будет определять условия продажи участка. Сделка будет считаться заключённой с момента вступления решения суда в законную силу. Кроме того, пострадавшая сторона может получить компенсацию в соответствии со статьёй 380 ГК РФ.
Сумма задатка фиксируется в особом соглашении, где также указывается полная стоимость объекта. После этого ни покупатель, ни продавец не могут настаивать на изменении цены.
Если от сделки отказывается покупатель, продавец вправе не возвращать задаток. Если же продавец сообщает, что не будет продавать участок, покупатель получит не только свои деньги обратно, но и ещё такую же сумму в качестве компенсации.
Для обеих сторон важно правильно составить договор о задатке и указать в нём все необходимые данные. В противном случае суд не примет этот документ к рассмотрению, если одна из сторон решит оспорить сделку или принудить вторую к заключению основного договора.
Подписание договора купли-продажи
**Обязательные условия для заключения договора купли-продажи земельного участка**
1. Договор должен быть составлен в письменной форме. Это особенно важно, если в сделке участвуют несколько продавцов, которые не оформили доверенность на одного из них. Основание — статья 550 Гражданского кодекса РФ.
2. Нотариальное заверение договора не является обязательным, за исключением двух случаев:
* Если владелец участка — несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
* Если продаётся только доля в праве собственности на участок. Если все совладельцы согласны на сделку и продают свои доли в одном договоре, то обращение к нотариусу не требуется.
**Обязательные пункты договора**
1. Реквизиты сторон: паспортные данные и гражданство.
2. Сведения об объекте недвижимости:
* адрес;
* кадастровый номер;
* площадь;
* категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ).
3. Информация о том, как и когда продавец стал собственником участка:
* дата покупки;
* дата дарения;
* дата получения в наследство и т. д.
* ссылки на правоустанавливающие документы;
* номер и дата регистрации права собственности продавца в Росреестре.
4. Цена объекта, сроки и порядок оплаты.
5. Акт приёма-передачи объекта (если он есть). Можно также указать в договоре, что все вопросы передачи участка регулируются именно этим документом.
Регистрация перехода права собственности
Чтобы завершить сделку купли-продажи земельного участка, необходимо не только подписать договор, но и зарегистрировать его в Росреестре. Это нужно для того, чтобы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появилась запись о новом владельце участка.
Для регистрации сделки продавец и покупатель обращаются в региональное подразделение Росреестра. Они должны предоставить регистратору следующие документы:
* договор купли-продажи участка;
* паспорта продавца и покупателя;
* согласие супруга или супруги на сделку, если это требуется по закону. Такое согласие подписывается в присутствии нотариуса;
* правоустанавливающие документы на недвижимость.
Если документы в Росреестр передаёт третье лицо, то на него необходимо оформить доверенность и заверить её у нотариуса.
Важно отметить, что с 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдаются. Подтвердить право собственности можно выпиской из ЕГРН. Эта выписка будет выдана покупателю в бумажном или электронном виде.
Покупатель и продавец сами определяют порядок оплаты по договору. Если часть суммы или всю сумму вносят уже после регистрации перехода права собственности, то объект будет находиться под обременением до момента полной оплаты. Покупатель не сможет полностью распоряжаться участком: продавать, дарить, передавать в залог банку и так далее. Однако важно понимать, что обременение не снимается автоматически. Покупатель и/или продавец обязаны предоставить в Росреестр документы, которые подтверждают факт полной оплаты по договору.
- Уплата НДФЛ
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, доходы, полученные продавцом при продаже недвижимости, подлежат налогообложению. Это правило распространяется как на резидентов, так и на нерезидентов.
Ставка НДФЛ для резидентов составляет 13%, а для нерезидентов — 30%. Причём нерезидентом может стать не только иностранный гражданин, но и гражданин РФ, который провёл за границей более 183 дней в течение года.
Эксперты рекомендуют не занижать стоимость объекта недвижимости в договоре, так как налоговая служба может сравнить её с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7. В этом случае налог придётся платить с большей суммы.
Чтобы не платить НДФЛ вообще, необходимо владеть участком или другим объектом недвижимости не менее 5 лет. Однако если земля была приватизирована, унаследована или получена в дар от члена семьи или близкого родственника по восходящей или нисходящей линии, срок минимального владения сокращается до 3 лет.
Кроме того, существуют и другие способы уменьшения НДФЛ:
* можно вычесть из суммы продажи 1 млн рублей;
* можно вычесть все затраты, связанные с покупкой, при условии наличия подтверждающих документов.
Первый вариант можно использовать, например, если объект недвижимости является частью наследственной массы или если документы, подтверждающие факт оплаты, утрачены.
Если по итогам продажи участка у владельца возникла обязанность уплатить НДФЛ, он обязан заполнить и сдать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию 3-НДФЛ. Это необходимо сделать не позднее 30 апреля года, следующего за годом сделки.
Даже без декларации налоговики могут узнать о сделке от Росреестра в порядке межведомственного обмена. Базой для расчёта налога будет кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Данные берут на 1 января года, в котором заключена сделка. Из полученной суммы налоговики вычтут стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Остаток умножат на 13% (для резидентов) или 30% (для нерезидентов).
Бывшему собственнику останется либо согласиться с предъявленной к оплате суммой налога, либо всё же заполнить декларацию и предоставить в ФНС свои данные.
