Подняв рыночную ставку по ипотеке до 18%, ВТБ удвоил «первоначалку» по господдержке до 60%
«Покупатели находятся в шоке», — оценили решение ВТБ во главе с Андреем Костиным резко повысить первоначальный взнос до 60% на ипотеку с господдержкой на казанском рынке. Программы, которую в 2020-м запустили с подачи президента Владимира Путина, не станет 1 июля. Еще в мае застройщики почувствовали рост спроса покупателей на ипотеку под привлекательные 8% годовых. Другие банки из «большой тройки» пока не объявляют о росте «первоначалки», зато Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной, верный политике сдерживания спроса, накануне заявил о планах повысить ключевую ставку более чем на 1 процентный пункт. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
ВТБ ужесточает выдачу льготной ипотеки. Зачем?
Сегодня банк ВТБ во главе с президентом и председателем правления Андреем Костиным сразу вдвое до 60% поднял первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой, которую в 2020 году запустили с подачи президента Владимира Путина. Эту программу закроют 1 июля, деньги по ней выдают под 8% годовых, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
«Первоначалка» с 20,1 до 30,1% выросла и для программы ИТ-ипотеки, которая закроется в конце года, а также для дальневосточной и арктической. Неизменным остался первоначальный взнос по семейной госпрограмме — от 20,1%. На сайте банка сообщений пока нет.
«Решение об изменении условий связано с адаптацией продуктовой линейки к меняющейся конъюнктуре рынка, — пояснили „БИЗНЕС Online“ в пресс-службе ВТБ. — Ключевая ставка сохраняется на высоком уровне, регулятор стремится „охладить“ рынок, льготная программа-2020, скорее всего, завершит действие в июле. Обо всех изменениях мы заблаговременно сообщили нашим партнерам, которые принимают заявки на покупку квартир в новостройках от клиентов. Все заявки, одобренные до 11 июня, будут действительны для наших заемщиков на ранее принятых условиях».
По состоянию на 1 мая четверть выдач на рынке ипотеки в Татарстане приходится на ВТБ. Как добавили в пресс-службе банка, в преддверии завершения льготных программ спрос ожидаемо вырос.
Первые предупреждения о предстоящем росте появились накануне. Один из ведущих девелоперов Татарстана оповестил клиентов о новых условиях, среди которых не только рост «первоначалки». Ограничен и срок выхода на сделку — воспользоваться одобрением по ипотеке с господдержкой, полученным с 11 июня, можно только до 11 июля. Как правило, одобренной заявкой на ипотеку разрешают пользоваться втрое дольше — 3 месяца.
На прошлой неделе три крупнейших ипотечных банка РФ: Сбер, ВТБ и «Альфа-банк» подняли рыночные ставки по ипотеке. Первые два до 18%, третий до 20% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ». Средняя ипотечная ставка для первичного и вторичного жилья выросла на 1% до 18% годовых в сравнении с прошлым месяцем. Другие банки из «большой тройки» пока не поднимали первоначальный взнос до 60%, но по данным «Дом.РФ» в конце мая два банка из 20 уже выдавали ипотеку на первичку и вторичку только с первоначальным взносом от 50%, а три банка перестали рефинансировать ипотечные кредиты.
Гонка за «путинской» ипотекой обернулась перегревом
Тенденция к резкому росту спроса на ипотеку с господдержкой под 8% годовых появилась в мае, когда уже стало окончательно ясно, что программу на этот раз точно закрывают.
«Удивляет майская морфология сделок, — отмечал в разговоре с „БИЗНЕС Online“ гендиректор гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — На сегодняшний день соотношение рассрочек и ипотек в продажах составляет примерно 20 на 80 процентов. А вот баланс между ипотеками выглядит довольно причудливо: IT — 40 процентов, семейная — 33 процента, „путинская“ под 8 процентов — 27 процентов».
Резкий рост доли «путинской» ипотеки под 8% для ГК «СМУ-88» оказался довольно неожиданным. «С льготной ипотекой мы внутри компании попрощались еще в прошлом году, так как первоначальный платеж по нашим проектам составлял порядка 45–60 процентов от стоимости. Это заградительный уровень», — объяснял гендиректор ГК «СМУ-88».
«Не последнюю роль играют ожидания меняющихся условий по ипотеке», — говорила о живом спросе на рынке новостроек по итогам апреля и мая исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.
