В комментах к статье о том, как бабушка пыталась добиться общения с внуками через суд, часто мелькало предупреждение, что сын может продать свою 1/4 долю профессиональным "выживальщикам", и они так или иначе вынудят бабушку продать свои 3/4 квартиры и выдать ему его долю деньгами.
Решила посмотреть, как обстоят дела с этой напастью (ну, вдруг сыну тоже придёт такая идея, и придётся защищать бабусю от незваных соседей по квартире). Статистика и практика не радуют, конечно. Зато нашла любопытное свежее дело этого года, побывавшее в ВС РФ, который даёт надежду на защиту от таких вот профессионалов по выживанию собственников.
Сразу предупрежу: такой финт может сработать только в маленьких квартирах, где физически невозможно выделить долю "меньшего" собственника в натуре для его проживания так, чтобы не нарушить прав другого. Например, актуально для однокомнатных квартир или компактных "хрущёвок", имеющих проходную комнату. Ну, и без опытного адвоката в такие шашки в суде лучше не играть.
Что делать, если долевые собственники квартиры не могут жить вместе
Чаще всего у квартиры возникает несколько хозяев в результате приватизации, приобретения жилья по ДКП или по наследству. И если в первых случаях собственники, как правило, члены одной семьи и без проблем уживаются вместе, то с наследством часто приходят и конфликты: несколько сособственников желают пользоваться своей долей, жить в квартире и требуют непременно вселить их на жилплощадь, ведь у них 1/3 квартиры! (1/4, 2/9, 5/38 и т.д.)
Если на эту долю теоретически может приходиться отдельная комната, то суды обычно удовлетворяют иски. Если нет - тоже удовлетворяют, ведь не запрещать же собственнику пользоваться его 1/4 квартиры, даже если на эту долю приходится только коврик в коридоре. Уживутся как-нибудь.
Этим и пользуются "выживальщики": на основании своей мизерной доли вселяются и начинают пользоваться квартирой в полной мере: занимать туалет-ванную часами, загаживать кухню, водить сомнительных гостей, прописывать детей "по месту жительства родителя" и т.д. Все всё понимают, а поделать ничего не могут. Не могли.
Однако Верховный суд указал, как второй владелец может совершенно законно не пускать в жильё второго собственника, владеющего меньшей долей, аргументы можно взять на вооружение.
Ситуация. Один из собственников живёт в квартире, владея 3/4 квартиры. Второй - получил свою 1/4 в дар, не жил в квартире более 7 лет, но вот внезапно возжелал заселиться. Квартира - большая однушка. Отношения между собственниками - неприязненные.
Тот, который хочет заселиться, потребовал его впустить и не мешать собственнику пользоваться жильём. Та, которая проживает, из вредности уступила квартиру своему знакомому, а тот сменил замки и отказался впускать какого-то "левого мужика".
Возмущённый "левый мужик" пошёл в суд и потребовал:
- вселить его на собственные метры;
- обязать ответчиков не чинить истцу препятствия в пользовании жильём.
I инстанция: отказать, т.к. вселение нарушит права ответчиков
В первой инстанции истец с треском проиграл. Суд отказал по следующим основаниям:
1. Владелец доли в праве собственности на жильё не обладает безусловным правом на вселение и проживание в нём.
2. Права на пользование жильём каждого дольщика зависят от размера доли. Требовать вселения можно только при наличии соглашения о пользовании или при условии определения порядка, как в реале будет осуществляться пользование соразмерно долям каждого собственника и вообще - возможно ли это в данной ситуации.
3. Учитывая, что квартира однокомнатная, выделить место для проживания истца соразмерно его 1/4 доле невозможно. А безусловное вселение существенно ущемит права ответчика, владеющего 3/4 доли в праве собственности на квартиру.
4. А учитывая, что истец и ответчики не являются членами семьи, то и проживать в однушке совместно они не могут.
Истец не расстроился, а пошёл обжаловать решение в суд. Ибо 1/4 доля-то есть, а прав по сути нет. Как так?
Апелляция: собственник по-любому может жить в квартире, иначе теряется смысл права собственности
Апелляция тоже возмутилась и решение суда I инстанции отменила, истца утешила и его иск удовлетворила.
По мнению более высоких коллег, мизерная доля всё равно доля, а потому размер не имеет значения. Правового значения не имеет, ибо владелец доли, какой бы мелкой она ни была, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться СВОИМ имуществом.
Вопрос взыскания с ответчиков компенсации за пользование долей истца, между прочим, суд 1 инстанции прошляпил вообще не рассматривал. Ну и что, что истец не заявлял такого требования - а надо было по собственной инициативе рассмотреть!
А потому вселите этого товарища и не мешайте ему пользоваться коммуникациями и местами общего пользования. У него целая 1/4 доли есть!
Тут уже возмутилась хозяйка 3/4 и обжаловала решение апелляции ещё выше. Ибо что этот бродяга себе позволяет?
Верховный: вы все неправы, разбирайтесь заново
Самые умные по гражданским делам судьи в своём Определении подытожили: право пользоваться жильём имеют оба собственника, однако в условиях однушки при таких обстоятельствах это невозможно: соглашение не достигнуто, а принудительное вселение по-любому существенно ущемит права одного либо другого. Не хватит комнат, чтобы разойтись и не мешать друг другу пользоваться своими долями.
При этом суды не учли, что "меньший" собственник не может просто так лишиться возможности использовать свою долю, а значит, имеет право на компенсацию. Ведь "больший" собственник использует всю квартиру, в том числе 1/4 долю другого хозяина. А где это видано, чтобы у нас жилплощадью пользовались бесплатно?
Кроме того, ВС РФ пожурил суд I инстанции и сказал, что нельзя отказывать гражданину в его требовании об установлении порядка права пользования жилым помещением, ибо "без установления такого порядка пользование конфликт приведёт к неизбежному нарушению прав одного из собственников". В общем-то, истец за тем и пришёл в суд, т.к вопрос о совместном пользовании жилым помещением в отсутствие соглашения собственников рассматривается в судебном порядке.
В данном случае вселение собственника на его 1/4 долю объективно невозможно, зато такой собственник вправе рассчитывать на компенсацию с другого собственника за пользование его частью квартиры.
Только так можно отказать одному из собственников во вселении в квартиру, установив в качестве компенсации ежемесячную денежную выплату со стороны других собственников за фактическое использование его квадратных метров.
Верховный суд РФ отменил все судебные решения и направил дело на новое рассмотрение обратно в I инстанции. Учитывая подробные указания ВС, нетрудно догадаться, какое решение примет суд.
Так что, если квартирка маленькая, однокомнатная или по иным причинам не позволяет бесконфликтно сосуществовать разным хозяевам на одной жилплощади, вполне реально выгнать выживальщиков на мороз. Правда, придётся заплатить за свой покой, но лучше уж заплатить за аренду нескольких кв.м., чем разменивать квартиру и возиться с покупкой новой, переездами и прочими хлопотами.
А вы знаете подобные случаи, когда собственники никак не уживались в одной квартире или когда к несговорчивым подселяли "профессиональных соседей"? Чем дело кончилось? Делитесь историями в комментах!
____________________
Ещё может быть интересно: