Головинский район — прекрасное место для проживания с семьёй. Именно так считает агент офиса Vysotsky Estate на «Ленинградке» Михаил Ширяев. В качестве аргументов — прекрасная социальная инфраструктура, огромное количество мест для активного отдыха и прогулок и ухоженность района. В этом обзоре Михаил расскажет, с какими минусами всё же столкнутся переезжающие в Головинский район, и предоставит реальные цены сделок.
История
Село Головино известно с XV века как владения боярина Ивана Владимировича Ховрина-Головы, родоначальника рода Головиных.
В Смутное время Головино опустело. Оно часто меняло владельцев и было поделено на части. А в 1880 году село приобрёл московский купец Никита Сидоров. Именно он посодействовал тому, чтобы на этой территории построили монастырь.
В 1960 году село вошло в состав Москвы и стало застраиваться жилыми домами. Тут жили архитекторы, сотрудники НИИ, офицеры и рабочие завода «Авангард», в честь которого названа одна из улиц.
Сегодня этот район — одно из самых благополучных мест для проживания в столице.
Территория и инфраструктура
Район можно условно поделить на две части: «в левой» находятся жилые дома, а «в правой», за улицей Онежской — преимущественно промзона. Соответственно, вся инфраструктура расположена ближе к Ленинградскому шоссе.
Территорию обслуживает «ГБУ Жилищник». В районном чате соседи часто жалуются на их работу: то упавшее дерево не убирают, то мусор.
За работой «Жилищника» можно следить в их телеграмм-канале. Но о реальном положении дел, конечно, вам расскажут соседи в районных чатах.
Безусловно, одна из главных достопримечательностей района — Головинский парк, один из крупнейших в Москве. В этом парке растёт много деревьев и растений, есть аллеи, скамейки и благоустроенные прогулочные зоны. А ещё — два пруда, где можно покататься на лодке или порыбачить.
Отмечу, что Головинский район вообще очень зелёный по сравнению с другими. Территории во всех дворах благоустроены, так что даже прогулка среди домов будет приятной.
Для детей тоже всегда найдётся занятие — в локации много детских площадок.
Вероятно, это заслуга не только администрации, но и местных жителей: в 2023 году район занял 1 место наравне с Войковским по количеству обращений на портале «Наш город».
Помните Головинский монастырь? В 1970-х годах все здания и корпуса обители снесли, чтобы построить на этом месте многоквартирные дома. Всё, что осталось от монастыря, находится у входа на кладбище.
Осталось и часовня, которая стоит прямо во дворах.
На границе с Левобережным районом находится Парк Дружбы.
Здесь же, на границе, расположен парк Северного речного вокзала. Жители называют его «Местный Парк Горького». Это излюбленное место для прогулок москвичей.
Для любителей пляжного отдыха есть благоустроенный пляж рядом с комплексом «Динамо».
Основная часть торговых площадей находится вокруг станции «Водный стадион». Тут расположены три торговых центра: «Водный», «Гавань» и «Крона».
Но вот с ресторанами дела обстоят не очень. Их в районе практически нет! Поесть можно на фудкортах в торговых центрах. Пожалуй, из них я отмечу только два места — ресторан с морепродуктами в «Гавани» и японской кухней в «Водном». Ещё на берегу Химкинского водохранилища есть «новиковский» ресторан: вкусно, красиво, прекрасная атмосфера набережной!
Транспорт
За этот пункт смело ставлю высокую оценку! Из любой точки района можно добраться до метро на автобусе за небольшое время. Нужны основные ветки метро? Пожалуйста — станция «Водный Стадион». Нужно МЦК (Московское центральное кольцо)? Пожалуйста — станция «Коптево». Причём некоторая часть жилых домов находится ровно между станциями «Водный Стадион» и «Речной вокзал». А путь к последней лежит через Парк Дружбы, сквозь ёлочки, мимо уточек и белок.
Маршрут от «Водного» до Кремля на метро займёт около 30 минут.