Если декларацию сдают до 30 апреля, то на уплату НДФЛ даётся срок до 15 июля этого же года.
Важно отметить, что даже за проданный участок придётся заплатить налог за все полные месяцы владения в конкретном году. Однако если сделка заключена, например, 14 февраля, налог за этот месяц уже не начисляют. Если же в договоре стоит дата 16 февраля, налоговая служба начислит налог за весь период.
Что нужно знать при продаже участков разных типов
Участок может предназначаться для разных целей: на нём можно построить жилой дом или разместить объекты иного назначения. Это следует учесть при продаже.
На участке выстроен дом
Владелец не может продать только дом, оставив за собой участок. И наоборот, при продаже участка нужно продавать и дом. Это правило закреплено в Гражданском кодексе РФ (ст. 273, 552) и Земельном кодексе РФ (п. 4 ст. 35.3).
Когда вы продаёте участок с домом, особенно важно тщательно составить договор купли-продажи. В нём нужно подробно описать все объекты, чтобы их можно было точно идентифицировать. Например, для здания недостаточно указать только кадастровый номер. Нужно также указать количество этажей и площадь каждого этажа. Если есть веранды или другие пристройки, их нужно обозначить литерами. Все необходимые данные содержатся в техническом паспорте объекта.
Лучше указать цену отдельно для дома и участка. Эти данные понадобятся при заполнении налоговой декларации 3-НДФЛ для расчёта налога. Важно помнить, что сроки владения участком и домом могут отличаться. Например, если участок был куплен 10 лет назад, то при его продаже налог платить не нужно. А строительство дома завершилось 4 года назад, и при его продаже собственнику придётся уплатить НДФЛ.
Участок предназначен под ИЖС
И продавцу, и покупателю важно помнить о следующих моментах:
* На участке могут проходить магистральные трубопроводы. В таком случае, ни строительство, ни посадка деревьев в санитарной зоне таких объектов не допускаются. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда участок есть, но использовать его по своему усмотрению нельзя.
* В зонах, прилегающих к военным объектам, государственной границе, водоёмам, водозаборам и очистным сооружениям, действуют различные ограничения. В большинстве случаев здесь также запрещено строительство.
Если же на участке разрешено строительство дома, покупателя в первую очередь будет интересовать возможность подключения к водопроводу, газопроводу и канализации. Он захочет узнать, насколько далеко от участка проходят необходимые коммуникации. Если подключение невозможно или потребует значительных дополнительных расходов, продать участок по высокой цене будет сложно.
Участок находится в СНТ
В этой ситуации порядок действий аналогичен тому, что мы рассмотрели для продажи участка с домом. Здесь также нельзя продать только землю или только строения. И, конечно, нужно учитывать сроки владения каждым из этих объектов.
Участок предназначен для ведения сельского хозяйства
В данной ситуации следует учесть один важный момент. Право приоритетной покупки принадлежит региону или определённому муниципалитету. Это закреплено в статье 8 Федерального закона № 101-ФЗ, принятого 24 июля 2002 года.
Продавец, желающий продать земельный участок, обязан уведомить об этом местные органы исполнительной власти. В уведомлении необходимо указать следующую информацию:
* адрес и кадастровый номер земельного участка, выставленного на продажу;
* стоимость объекта;
* срок, в течение которого должно быть заключено соглашение и произведена оплата. Обычно этот срок составляет не более 90 дней.
Администрация региона или муниципалитета должна ответить в течение 30 дней. Если продавец получил официальный отказ или администрация не подтвердила своё намерение выкупить участок (обязательно в письменной форме), собственник имеет право продать участок любому желающему, но с соблюдением следующих ограничений:
* нельзя устанавливать цену ниже той, которая была предложена администрации;
* сделку необходимо заключить в течение года.
Если продавец не может продать участок по заявленной цене, он может её снизить. Однако он обязан снова уведомить администрацию и предоставить ей преимущественное право покупки. В случае нарушения этого правила сделка будет признана недействительной.
Порядок оформления сделок купли-продажи для сельскохозяйственных земель ничем не отличается от установленного для других категорий земель. Важно учитывать те же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Налогового кодекса Российской Федерации.
Участок в аренде: можно ли его продавать
В этой ситуации важно понимать следующее:
* Если собственник сдаёт своё имущество в аренду, он может продать участок, но не может требовать досрочного расторжения договора аренды. И покупатель не может заставить собственника расторгнуть договор раньше срока. Придётся дождаться окончания срока аренды.
* Если же участок арендует кто-то у государства, муниципалитета или частного лица, то независимо от срока договора аренды арендатор не имеет права продать арендуемый участок.
Короткое резюме
Чтобы успешно продать участок, нужно:
* проверить наличие всех необходимых документов, подтверждающих право собственности и другие права на землю;
* составить объявления с полной и точной информацией о участке: его расположении, площади, наличии коммуникаций и так далее. Потенциальным покупателям будет проще принять решение о покупке, если они сразу получат все нужные сведения;
* не преувеличивать и не скрывать недостатки участка. Если покупатель решит, что его обманули, и опротестует сделку, это может привести к проблемам;
* подтвердить серьёзность намерений продавца и покупателя предварительным договором и соглашением о задатке;
* если участок находился в собственности менее пяти лет, сдать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