Всплеск спроса на уходящую госпрограмму поддержки не укладывается в денежно-кредитную политику Центробанка во главе с Эльвирой Набиуллиной, которая провоцирует охлаждение рынка со второй половины 2023-го. И по итогам I квартала 2024 года регулятору это удалось. Напомним, с июля регулятор ужесточал денежно-кредитную политику так, что к декабрю ключевая ставка ЦБ выросла до 16% и держится у этой отметки по сей день. Но это не предел. Накануне ЦБ заявил о пике перегрева экономики и возможном повышении ключевой ставки более чем на 1 процентный пункт.
«Сильно перегретой» российскую экономику ранее назвал председатель правления Сбербанка Герман Греф. По его словам, Центробанк сейчас проводит «неприятную, но рациональную» политику. Глава Сбербанка считает, что другого пути нет.
«Покупатели находятся в шоке»
Рост первоначального взноса на ипотеку с господдержкой комментируют эксперты «БИЗНЕС Online».
Анна Костыркина — руководитель галереи недвижимости «Арт Хаус»:
— Мне кажется, что банк просто себя перестраховывает, чтобы к нему пришли те клиенты, у кого действительно есть деньги. И чтобы было меньше тех клиентов, кто делает различные серые схемы по завышению стоимости объекта. Банк просто хочет, чтобы последняя часть клиентов, с кем будут оформлять договоры, были лучшие клиенты, те, у кого есть деньги, кто действительно может зарабатывать и будет выплачивать спокойно ипотеку. По сути линии [финансирования] уже все выбраны, банк уже никуда не торопится и говорит: «Ну мы уже выдали много, мы свои деньги заработаем».
Куда придется идти тем, у кого маленький первоначальный взнос? На вторичный рынок. На нем первоначальный взнос маленький, но людям, которым придется брать вторичку, придется переплачивать проценты. Тем самым банк будет зарабатывать.
Пока это сделал только ВТБ. И очень много других банков, которые не поднимают первоначальный взнос по субсидированным ставкам. Поэтому другие банки просто заберут себе этот объем рынка, такие как Сбербанк и «Альфа-банк». «Альфа-банк» сейчас очень хорошо выдает кредиты, без проблем, очень лоялен к заемщикам. То есть доли рынка просто немножечко перестроятся. Не скажу, что в ВТБ стоят очереди из клиентов, но когда были хорошие процентные ставки, было плотно. А теперь, когда они переиграли первоначальный взнос, конечно, будет сложнее. Но они же на ИЖС, на загородное жилье оставили прежние ставки. Возможно, у банка есть желание немного переформатировать портфель кредитов, больше работать в сфере ИЖС.
Ну, а покупатели находятся в шоке, все-таки ждут, что после 1 июля господдержка продлится. Либо у них такое оцепенение немножко: «А что делать? Мы ничего делать не будем. Как жили, так и дальше будем жить». Это те, кто с меньшим достатком. А люди в малом бизнесе понимают, что лучше действовать сейчас, потому что лучших времен не будет. Они готовы действовать, быстро двигаться, шевелиться.
Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимость»:
— Повышение первоначального взноса — это такая своеобразная страховка банка: чем выше первоначальный взнос, тем проще будет банку реализовать заложенное имущество в случае, если заемщик перестает платить. Соответственно, если повышается первоначальный взнос — значит, по расчетам банка, есть повышенный риск неблагонадежных заемщиков. Тем более что осталось-то всего ничего, многие торопятся и рискуют — не до конца считают свои возможности платить.
Что будет теперь? Понятно, что количество желающих взять ипотеку сократится: не у всех есть такой первоначальный взнос. Брать ипотеку есть смысл, но смотря под какую ставку. Если мы говорим про ставку на вторичном рынке 18-20, то нет, это очень дорого и нецелесообразно. Очереди не стоят, но как раз таки для того, чтобы убрать таких неблагонадежных заемщиков.
К сожалению, встречаются такие виды мошенничеств, когда люди за счет того, что маленький первоначальный взнос 15-20 процентов, то делают определенные различные схемы –завышают стоимость квартиры и так далее. Не часто, но бывает. По факту человек покупает квартиру вообще без первоначального взноса и потом в случае, когда человек перестает платить банк не может реализовать это имущество по той цене, которой выдан кредит. Я однажды встречал такого мошенника, который ни копейки не заплатив банку, 3 года прожил в квартире. Сначала он это сделал на себя, потом развелся и сделал это на супругу. То есть 6 лет они жили бесплатно в этой квартире, не платя ни копейки банку.
Покупатели с господдержкой очень активно ведут себя. Все пытаются быстрей-быстрей ее получить, то есть количество заявок увеличивается именно по такой ипотеки, особенно на загородном рынке.
