Приобретение недвижимого имущества требует немало внимания и тщательной проверки всех имеющихся документов у продавца. Увы, покупатель чаще всего ограничивается минимальными мерами – проверкой паспорта продавца и фактом наличия выписки из ЕГРН (или свидетельства о регистрации). Более «продвинутые» еще могут проверить квартиру на предмет ограничений или арестов.
Среди обывателей бытует уверенность: ну раз сделка прошла регистрацию в Росреестре, а договор составил нотариус – то это едва ли на 146% защита от любых претензий в будущем. Самые наивные вообще верят в то, что достаточно выписки из реестра. И всё, остальное не их беды...
Только вот на практике же основная масса юридических проблем, которые в будущем могут значительно осложнить жизнь добросовестного приобретателя, могут быть выявлены лишь опытным юристом. И даже он – не 100% защита, а лишь предотвращение возможных рисков.
Потому как даже без наследства может быть так:
Или так, где даже юрист не поможет, а вот детектив бы пригодился. Но хотя бы просто неприятно, без критических убытков:
В большинстве случаев приобретения «свежего» - то есть оформленного менее, чем 3 года назад, наследственного имущества, лучше перестраховаться и внимательно изучить объект.
Ниже некоторые прописные истины, по которым вы можете оценить добросовестность юриста, привлеченного для проверки недвижимости.
Просто задайте ему вопросы о том, проверял ли он те или иные обстоятельства и далее смотрите по реакции…
Какие опасности могут поджидать при покупке квартиры, доставшейся по наследству?
Основная проблема при покупке наследственного жилья связана с риском появления неожиданных наследников, которые в свое время по какой-либо причине не смогли заявить о своих правах на это имущество.
И хотя по нормам ст. 1154 ГК РФ, наследство может быть принято в течение 6 месяцев, наследники могут пропустить данный срок и в дальнейшем претендовать на его восстановление ввиду уважительных причин.
Например:
- Наследник не знал и не мог знать о смерти наследодателя. Типичный пример: наследство от мужчин, на которое в дальнейшем претендуют его внебрачные дети, о которых члены семьи умершего даже могли не догадываться. Здесь же могут быть и претенденты на «обязательную» долю по правилам ст. 1149 ГК РФ.
- Нахождение на лечении, в длительной командировке, прохождение воинской службы (включая участие в СВО), форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия и т.д.). Нередко наследники могут максимально быстро оформить наследство и в дальнейшем спешат продать его, пока не хватился временно отсутствующий наследник.
Так же есть и другие существенные риски при покупке наследственной квартиры, в числе которых вторым по счету риском, после появления «неучтенных» наследников, становится недействительность завещания.
Завещание может быть признанно недействительным в суде по мотивам его составления под давлением, в невменяемом или неспособном отдавать отчет своим действиями состоянии или же в иных ситуациях, когда наследодатель не мог отдавать отчет своим действиям.
Не стоит верить мифу, что «завещание легко отменить». Отнюдь не легко. Но многие на этом «горят»…
Так же не стоит забывать и про нарушение требований об обязательной доле, установленного ст. 1149 ГК РФ.
Часто имеющий право на обязательную долю в наследстве нетрудоспособный член семьи вводится в заблуждение относительно отсутствия у него прав на наследство, а имущество получает наследник по завещанию. В дальнейшем есть риск оспаривания завещания и восстановления прав наследства на обязательную долю.
К сожалению, все эти риски и проблемы не так уж легко выявить на стадии подготовки сделки купли-продажи.
Даже опытный юрист не в состоянии дать 100% гарантии о безопасности любой наследственной сделки, но может исключить или же установить большинство возможных рисков.
Стоит ли вообще покупать наследственное жилье?
Испугались? А зря. Не стоит поддаваться на стереотип о том, что от наследственных квартир в принципе лучше держаться подальше.
Сегодня на рынке вторичного жилья буквально каждая вторая квартира досталась текущему собственнику-продавцу по наследству, а жилья, которое ни разу не переходило по наследству, не так уж и много. В итоге найти квартиру, которая ни разу не была унаследована, в обозримом будущем станет весьма сложно.
Разумный подход, предусмотрительность и квалифицированная юридическая помощь позволит избежать неприятностей после покупки жилья.
К наиболее опасным объектам недвижимости, полученным по наследству и требующим особо тщательной юридической проверки, можно отнести:
- «Свежее» наследство, с момента вступления в права на которое прошло от 1 до 3 лет. Менее года – риск втройне, особенно сделки с имуществом, которые сразу же после оформления прав выставляется на продажу. Безопасным наследственным имуществом можно считать квартиры, которые унаследованы 3 и более года назад, но и они не исключают возникновения проблем.
