Строить дом – это занятие не для всех. При строительстве бригадами вам нужно будет изучать каждую технологию и вникать в техрешения, уметь разбираться в чертежах проекта. Быть прорабом или снабженцем. И жить на стройке, контролируя каждый шаг строителей. Если строить своими руками, то это гарантированный долгострой. Нужны железные нервы и крепкая мотивация. А денег нужно на это не намного меньше.
Иногда, купить дом – это лучше, чем его строить. Например, мой знакомый купил коробку дома из газобетона примерно тогда же, когда я начал строить. Уже давно живет и затратил на это меньше моего (хотя, его дом больше по площади).
Но как выбрать качественный дом? Как понять, что его строили не на продажу, экономя на всем?
1. Типовая застройка
Если рядом с понравившимся вам домом расположены похожие дома с одной типовой застройкой, то гарантированно все их строили на продажу. Это не говорит о том, что дом будет плохой. Это будет говорить о том, что в таких домах экономили на всем, включая применение самых дешевых материалов и простых техрешений.
Например, перемычки в проемах на уголках (проблема в отделке). Дешевая пароизоляция и сомнительное качество ее проклейки. Недорогие окна и качество их установки. И во все эти детали нужно будет погружаться и решать для себя, это для вас приемлемо или неприемлемо.
Как правило, дом, построенный на продажу, продают в черновом виде: стены, крыша и окна. Иногда с утепленным перекрытием. Почему строительные компании не делают коммуникации и отделку? Ведь тогда дом будет дороже, будет больше прибыли. Все дело в том, что коробку дома строят за сезон, а затраты на нее – треть от стоимости дома.
К коммуникациям и отделке много требований, их делают отдельные специализированные мастера и бригады и свою прибыль сверх их сметы уже здесь не заложишь. И по срокам сделать отопление, водоснабжение и отделку – понадобится больше времени, чем поставить коробку.
2. Проверка собственника
Собственник может быть физлицо и он может даже утверждать, что строил для себя (а это лишний повод задать вопрос про себя: зачем он так говорит). Иногда достаточно набрать в поисковике его ФИО и увидеть, что он ИП, занимающийся строительством домов или учредитель (директор) ЮЛ, тоже имеющее отношение к строительству.
Проверьте, знают ли соседи собственника участка. Если человек покупал участок для себя, то знакомство с соседями произойдет обязательно. Если же дом строила строительная компания для продажи, то собственника никто не знает.
3. Эконом-решения в доме
Дом на продажу, как правило, имеет ленточный фундамент. Очень редко строители могут сделать в нем полы по грунту. Межэтажное и чердачное перекрытия всегда деревянные. Это быстро и дешево. Плиты перекрытий или монолитное перекрытие вы в таких домах встретите редко.
Стоит обратить внимание на качество кладки. Она, скорее всего, будет сделана с подтеками клея (если газобетон), вертикальные швы замазаны, чтобы скрыть пустошовку. В общем, когда спешат, это все присутствует.
Доски и балки должны быть отделены от блоков гидроизоляций. Вот пример эконом-решения и спешки в строительстве:
Каркасные дома на сваях – тоже быстро и недорого.
Иногда строительные компании обкладывают стены из блоков облицовочным кирпичом и тогда вы все дефекты или качество кладки не увидите. Разбросанные у дома остатки, обрезки, обломки стройматериала тоже могут говорить о том, что строители спешили.
Как правило, в домах на продажу всегда металлочерепица. С гибкой черепицей строители не связываются. Это дороже и нужен опыт ее монтажа.
Нужно выяснить, как сделан армопояс, утеплен ли он, какое у него сечение. Потому что, бывают примеры, когда в качестве армопояса используют ПЩС-блоки.
В ураган такую крышу оторвет. Или появятся трещины в стенах от подвижки грунта.
4. Отсутствие необходимых конструкций, элементов и покрытий
Отсутствие отмостки и водостоков – тоже будет говорить, что настоящий собственник не собирался защищать дом от дождей и талой воды.
Стропильная система и балки перекрытий могут быть не обработаны огнебиосоставом, т.к. строители торопились. Дерево должно быть защищено от появления грибка и плесени. Тем более, когда дом будет штукатуриться (если он из блоков), то внутри будет повышенная влажность.
Можно уделить внимание тому, как установлены окна. С просверленным профилем поперек него или на анкерные пластины. Есть ли закладные под профилем или устанавливали на обрезки чего-то. Со специальными закладными, подставками потом проще установить подоконники.
5. Ошибки строительства, которые не смогли скрыть
Трещины в фундаменте и в стенах могут выдавать в разговоре с вами за усадку конструкции. Что газобетон такой материал, что нитевидные трещины в фундаменте – это ничего страшного. Наличие трещин – это самое важное, на что нужно обратить внимание при осмотре дома. Такие места могут быть чем-то заставлены. Либо дом без коммуникаций и отделки, но уже с готовым фасадом. Тем самым спрятали дефекты.
В каркасных домах важна качественная проклейка пароизоляции (сможете это проверить только аэродверью) и отсутствие грибка и плесени.
Другой случай, если в доме жили несколько лет. Т.е. он с отделкой и коммуникациями. Если и были ошибки в строительстве (не критичные), то их устранили. Такие дома по качеству могут быть выше. Но сами понимаете, они в чистовой отделке и дешево их не продают.
Что можно порекомендовать тем, кто решил покупать дом? Нужно осматривать объект с тем, кто разбирается в строительстве. А в идеале имеет оборудование для исследований конструкций и поиска дефектов. Кто специализированно занимается обследованием домов перед покупкой. Если дом стоит 10-15 млн. руб, а если еще и в кредит, то логично потратиться на такого специалиста и убедиться в своем выборе, что в доме не будет иметь «сюрпризов».
