Отсутствие у большинства граждан денег на покупку квартиры привело к развитию иных механизмов обеспечения жильем: субсидий, аренды, ипотечного кредитования. Наиболее успешным из всех механизмов обеспечения граждан жильем и в России, и на Западе стало ипотечное кредитование.
При этом кредитный договор налагает на заемщика определенные обязательства, которые необходимо исполнять и исполнения которых банк вправе потребовать в принудительном порядке через суд.
Как отмечал Б. Дизраэли: «Как правило, наибольшего успеха добивается тот, кто располагает лучшей информацией».
Сегодня мы решили рассказать об основных условиях кредитного договора, на которые следует обратить внимание.
Условия выдачи кредита. Например, может быть указано, что кредит выдадут после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи квартиры и расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом, следует четко понимать, в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик обязан перечислить его продавцу.
Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период). Обычно с первого по последнее число месяца либо в определенный период, например с 20-го по 25-е число каждого месяца. Важно запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет для погашения кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней. Деньги должны дойти до банка в этот срок, а не быть внесены в терминал или в другой банк. Если заемщик внес деньги в другой банк, но они не успели в срок дойти до кредитора, то будет начислена неустойка.
Способ погашения кредита. По форме погашения может быть несколько вариантов: перечисление кредитору, перечисление на свой счет с последующим безакцептным списанием банком. Для обеспечения последнего заемщик заключает с банком договор банковского счета и допсоглашение к нему о предоставлении права безакцептно (без согласия заемщика) списывать платежи.
Соответствие условиям ипотечной программы: размер платежа и процентной ставки.
Размер полной стоимости кредита (ПСК). Зачастую получить окончательный размер ПСК можно лишь при подписании кредитного договора, но рекомендуется узнавать это значение заблаговременно.
Целевое назначение кредита. Средства можно использовать только для приобретения жилья. На иные цели потратить деньги нельзя (за исключением продукта «На любые цели», по которому закладывается имеющееся жилье).
Перерасчет после досрочного погашения. После досрочного погашения, как правило, по умолчанию уменьшается срок возврата кредита, но не размер платежа. Бывают ситуации, когда удобнее уменьшить размер платежа, а не срок возврата. Для этого в договоре целесообразно прописать право заемщика просить уменьшения размера платежа.
Основания для досрочного истребования всей суммы кредита. Это одно из ключевых условий кредитного договора для заемщика. В документе прописываются случаи, при которых банк может досрочно потребовать от заемщика полностью вернуть сумму кредита и начисленных процентов в определенный срок (обычно 30 дней). Если заемщик не возвращает долг в полном объеме, то банк вправе обратить взыскание на квартиру.
Основные случаи досрочного возврата кредита:
— просрочка в оплате ежемесячного платежа более чем на два месяца;
— четыре и более просрочек в течение 12 месяцев (независимо от срока просрочки и размера);
— нарушение обязанностей по договору страхования;
— нецелевое использование кредита;
— отказ в проверке заложенного имущества;
— гибель предмета ипотеки;
— обнаружение незаявленных обременений на предмет ипотеки.
Ответственность. За просрочку может быть установлена пеня либо единовременный штраф. При этом в ФЗ от 21 декабря 2013 года № 353 «О потребительском кредите (займе)» установлен максимальный размер неустойки.
Адрес заемщика. Правильность адреса заемщика позволит получать необходимые уведомления от банка, например о смене реквизитов для погашения, поскольку, подписывая договор, заемщик несет ответственность за верность адреса и берет обязательство уведомлять о его смене. Если заемщиков несколько, то уполномоченным на получение корреспонденции в кредитном договоре называется один из них. Если вы планируете жить в ипотечной квартире, лучше сразу написать адрес этой квартиры.
Обязанности заемщика. Следует изучить раздел «Обязанности заемщика», в частности обязанности по страхованию, по уведомлению об отсутствии в городе, о смене адреса, о предоставлении документов по финансовому положению.
