Недвижимость не мой профиль. Но в силу обширного опыта в смежных областях я без проблем могу проверить любую сделку на предмет юридической чистоты, выявив и устранив примерно 90% распространенных угроз и рисков.
Иногда помогаю знакомым и «сарафанным клиентам» с базовой проверкой сделок. Одна из таких чУдных задач имела место быть в ближайшем прошлом.
Поясните за маткапитал!
Принесло давних знакомцев, которые тут давно не живут, а городке покрупнее покупают себе квартирку. «Двушку» для подрастающего сына. Контактирую с главой семейства – Виктором.
Риелторы им что-то по нраву не пришлись, вроде бы сами пару квартир уже купили/продали, но решили подстраховаться. Мол, скинем документы – вдруг что смутит.
Квартира в целом адекватная. Куплена продавцами в 2015 году с использованием ипотеки (с их слов), все выплачено буквально несколько месяцев назад и есть желание расширить жилплощадь. Обременений нет. Собственность по ½ на супругов. Выписка свежайшая, + покупатели заказали свою.
Пробиваю долги, судебные дела, банкротства по реквизитам каждого владельца – тишина и все спокойно.
- Так, детей нет точно? Паспорта видели на страницах с отметкой о детях? – уточняю я.
- Э-э-э… есть, двое. Одному года 2 – покоя нам не давал, постоянно вопил! Второй постарше, - комментирует Виктор
- Какая прелесть. Тогда еще нужен кредитный договор – чтобы понять источник первоначального взноса и справка из ПФР о состоянии маткапитала. Потрачен/не потрачен и т.д.
Примечание: Это нужно для того, чтобы в дальнейшем ПФР в компании с опекой не потребовали отмены сделки. Ведь по закону родители обязаны выделить в жилье, приобретенном с использованием маткапитала и продавать такую квартиру нельзя без согласования с опекой и выделения долей. Иногда такие вопросы решаются мирно – родители выделяют долю в другом жилье в соразмерной величине, но есть и неприятные судебные дела для покупателя. В любом случае нужна перестраховка.
На том и расстаемся.
Через пару дней днем звонок – Виктор на связи.
Продавцы встали в позу и устроили наезды, мол, не предусмотрены эти документы ничем. Показывать не будем и всё тут.
- Уперлись и всё! – вполголоса говорит Виктор. На заднем фоне слышен повышенный тон его жены, с кем-то активно спорящей. – Чем нам крыть-то?
- Матом… - хмыкаю я. – Дай трубочку им.
- Ну-ка поясните мне на каком основании вы требуете эти документы!! – вместо «здрасьте» начинает фальцетом пищать какой-то возмущенный перец. – Это неза…
- СТОП! Во-первых, добрый день. Во-вторых, есть серьезные подозрения, что при покупке квартиры или погашении кредита использован материнский капитал. Вы либо это опровергаете, либо сделки не будет. Все просто!
- В каком законе это написано! Вот вы мне покажите! – не унимается диванный знаток законов.
- Закон о маткапитале, где прописана ваша обязанность выделить доли, - пытаюсь найти здравый рассудок я.
- Где написано, что я обязан это покупателю доказывать при сделке?! - снова голосит возмущенно собеседник.
- Понятно. Вы только что признали, что квартира явно с нарушением закона оформлена. Сделки не будет. Трубочку передайте назад, - не намерен бороться с маразмом я.
- Я не услышал от вас ответа! Нигде не прописаны такие требо… - продолжает пищать собеседник, но я отключаю связь
Через 10 минут перезванивает Виктор и сообщает, что на скандальных нотах расстались. Жаль ему, конечно, квартиру – очень уж приятный по цене вариант был, но он и сам прекрасно видит клиническую неадекватность продавца.
Что это было?
Я уверен на 90%, что с квартирой не все чисто. Объект продается до сих пор, а история эта была 2 месяца назад. И до этого продавался примерно столько же. При том, что цена значительно вкуснее средней по рынку.
10% вероятности - что продавцы просто клинические… кхм… дундуки, которые начитались всяких горе-методичек «как продать квартиру самому» и пытаются строить из себя умников с максимальным же для себя ущербом.
Но зачем? Зачем пытаться строить из себя умных и «юридически подкованных», потрясая распечаткой из ФЗ о госрегистрации. Громко пищать, что «наши требования незаконны» и «покажите нам закон». Кому от этого хуже? Покупателю? Да не смешите!
Только вот что дальше-то? Что нам за это будет? Ну, незаконно – вы так думаете, а нам видится незаконными перспективы сделки с вашим проблемным объектом.
Ах, «прошел регистрацию, а остальное не наши проблемы». Ну-ну.
Дорогие мои! Закон о госрегистрации прав на недвижимость писан для регистрирующего органа и того, кто туда обращается. И регулирует он отношения регистратора и заявителя. Вот если регистратор что-то запросит, вне списка в законе - тогда да, ему будет крайне неприятно и ваше право жаловаться и возмущаться!
Но к отношениям «покупатель – продавец» он не имеет никакого отношения на стадии проверки квартиры и, прямо говоря, покупателю на то, что там прописано - положить.
Ни один закон не заставит меня купить квартиру без интересующих ЛИЧНО меня документов. Поэтому все эти отсылки "в законе не прописано" делают из вас не подкованного в законах спеца, а глупца.
Вы либо хотите продать квартиру и делаете все возможное, чтобы убедить покупателя в ее чистоте, либо ждете лоха, который ее купит с приличным дисконтом. Иного не дано!
А я требовал и всем советую при покупке жилья требовать любые дополнительные документы, которые могут пролить свет на темные пятна объекта. Если же продавец ничего сверх списка на регистрацию показывать «не обязан», то вам эта квартира/дом не нужны – целее будут нервы и деньги!
Даже справку от псиxиатpа?!
И справку от псиxиатpа! Можете обидеться, конечно, на такой странный вопрос - но это исключительно ваши проблемы.
Историю эту навеял написать другой персонаж, который маме помогает квартиру продать и интересуется – что делать, если с него потребуют «лишние» документы. Вроде справочки от псиxиатpа.
Увы, «лишних» документов не бывает – покупатель вправе любыми способами убеждаться в чистоте объекта. Если у него возникнут сомнения в адекватности собственника (а маме там 72 года и сомнения эти небеспочвенны) – то либо придется таким сомневающимся квартиру не продавать, либо же тащиться в больницу.
И больше скажу – я бы справке особо не верил, поскольку отсутствие учета в ПНД не гарантирует нормальности человека. Более-менее ее гарантирует только очный осмотр психиатра перед сделкой.
В итоге вопрошавший сильно расстроился и признался, что мама «немного не в себе», поэтому и продают квартиру побыстрее – чтобы потом проблем меньше было. И справку ему вряд-ли дадут, по какой-то причине, которую он не назвал. Да какая же прелесть!
И вы спрашиваете, почему эти гадкие юристы-риелторы что-то там требуют «не по закону»?! Да вот именно поэтому!
Такие вот дела.
