Сельскую ипотеку запустили в 2020 году как меру для развития деревень и малых населенных пунктов. А в 2023 году ей воспользовалось уже 132 000 семей.
Это неудивительно: стоимость недвижимости за последние пару лет рекордно выросла и стала не по карману многим россиянам. При этом частные дома в пригороде зачастую сравнимы по цене с однокомнатными квартирами в городе.
Одновременно с этим во время коронавирусных ограничений выросла популярность дачной жизни. А сейчас отдыхать где-либо кроме собственного дома для многих россиян банально дорого.
Все это делает сельскую ипотеку выгодным вариантом. Она позволяет сэкономить и на стоимости жилья, и на обслуживании кредита.
В чем суть
Это государственная программа поддержки обитателей малых населенных пунктов, призванная остановить отток населения в крупные города. А в идеале и создать обратные пути миграции.
Ставку по ней субсидирует государство, поэтому она значительно ниже рыночной. Это позволяет взять в банке почти «бесплатные» деньги.
Сельская ипотека дается в том числе и на строительство дома своими силами, но с некоторыми оговорками.
Условия
Она обещает едва ли не самые лояльные условия на рынке:
- Процентная ставка до 3%, но для некоторых территорий она может быть ниже.
- Максимальная сумма — до шести миллионов, речь идет именно о кредитных деньгах, которые заемщик берет у банка. То есть не считая первоначального взноса.
- Его размер стандартный — от 20%, разрешают применить материнский капитал.
- Предельный срок до 25 лет.
- Рефинансирование старых кредитов не предусмотрено.
Но есть и несколько других требований. Сельская ипотека дается единственный раз в жизни. Возраст заемщика должен быть не моложе 21 года и не старше 65 лет на момент выплаты кредита. Этот предельный возраст разрешают поднять до 75 лет, если привлечь более молодого созаемщика.
Основное требование — в купленном жилье необходимо оформить постоянную регистрацию. Если не успеть прописаться за 180 дней с момента оформления собственности, то ставку могут повысить до среднерыночной.
На что дается
Это самый актуальный вопрос, потому что значительная часть заемщиков не готова далеко уезжать от мегаполисов или ближайших крупных городов.
По этой программе можно купить недвижимость в сельской местности. Обе столицы и Подмосковье туда не входят.
Субсидированная ставка распространяется на поселения размером до 30 000 жителей. Это могут быть и деревни, и села, и другие населенные пункты, включая даже небольшие города.
Для проверки создан специальный сервис. Здесь нужно ввести регион и название населенного пункта, чтобы узнать, можно ли в нем купить жилье по этой госпрограмме.
Какая недвижимость подходит
Это второй животрепещущий вопрос. Многих россиян волнует, реально ли получить сельскую ипотеку на строительство дома своими силами.
На что ее дают:
- Квартиры в так называемых опорных населенных пунктах (в которых планируют ускоренное развитие инфраструктуры) — только в домах высотой не больше пяти этажей и на первичном рынке. Продавцом может выступать только застройщик.
- Частные дома — от собственника с любым статусом. Но есть ограничение по времени постройки. Приобретенное у юрлица или ИП жилье должно быть моложе трех лет, а у физлица — пяти.
- Строительство — разрешают взять ипотеку на землю и постройку. Но строить должны только специальные аккредитованные организации. Единственная возможность взять сельскую ипотеку на строительство дома своими силами — приобрести по ней готовый домокомплект с документами от завода.
Также есть и общие требования к любым типам жилья. Необходимо, чтобы в наличии были все инженерные коммуникации, включая канализацию. А вот отопление подойдет как центральное, так и автономное.
Еще есть требование к площади. Она должна соответствовать нормативам региона на каждого члена семьи. А процент износа здания допустим не более 50%, но это довольно легко соблюсти с учетом требования по возрасту строения.
Дом необходимо возвести за два года. Если не выполнить это условие, банк вправе поднять ставку.
Требования к участку
Если хотите получить жилье по низкой ставке, нужно внимательно подойти к выбору участка, иначе банк может его не одобрить.
Основные требования:
- Земля — только зарегистрированная в ЕГРН и после проведения межевания. Это значит, что границы четко установлены.
- На земле должно быть разрешено возведение жилых домов.
- Если участок в СНТ, то по виду разрешенного использования он должен подходить для ведения садоводства или дачного строительства.
- Земля не должна иметь ограничений. Например, она не должна относиться к природоохранной зоне.
Если раньше земля обязательно должна была быть в собственности, то сейчас позволяют возводить объекты недвижимости и на арендованной. Арендодателем может выступать муниципалитет или государство. Но земля должна относиться к ИЖС.
К участку обязательно должна вести дорога, и он должен быть электрифицирован. А вот требования к газификации убрали, теперь можно взять ипотеку и без нее.
Также у некоторых банков есть собственные требования к участкам, перед подачей заявления стоит их выяснить.
Кто может получить
Все граждане РФ старше 21 года, но только один раз в жизни. Других ограничений по этой ипотеке нет. Вопреки распространенному мнению, наличие прописки в определенной местности не играет никакой роли.
То есть любой желающий, прописанный в городе, может купить объект недвижимости на любой территории, где действует программа сельской ипотеки.