Автомобилисты тоже останутся довольны: тут и на «Ленинградку» можно выехать, и на СВХ (Северо-Восточная хорда). Несмотря на стихийность, во дворах много парковочных мест. Но ситуация быстро изменится, так как район «уплотнится» за счёт реновации и новых жилых комплексов.
Из минусов отмечу ОЧЕНЬ старые вагоны в метро. Шум и духота никому не понравятся, но есть и хорошая новость — на линию постепенно выводят новые вагоны. А ещё территория станции «Водный Стадион» — «сердце» для всего общественного транспорта в районе. В час пик количество людей здесь стремится к бесконечности.
Застройка, серии домов и цены
Район застраивали в основном в 1960-е годы. Исключение составляют новые ЖК, несколько домов серии II-30, построенные в 1984 году, и дома на пересечении проезда Конаковского и улицы Флотская по индивидуальному проекту. Я их называю «Дома для крутых шишек», а местные — «Генеральскими».
В районе уже есть несколько новых реновационных домов.
Под программу реновации подпадает большое количество пятиэтажек. С них и начнём рассматривать основные типовые серии, которые можно найти в локации, и покажем цены реальных сделок.
Серия I-511/37
📌 Материал: кирпич.
📌 Этажность: 5.
📌 Высота потолков: 2,48 метра.
Достоинства: В квартирах возможно сделать перепланировку. Есть балконы.
Недостатки: Маленькие кухни. Низкое качество кирпича в некоторых домах.
Диапазон цен:
💰 1-ком. кв: 9 200 000 – 9 600 000 руб.
💰 2-ком. кв: 11 500 000 – 12 500 000 руб.
💰 3-ком. кв: 14 000 000 – 15 000 000 руб.
Серия II-29
📌 Материал: кирпич.
📌 Этажей: 9.
📌 Высота потолков: 2,64 метра.
Достоинства: Балконы практически во всех квартирах. Раздельный санузел. Пассажирский лифт. Теплоизоляция на хорошем уровне.
Недостатки: Маленькая кухня.
Диапазон цен:
💰 1-ком. кв: 9 500 000 – 10 200 000 руб.
💰 2-ком. кв: 11 500 000 – 13 100 000 руб.
💰 3-ком. кв: 15 800 000 – 18 000 000 руб.
Серия П30/12
Достоинства: Сравнительно большие кухни и вполне современная для 80-х планировка. Электрические плиты, газа в доме нет.
Недостатки: Почти все стены в квартире несущие, поэтому возникают трудности с перепланировкой.
Диапазон цен:
💰 1-ком. кв: 11 000 000 – 11 600 000 руб.
💰 2-ком. кв: 13 400 000 – 14 700 000 руб.
💰 3-ком. кв: 16 500 000 – 18 100 000 руб.
💰 4-ком. кв: на момент написания статьи сделок за последние полгода по таким квартирам не проводилось. В рекламе нашлось предложение за 21 500 000. По моей оценке, диапазон цен на 4-комнатные квартиры в этом доме составляет 18 400 000 – 20 500 000 руб.
Серия II-18-12
📌 Материал: блоки.
📌 Этажность: 12.
📌 Высота потолков: 2,48 метра.
Достоинства: Мало несущих стен. Два пассажирских лифта. Толстые наружные стены. Толстые перекрытия.
Недостатки: Маленький санузел. Длина ванны — 150 см. Среди планировок разных серии в этой есть худшая «двушка» в локации. Узкие коридоры. Вокруг многих домов скоро будет реновационная стройка.
Диапазон цен:
💰 1-ком. кв: 9 500 000 – 10 200 000 руб.
💰 2-ком. кв: 11 400 000 (малогабаритная «двушка») – 13 000 000 руб.
💰 3-ком. кв: 15 100 000 – 16 000 000 руб.
Серия II-68
📌 Материал: панель.
📌 Этажность: 16.
📌 Высота потолков: 2,48 метра.
Достоинства: Большие лоджии. Толстые межквартирные стены. Отличные тепло- и шумоизоляция.
Недостатки: Много 1-комнатных квартира на этаже, а значит, много соседей. Низкие потолки.
Диапазон цен:
💰 1-ком. кв: 9 500 000 – 10 200 000 руб.
