Дорогие мужья и жёны! Когда вы в браке покупаете недвижимость и записываете её на одного из вас, будучи уверены, что всё равно по закону она считается общим имуществом и без согласия второго "собственника" её нельзя ни продать, ни подарить... То я вас сейчас немного разочарую и заставлю насторожиться.
По общему правилу, для сделок с общей недвижимостью нужно заручиться нотариальным согласием второго супруга. Но есть ряд нюансов, которые нивелируют это требование.
Перед вами четыре дела, в которых мужья без всяких нотариальных согласий со стороны жены продали либо подарили квартиру, приобретённую в период брака, а суды вынесли вердикт - всё законно! Читайте и прикидывайте, возможны ли подобные ситуации в вашем случае.
Дело № 1: Купил в браке "личную" квартиру
Олег удачно женился и не менее удачно получил в наследство от деда хорошую денежку спустя всего пару месяцев после свадьбы. "Купим квартиру под сдачу, а когда ребёнок вырастет - у него уже будет своя жилплощадь", - размечталась жена Ольга. В ожидании и того и другого молодожёны выбрали и приобрели новую однушку в спальном районе, сделали лёгкий ремонт и пустили жильцов на длительный срок.
С рождением ребёнка, как водится, семейная лодка разбилась о быт, Олег хлопнул дверью. Попытки склеить лодку продолжались около года, после чего Ольга поняла, что всё тщетно, и подала комплексный иск о разводе, алиментах и разделе имущества. В имущественную массу попала и та самая однушка - Ольга была негордой и в иске соглашалась на компенсацию в виде половины стоимости квартиры.
Однако в суде выяснилось, что полгода назад Олег успешно продал эту квартиру арендаторам. Адвокат Ольги бился как лев, доказывая, что Олег не имел права продавать совместное имущество - квартиру, купленную в браке, без нотариального согласия Ольги, а потому Олег должен жене половину вырученных денег.
Олег спокойно ответил, что квартира куплена на его личные средства, полученные в наследство от деда + часть средств добавлена с "добрачных" вкладов в банке. И поэтому эта однушка не является общим совместным имуществом супругов, и ст. 35 Семейного кодекса РФ тут неприменима.
Суд проверил выписки из банка, свидетельство о праве на наследство, документы на продажу квартиры и пришёл к выводу, что средства получены аккурат перед приобретением квартиры, полученные суммы совпадают со стоимостью жилья, а значит, в соответствии с п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ № 15 от 05.11.1998 г. эта однушка является личной собственностью мужа, который может распоряжаться ею как ему угодно, не спрашивая согласия жены. И отказал в иске в части оспаривания сделки с квартирой.
Дело № 2: "У бывшей забыли спросить"
Миша и Вероника честно купили в браке дом, причём без всяких там наследств, дарений и прочих личных средств: просто копили-копили - и накопили на домик и участок в посёлке рядом с городом. Так как всеми "бумажными" делами занимался Михаил, на него и оформили дом и участок. Вероника была не против, ведь мама-юрист уверила, что недвижимость всё равно общая, независимо от того, кто указан собственником.
Через пару лет брак исчерпал себя настолько, что Вероника собрала вещи и уехала к маме. Через Госуслуги подали заявление о разводе, благо детей не было, и можно расторгнуть брак через ЗАГС.
Когда разум взял верх над обидами и гордостью (на это потребовалось примерно полгода), Вероника решила, что пора делить совместно купленный дом, ведь почти половина вложенных в него средств - её зарплата и удачные инвестиции. Мама представляла интересы дочки в суде, используя свои познания в юриспруденции.
В суде выяснилось, что после расторжения брака Михаил получил свидетельство в ЗАГСе, решил, что жизнь в посёлке не имеет смысла и продал дом с участком, а на вырученные деньги купил квартирку в городе. Мама-представитель возмутилась и потребовала срочно отменить сделку купли-продажи дома и участка, мотивируя тем, что сделка осуществлена без согласия супруга вопреки требованиям п. 3 ст. 35 СК РФ.
Однако суд отказал в иске, мотивируя тем же п. 3 ст. 36 СК РФ и ссылаясь на определение Верховного суда РФ № 80-КГ20-3, указав, что закон для совершения сделки требует согласия ДЕЙСТВУЮЩЕГО супруга, а не бывшего, т.к. Семейный кодекс регулирует имущественные и неимущественные отношения только между членами семьи. После расторжения брака между супругами возникают обычные гражданско-правовые отношения, которые должны регулироваться не Семейным, а Гражданским кодексом РФ, даже если норма касается согласия на продажу совместно нажитой в период брака недвижимости. ГК РФ предусматривает правило, по которому сделка считается совершённой с согласия всех собственников, пока не доказано иное.
Поэтому договор продажи дома и участка, заключенный после расторжения брака без согласия бывшей супруги, остался в силе.
Дело № 3: "не знал о несогласии" = крест на оспаривании сделки
Новая норма действует всего пару лет, а уже успела разочаровать многих супругов. Речь идёт об абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ:
Если проще: сделку могут отменить только тогда, когда супруг докажет, что покупатель заранее знал, что этот супруг точно не согласен на эту сделку. И не "не знал о сделке", а именно НЕ СОГЛАСЕН с этой конкретной продажей совместно нажитого имущества.
Таких дел становится всё больше, и недобросовестные супруги потирают руки: доказать заведомое знание второй стороны сделки (покупателя или одаряемого лица) о том, что второй супруг явно против такой сделки, практически невозможно: слишком это субъективно - знание о волеизъявлении другого лица. Достаточно сказать, что покупатель вообще не понял, что ему сказали, не расслышал, не увидел смс...Покупатель не знал - и точка! Оснований для отмены сделки нет. Попробуйте доказать обратное.
Доказательством могло бы послужить, например, письменное уведомление потенциального покупателя о том, что супруг возражает против сделки, и чек об отправке и получении такого уведомления. Или прямые дебаты, записанные на видео, где можно установить кто и кому говорит о своём несогласии. Остальное имеет столь малое доказательное значение, что вряд ли суды примут это во внимание. Даже к показаниям свидетелей относятся скептически.
Что делать?
Даже если у вас сейчас любовь, полное взаимопонимание и доверие, я бы рекомендовала выделить свою долю в общей недвижимости и зафиксировать своё право собственности на неё. И чем скорее - тем лучше.
Продать половину квартиры без ведома второго супруга и в браке и даже после его расторжения гораздо сложнее: продавцу придётся сначала предложить свою часть недвижимости остальным дольщикам, т.к. те имеют преимущественное право покупки.
И даже если ничего подобного не случится, порядок в делах, касающихся недвижимости, поможет избежать других проблем, например, с наследованием.
А как у вас обстоят дела с оформлением общей недвижимости? Выделили супружескую долю или записали жильё на кого-то одного, не опасаясь проблем? Пишите мнение в комментариях!
_________________________
Другие статьи, связанные с делами о недвижимости: