Иммиграционная политика европейских стран носит разный характер, но в большинстве случаев она направлена на привлечение как квалифицированной рабочей силы, так и инвестиций в местную экономику. И зачастую объем последних зависит от визового режима, изменения в котором в той или иной степени могут оказывать влияние на рынок недвижимости.
Для привлечения инвестиций в недвижимость власти задействуют различные инструменты, самым популярным и эффективным из которых является программа «Золотая виза» или ее аналоги. Благодаря ее введению граждане государств, не входящих в состав Евросоюза, смогли оформлять вид на жительство в упрощенном режиме, который кое-где подразумевал и более быстрое получение гражданства.
Популярность этой программы за редчайшим исключением как, например, в Болгарии, была настолько велика, что даже введение различных ограничений наряду с повышением минимального порога участия не снижало интереса со стороны потенциальных инвесторов.
Так, в Греции, несмотря на увеличение этого порога в августе 2023 года в самых востребованных регионах страны с 250 до 500 тысяч евро, выросло и число поданных заявок (более чем в 2 раза), и сумма вырученных средств, которая достигла 1,5 миллиардов евро. За все же время действия программы греческая экономика получила порядка 6 миллиардов евро, которые были потрачены на приобретение 24 тысяч объектов.
Спрос остался на высоком уровне и после объявления о втором повышении порога — на этот раз до 800 тысяч евро в наиболее популярных регионах и до 400 тысяч евро во всех остальных. По сути дела, это лишь подстегнуло тех инвесторов, что пребывали в нерешительности, а действующий до 30 сентября переходный период позволит им пройти всю процедуру без лишней спешки.
Аналогичная ситуация наблюдается сейчас в Испании после того, как в конце мая в парламент был внесен законопроект об исключении из программы «Золотая виза» опции покупки одного или нескольких объектов недвижимости на общую сумму 500 тысяч евро, которую выбирает подавляющее большинство инвесторов. В период с 2013 по 2022 год всего было выдано почти 11 500 «золотых виз», из числа которых около 10 800 (93,9%) пришлись на покупку недвижимости.
Испанское социал-коммунистическое правительство считает, что «Золотая виза» представляет собой «модель спекулятивных инвестиций, которая ведет к катастрофе и, прежде всего, к неравенству в результате недоступности жилья для многих молодежи и семей» - особенно в таких городах как Барселона, Мадрид, Малага, Аликанте, Валенсия и Пальма-де-Майорка, где рынок жилья находится в крайне напряженном состоянии. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что вместо решения проблемы страна всего лишь останется без одного из гарантированных источников дохода, хотя и очень незначительного — не более 0,2% от всех сделок купли-продажи недвижимости.
В соседней Португалии «Золотая виза» была отменена ещё в прошлом году, но цены на недвижимость и арендные ставки благополучно продолжили свой неуклонный рост. Теперь новое правительство намерено внести изменения в иммиграционное законодательство посредством введения ВНЖ за инвестиции «в инфраструктуру, интеграционные проекты и поддержку иммигрантов, находящихся в уязвимом положении». Подробности этой социальной программы неизвестны, но и без них есть определенные сомнения в том, что в силу своей специфики она сможет привлечь большое число инвесторов.
Пока одни страны отменяют «Золотую визу», а другие ужесточают её условия, Венгрия запустила свою собственную программу - «ВНЖ гостевого инвестора», которая начнет действовать с 1 июля 2024 года, семь лет спустя после закрытия почти аналогичной. Как она повлияет на местный рынок недвижимости, предполагать еще рано, поскольку покупать жилье в ее рамках можно будет только с 1 января 2025 года. Минимальная сумма составит 500 тысяч евро, а срок действия ВНЖ — 10 лет с возможностью продления еще на 10, но без права получения гражданства.
Прямая выдача гражданства в обмен на инвестиции в недвижимость из числа стран ЕС практиковалась только на Кипре, и за 13 лет своего существования эта программа принесла более 8 миллиардов евро. Возможно, киприоты так бы и продолжали исправно штамповать «золотые паспорта», если бы не выяснилось, что свыше 50% из почти 6800 иностранцев (среди них — 2886 россиян) стали их обладателями с нарушением правил, что заставило Еврокомиссию начать судебное разбирательство.
Предупреждения со стороны властей ЕС заставили отказаться от программы «Гражданство в обмен на инвестиции» Черногорию. В период с 2019 и до конца 2022 года данная программа привлекла около 300 миллионов евро прямых инвестиций и 100 миллионов евро в виде бюджетных средств при минимальном пороге участия 250-400 тысяч евро. Вынужденное ее прекращение поставило под угрозу завершение инвестиционных проектов на севере страны, а также погашение китайского кредита на строительство автомагистрали между столицей Черногории Подгорицей и главным горнолыжным курортом Колашин.
Исправно работает программа инвестиционного гражданства Турции, хотя в последние годы в ней появляется все больше ограничений. Порог входа в нее вырос в июне 2022 года до 400 тысяч долларов США, и далеко не факт, что в обозримом будущем повышений больше не будет. К тому же периодически раздаются голоса о ее закрытии, но отнюдь не потому, что на Турцию, которая, как и Черногория, стремится в ЕС, оказывается давление со стороны Брюсселя.
Как показывает практика, все запреты и ограничения для программ по предоставлению ВНЖ или гражданства в обмен на приобретение недвижимости, вводятся под предлогом того, что иностранцы «отнимают хлеб» у местных жителей, лишая их выхода на рынок доступного жилья. Однако, во-первых, позволить себе квартиру или дом стоимостью от 500 тысяч евро даже с привлечением ипотечного кредитования могут очень немногие, а, во-вторых, доля этого сегмента не настолько велика, чтобы иметь определяющее значение для рынка недвижимости. В итоге наиболее вероятным последствием такой популистской политики представляется снижение интереса из-за рубежа и, соответственно, потеря инвестиций.
Наконец, говоря об изменениях визового режима и их влиянии на рынок недвижимости, нельзя не упомянуть закрытие в 2022-23 годах въезда для россиян в такие страны как Латвия, Финляндия и Чехия, где они были одними из основных покупателей жилья. Восполнить потерю российских инвесторов не удалось, зато появилась дополнительная головная боль — неплатежи по налогам и коммунальным услугам вкупе с ухудшением состояния «отпускного» жилья, оставшегося без хозяев и должного ухода.
С другой стороны, Грузия сохранила безвизовый въезд для российских граждан с беспрерывным пребыванием на территории страны в течение года. В итоге цены на жилье росли в течение двух лет, россияне вышли в число лидеров среди иностранных покупателей (особенно в Тбилиси и Батуми), а недвижимость стала одним из главных двигателей грузинской экономики, которая продолжает расти высокими темпами.