- Квартиры, унаследованные наследниками 2 или более дальней очереди. Если наследники первой очереди (дети, супруги, родители) достаточно легко выявляются нотариусом и вообще находятся «на контакте», то вот число двоюродных и троюродных братьев, сестер, дядюшек или тетушек может быть весьма значительным. О них не всегда в курсе даже проживавшие вместе с наследодателем и претендующие на наследство родственники той же очереди. Вдруг объявятся?
- Имущество, унаследованное по завещанию лицами, не входящими ни в одну из очередей по закону, завещание при явном конфликте родственников или же в обход одной или несколько очередей. Если квартира была завещана постороннему лицу или же с явным скандалом (например, унаследована сыном, но в квартире без прописки живет дочь и всячески препятствует продаже), то не исключены шансы будущего оспаривания завещания. Пусть и безуспешного, но с кучей бонусов вроде обеспечительного ареста имущества и бесконечных судов на годик-другой.
Еще бы отдельно выделил имущество наследодателей, имевших при жизни долги. В идеале, наследник должен через нотариуса запрашивать кредитную историю умершего на предмет возможных обязательств. То есть грамотный наследник в теме и охотно поделится документов.
Просто задайте вопрос продавцу: запрашивали ли кредитную историю? Если да – покажите. В случае возмущений «не обязан, вы что такое думаете?!» советую просто молча уходить.
Да и вообще при любой агрессии и возмущении со стороны продавца на тему «Я вам это по закону НЕ ОБЯЗАН показывать» - от сделки лучше отказаться. Там помимо запаха есть и явный его источник!
Писал подробно тут:
Как защититься от рисков при покупке унаследованной квартиры?
- Оформляйте титульное страхование, которое защищает от риска утраты права собственности из-за возможных проблем, не выявленных при заключении сделки. Да, это не самая дешевая услуга, но утрата жилья может обойтись дороже.
- Старайтесь без крайней необходимости не связываться с недавно унаследованным имуществом и другими рискованными объектами из перечня выше. Под "недавно" подразумеваем сроки менее 1 года.
- Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу относительно обстоятельств получения квартиры по наследству. Если продавец начинает высказывать агрессию или отмалчивается на безобидные вопросы о том, почему именно ему, наследнику третьей очереди, была завещана квартира, а не родным детям, то ситуация явно конфликтная и в будущем с очень большой долей вероятности обернется судебными исками.
- Попросите от продавца нотариально-удостоверенное обязательство о том, что в случае если суд признает его действия недобросовестными, а основания приобретения им имущества – незаконными, он обязуется компенсировать пострадавшей стороне или внезапно объявившемуся наследнику все убытки. Как его называют в практике – «заверение об обстоятельствах». Такое же условие может быть включено в договор купли-продажи. И хотя юридическая и фактическая (получение реальной выплаты) сила такого условия вызывает ряд вопросов, реакция продавца на такое предложение позволит сделать далеко идущие выводы.
- Не используйте различные сомнительные схемы при заключении договора купли-продажи вроде завышения или занижения покупной цены в договоре для уменьшения налоговой базы или обхода обязательного взноса при ипотеке. При оспаривании сделки это может сыграть злую шутку: если вы реально купили квартиру за 10 млн., а по договору провели лишь 5 млн., то в случае отмены сделки претендовать будете на те самые 5 млн. рублей. С остальным – попрощаетесь.
- При любых сомнениях, о которых вам скажут ВАШИ юристы, лучше откажитесь от приобретения сомнительного имущества, каким бы привлекательным по цене и другим критериям оно бы не выглядело.
- Не доверяйте риелторам, не имеющим штатного юриста или юридического образования. Да и вообще осторожно доверяйте риелтору с любой стороны, даже с вашей. Помните, что риелтору главное быстрее продать квартиру (особенно сомнительную) или подобрать ее вам, чтобы получить комиссию, поэтому вам легко и непринужденно пустят пыль в глаза о кристальной ее чистоте даже при явной подозрительности сделки.
Перечисленные способы позволят исключить почти абсолютную долю рисков и дадут возможность спать спокойно.
В любом случае перестрахуйтесь и проконсультируйтесь с юристом, который объективно назовет вам все возможные неприятные перспективы или же заверит в минимальном шансе на них. При этом настоятельно рекомендуется юриста привлекать извне, не связанного ни с продающим/покупающим квартиру риелтором, ни с другой стороной сделки. Юрист должен быть полностью независим!