💰 2-ком. кв: 11 900 000 – 13 700 000 руб.
💰 3-ком. кв: 15 100 000 – 16 000 000 руб.
Подробнее об этой серии можно почитать здесь.
Башня Вулыха
📌 Материал: кирпич.
📌 Этажность: 14.
📌 Высота потолков: 2,68 метра.
Достоинства: Советский «бизнес-класс». Хорошая теплоизоляция. Увеличены размеры кухонь, прихожих и балконов. Удачные планировки практически во всех квартирах. Самая большая планировка 1-комнатных квартир из типовых серий. В 3-комнатных квартирах — две лоджии на две комнаты либо комната+кухня.
Недостатки: Грузовой лифт ненамного больше пассажирского. В некоторых домах перекрытия выполнены не очень качественно. Многие комнаты смежные.
Диапазон цен:
💰 1-ком. кв: 11 500 000 – 12 000 000 руб.
💰 2-ком. кв: 13 500 000 – 14 900 000 руб.
💰 3-ком. кв: 16 800 000 – 18 100 000 руб.
Подробнее об этой серии можно почитать здесь.
А теперь пробежимся по современным жилым комплексам.
ЖК «Ленинградка 58»
ЖК «Водный»
Обзор на этот комплекс можно прочитать здесь.
ЖК «Талисман на Водном»
ЖК «Кронштадтский»
ЖК «Фортуна»
Строящиеся жилые комплексы
Рядом с метро Коптево строятся ЖК «УНО Головинские пруды», ЖК «Монодом», ЖК» Михалковский». Все находятся вплотную друг к другу.
ЖК «Кронштадтский 9»
На правой части фото можно увидеть площадку будущего ЖК «Кронштадтский 11».
ЖК «Кронштадтский 14»
Реновация
Большое количество домов в районе подлежит сносу. На этой карте они отмечены зелёным цветом.
Напомню, что под снос попали только 5-этажки, но их настолько много, что в ближайшее время некоторые части района попадут в эпицентр строительных работ. Осрбенно это касается зоны между Авангардной и Онежской. Плюс к этому — застройка Кроштадского бульвара проектами ПИК.
Тут остановимся подробнее: от Водного Стадиона вдоль Кроштадтского бульвара расположена ЛЭП. Раньше под ней были гаражи, но сейчас их снесли. Эту территорию будут благоустраивать. Источник следующего изображения достоверно неизвестен, так как рендер взят в одном из чатов района, но предполагается, что территория в будущем выглядеть будет вот так:
А вот так ПИК представляет итог после завершения стройки одного из ЖК:
Очевидно, что количество квартир в этой части района увеличится. Но будут ли расширять дорожные полосы и что будет со школами и детскими садами, пока остаётся неясным. Известно лишь, что на территории ЖК «Кронштадтский 9» будет два дошкольных учреждения на 100 мест:
А на территории ЖК «Кронштадтский 14» будет школа на 300 мест и ДОО на 150 мест. Представили себе скелет в кабинете биологии, который стоит у окна с видом на Головинское кладбище?
Резюме
Головинский район прекрасно подойдёт для семей с детьми. Здесь много мест для прогулок, в парках можно покататься на велосипеде и роликах. Тут спокойно, проживающий контингент приличный. Гуляя, не чувствуешь себя в опасности. Конечно, застройка поменяет район, но я уверен, что это не сильно скажется на его атмосфере.
Плюсы
✅ Зелёный район. Легко дышать.
✅ Все школы, детсады и поликлиники в пешей доступности.
✅ Большое количество продуктовых магазинов.
✅ Хорошая транспортная доступность.
✅ Много мест для прогулок с семьей.
Минусы
❌ Старые вагоны метро.
❌ Активная застройка в районе Водного стадиона.
❌ В ближайшие 10 лет из-за реновации увеличится плотность застройки.
❌ Мало кафе и ресторанов. Чтобы посидеть красиво, нужно ехать в центр, поскольку большинство заведений тут — это «шаурмечные» и «перекусочные».
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Ленинградка 58»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