Документы
Процедура получения субсидированной ипотеки мало чем отличается от обычной. И документы нужно предоставить те же. Процесс состоит из двух этапов. Первый — одобрение самого заемщика.
Здесь необходимо предоставить стандартный пакет документов: паспорт, заполненную анкету, СНИЛС, подтверждение занятости и дохода.
Мужчинам до 30 лет нужно также показать военный билет или приписное удостоверение. Это обязательное требование.
Далее банк проверяет заемщика и, если он выглядит достаточно благонадежным, одобряет заявку. Как правило, это происходит за пару дней.
Второй этап — одобрение объекта недвижимости. Здесь нужно принести пакет документов на недвижимость и участок, отчет оценщика, а если речь идет о строительстве — договор подряда, смету и проект дома.
Нюансы
Есть несколько дополнительных условий и тонкостей, которые стоит учитывать.
Первое — предельный размер кредита в шесть миллионов дают не на объект, а на заемщика. То есть семейная пара может взять по шесть миллионов на каждого. Зачастую менеджеры банков сами предлагают такой вариант, если клиенты не укладываются в лимит.
Второе — нужно следить, чтобы жилье соответствовало нормативам. Они разные в каждом регионе. Но в среднем это 33 квадратных метра на человека, если он один, 21 — если членов семьи двое, 18 — если трое и больше.
То есть семья из двух взрослых и двух детей должна купить по этой программе жилье не менее 72 квадратных метров. Меньшую площадь просто не одобрят.
Третье — такая ипотека сочетается с другими субсидированными программами. Главное требование, чтобы предыдущая ипотека была взята до 23 декабря 2023 года. Например, если человек купил жилье по семейной ипотеке в январе 2024 года, то получить еще и сельскую он не сможет.
Преимущества
Сельская ипотека — одна из самых дешевых на рынке в настоящий момент. Учитывая высокую ключевую ставку, которую многие эксперты называют заградительной, для многих россиян в ближайшее время единственный способ обзавестись своим жильем — использовать госпрограммы.
Сельская ипотека доступна большинству заемщиков. В отличие от других субсидированных программ, здесь не нужно работать в аккредитованной IT-компании или иметь детей.
Кроме того, она подойдет семейным людям, которые хотят обзавестись жильем большой площади. Сельская ипотека создана в том числе и для решения этой задачи — об этом говорит требование по количеству квадратных метров на каждого человека.
В виде первого взноса по этой программе принимают материнский капитал, что делает ее особенно привлекательной для тех, у кого нет накоплений.
Недостатки
Их тоже немало, что заставляет многих заемщиков при внимательном изучении условий отказаться от этого предложения.
- Субсидии могут закончиться
Банки не могут работать себе в убыток и выдавать ипотеку ниже величины ключевой ставки. В таких программах ее всегда субсидирует государство. То есть платит банкам за заемщиков.
А в договорах по сельской ипотеке есть пункт о том, что если государство прекратит ее субсидировать, ставка поднимется до среднерыночной. Это выглядит как бомба замедленного действия, потому что ипотеку берут на десятилетия, а что будет с программой за такой срок — абсолютно не поддается прогнозам.
Этот риск могут игнорировать те, кто имеет возможность рассчитаться с банками в ближайшие несколько лет.
- Альтернативные варианты роста ставки
В стандартных договорах указаны и иные причины, по которым ставка может вырасти. Все они относятся к неисполнению обязательств со стороны заемщика. Если речь идет о строительстве дома, его обязаны возвести на участке за два года. Но если вдруг подрядчик обанкротится и стройка затянется, перспектива нарушить это условие становится вполне реальной.
- Деньги могут внезапно кончиться
В августе 2023 года банки уже перестали принимать заявки по этой программе, потому что средства, выделенные на нее правительством, были исчерпаны. Правда, уже к октябрю деньги были получены, и выдача возобновилась.
Но, учитывая популярность программы, такая ситуация может повториться. Причем для некоторых заемщиков это может стать сюрпризом: деньги могут кончиться непосредственно перед выходом на сделку, уже после одобрения заемщика и объекта.
Рекомендуем как минимум следить за государственными траншами и подавать документы в тот момент, когда деньги только пришли.
- Долгое оформление
До введения сельской ипотеки банки крайне неохотно работали с частными домами. Это связано как с меньшей ликвидностью, так и с необходимостью более тщательной проверки.
У земельных участков гораздо больше юридических нюансов, чем у квартир. Сейчас банки стали работать с такой недвижимостью гораздо лучше, но процесс проверки проще не стал.
Если заемщика одобряют за пару дней, то участок или дом могут проверять гораздо дольше и требовать все больше документов.
Также нужно учитывать, что подбор квартиры сам по себе гораздо проще. А если речь идет о покупке участка и, отдельно, выборе подрядчика для строительства, то в сделке появляется слишком много заинтересованных лиц, которые могут подвести в нужный момент.
- Сельская прописка
Это существенный минус для тех, кто хочет купить по сельской ипотеке дачу. Из-за требования регистрации будет проблематично отдать ребенка в городской государственный детский сад или школу. А фактически жить в деревне могут себе позволить далеко не все.
