Этой весной в силу вступил Приказ Минстроя РФ №174/пр «О показателях средней рыночной стоимости квадратного метра жилья на второй квартал 2024 года». В Санкт-Петербурге цена осталась на том же уровне – 165 тысяч рублей. При этом на первичном рынке в апреле реальная сумма достигла отметки 246 тыс. руб., а на вторичном – 205 тыс. руб. То есть стоимость новостроек продолжает расти, а вторички падать.
Мы решили выяснить, какие факторы влияют на изменение данных показателей и какой прогноз цен на недвижимость можно дать на 2024 год.
Перспективы цен в 2024 году
Для начала выделим ряд главных изменений, которые произошли в 2024 году:
1) Повышение ключевой ставки до 16% годовых.
2) Увеличение первоначального взноса по ипотеке до 30%.
3) Снижение общей суммы кредита в центральных регионах с 12 до 6 млн руб.
4) Окончание срока действия льготной ипотеки 1 июля 2024 года.
5) Продление семейной программы, маткапитала и субсидированных выплат на погашение ипотеки до 2030 года.
6) Возможность оформления только одной ипотеки из всех программ с господдержкой, кроме семейной.
Теперь посмотрим, как это повлияло на рынок и какие прогнозы сформировали эксперты.
- «Серьезного роста цен на недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не будет»
Несмотря на повышение стоимости строительных материалов и развивающуюся инфляцию, цена кв. м не сможет серьезно взлететь из-за ощутимого снижения покупательной способности и высокой процентной ставки. Максимум – на 4-6% больше того, что есть сейчас.
- «Застройщикам СПб придется повышать спрос с помощью разработки новых программ лояльности»
Чтобы предложение не превысило спрос, покупателям квартир в новостройках будут чаще предлагать участвовать в акциях, пользоваться скидками и специальными предложениями. Таким образом удастся уравновесить индексацию цен, а также компенсировать уход льготных программ, увеличение ставки и первоначального взноса.
- «Строительные компании уйдут на периферию»
В черте города практически не осталось свободных пятен под застройку. Поэтому девелоперы начнут концентрироваться на участках Ленинградской области и заниматься их комплексным освоением. А в этих локациях цены всегда были ниже, чем в центре.
- «Цены на вторичку будут стагнировать или медленно сокращаться»
Оформлять ипотеку на вторичное жилье будут в основном те, у кого есть деньги на выплату первоначального взноса или твердая уверенность в погашении большей суммы займа в ближайшем будущем. Поэтому спрос начнет перетекать на новостройки и аренду жилых площадей, а собственникам придется снижать стоимость своих лотов.
Делаем вывод: Цены на недвижимость в СПб в 2024 году будут либо расти в умеренном темпе, либо останутся на одном уровне из-за сложившейся экономической ситуации.
Что повлияет на динамику?
Обратите внимание на то, какие факторы будут в первую очередь влиять на стоимость недвижимости:
Фактор №1 – Динамика доходов населения
Министерство экономического развития России повысило прогноз по росту реальных доходов граждан в 2024 году почти в 2 раза – 5,2% против 2,7%. Однако уже со следующего года, по словам представителей ведомства, эти показатели будут заметно снижаться.
Фактор №2 – Изменения ключевой ставки Центробанка и параметров рыночных условий по выдаче ипотечных кредитов
Последние прогнозы регулятора говорят нам о том, что ждать снижения ставки до 10-12% стоит не раньше 2025 года. Главная причина кроется в инфляции, которая не может снизиться из-за высокого внутреннего спроса на товары и услуги, исторического минимума безработицы, возможного увеличения бюджетных расходов и внешнеторговых условий.
Фактор №3 – Решения застройщиков по стимулированию спроса.
Фактор №4 – Риторика представителей исполнительной власти и регулятора на тему субсидируемых программ, а также таких параметров, как размеры лимитов и первоначального взноса, число доступных льготных займов и т. д.
Фактор №5 – Объем вывода новых проектов – чем лучше продажи, тем больше объектов.
Отклонения от заданного курса
Какие-либо форс-мажоры, затрагивающие экономическую ситуацию в стране, предугадать довольно сложно. Однако все может буквально перевернуться с ног на голову, если:
- Полностью отменят льготную ипотеку.
- Ставка останется высокой в течение нескольких лет.
- Интерес заемщиков еще больше сместится на загородное жилье.
Кроме того, в условиях ужесточения денежно-кредитной политики может произойти смена потребительской модели спроса на накопительную. Это значит, что россияне в целях получения выгоды начнут откладывать сбережения вместо инвестирования в недвижимость.
Заключение
Увеличение процентных ставок и первоначального взноса, кардинальные изменения в ипотечных программах и высокая себестоимость строительства – это главные факторы, которые в 2024 году влияют на стоимость квадратного метра не только в Санкт Петербурге, но и по всей России. Поэтому ждать сильного снижения или повышения цен точно не стоит. Главное, определить, какой формат жилья подойдет в вашем конкретном случае и оценить перспективы такой инвестиции на ближайшее будущее.
Читайте свежие статьи у нас на портале https://spbhomes.ru/science/.