Анастасия Гизатова, руководитель АН «Счастливый дом»:
— Начиная с апреля на ипотеку горячий ажиотаж. Даже те, кто не задумывался и не хотел приобрести жилье, сейчас покупают его в инвестиционных целях. То есть они приобретают не квартиру. Люди берут ипотеку, потому что видят, как разгоняется инфляция. А такая сниженная ставка позволяет сохранить денежные средства, во всяком случае — в долгосрочном и среднесрочном периоде.
Для IT-ипотеки, которая продолжит свое действие до конца декабря этого года, первоначальный взнос — 30%, и разница в 10% — не существенная. То есть на IT- ипотеку это не повлияет никак.
Что касается ипотеки с господдержкой, повышение первоначального взноса до 60% сразу же показывает нам ответ банка на инвестиционный спрос. Потому что получается, что необходимо иметь как минимум половину стоимости квартиры для того, чтобы получить ипотеку. Если мы посмотрим разрез сделок, то мы увидим, что, как правило, первоначальный взнос не превышает 30%, если мы говорим об инвестиционном спросе. Соответственно, эта группа покупателей в ВТБ не пойдет.
Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж агентства недвижимости «МЕГАЛИТ»:
— На текущий момент ВТБ — единственный банк, который так высоко поднял значение первоначального взноса (ПВ) по господдержке.
Во-первых, повышение ПВ — это обычно всегда желание банка снизить свои риски, отфильтровать заемщиков без первоначального взноса и уменьшить таким образом риски по невозврату кредитов. Второе — у ВТБ сейчас достаточно много акций с партнерами застройщиками, по которым они дают хорошие ипотечные субсидированные ставки. Условно, по господдержке это даже может быть ниже, чем базовая семейная ставка, например 5,5% в ряде комплексов, что повышает интерес у клиентов кредитоваться именно в ВТБ. Мы понимаем, что программа заканчивается, и желающих взять пониженную ставку очень много. Поэтому, я думаю, новые правила должны будут способствовать выдаче кредита именно добросовестным, качественным заемщикам.
Конечно, внести 60% первоначального взноса могут себе позволить не все. Как правило, люди стремятся взять полностью весь лимит. И, соответственно, если у тебя 60% первоначального взноса нет, а ты хочешь взять весь лимит под льготную ставку, то выберешь уже не эконом жилье — я имею в виду, это жилье не с самой маленькой площадью, на самом отшибе или вообще вне черты города. Останутся заемщики, которые, к примеру, готовы купить в новостройке однокомнатную квартиру стоимостью 10+ млн. То есть это уже более обеспеченный класс населения. Соответственно, рисков по невозврату у банка будет меньше. Смысл такой ипотеки есть, но она доступна не каждому. Такое ощущение, что ВТБ показывает, что не стремится выдавать ипотеку каждому — а стремится кредитовать проверенных заемщиков. Именно поэтому они не проводят сейчас сделки с клиентами, которые не могут подтвердить свой доход и при этом не владеют первоначальным взносом.
Стоят ли очереди из клиентов в ВТБ? На текущий момент, сказать, что ВТБ остался без заемщиков и без сделок, нельзя. Банк всегда входил в тройку лидеров по выдаче ипотеки. Сейчас, я считаю, они это лидерство в той или иной степени сохраняют. При этом стремятся воспользоваться ситуацией, когда они не просто сохраняют лидерство, но и следят за качеством своего кредитного портфеля. Спрос все-таки есть, и сказать, что у людей совсем нет первоначального взноса я не могу. И на фоне того, что, допустим, по семейной ипотеке, по господдержке, ты можешь взять ставку на 3,5 -2, 5% ниже базовой без удорожания объекта, и при этом тебе всего лишь нужно увеличить первоначальный взнос — думаю, это очень сильное их конкурентное преимущество.
По нашей доброй российской традиции, в последний месяц действия ипотеки с господдержкой максимальный спрос. Мы видим, что банки завалены заявками. И не только ВТБ реагирует на это. Банки пересматривают условия, ужесточают. Они понимают, что не успеют проработать все заявки, всех желающих вывести на сделки — поэтому выводят только самых надежных заемщиков. Это мы видим не только по ВТБ, но и по ряду других банков. Плюсом к этому идут акции от застройщиков, которые они предлагают в надежде реализовать большее количество объектов до окончания этой программы. Ну и, как всегда, привычка все оставлять на последний момент имеет место быть. Поэтому рынок очень оживлен! Все переключились именно программу с господдержкой — это касается и новостроек, и домов ИЖС, которые проходят по льготным программам кредитования.
И застройщики, и банки, и риелторы сейчас не сидят без работы. Этот месяц, наверное, будет одним из рекордных за последние два года точно.
