После продажи квартиры бывший собственник, то есть продавец, не будет иметь к ней никакого отношения. Для этого нужно не только передать все комплекты ключей, забрать свои вещи и подписать акт приёма-передачи, но и предварительно снять с регистрационного учёта всех, кто был прописан в этой квартире.
Что такое регистрационный учет?
Обывателям знакомо слово «прописка», которое сейчас считается устаревшим. Вместо него используется термин «регистрация». Это адрес, по которому проживает человек. Наличие прописки даёт возможность официально устроиться на работу, прикрепиться к объектам социальной инфраструктуры, таким как поликлиника, школа или детский сад, а также получать различные государственные услуги, включая оформление справок и социальную поддержку. Кроме того, регистрация позволяет участвовать в выборах.
Регистрация бывает двух видов:
* временная (на срок от 90 дней до 5 лет); выглядит как отдельное свидетельство и может быть получена параллельно с постоянной регистрацией, например, если человек приехал работать в другой город;
* постоянная (бессрочная) — действует до тех пор, пока человек не выпишется сам или по решению суда; выглядит как штамп в паспорте.
Согласно статье 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 376-ФЗ «О регистрационном учёте граждан Российской Федерации по месту пребывания и месту жительства», каждый гражданин обязан регистрироваться по месту пребывания или жительства. В противном случае ему грозит штраф. Однако есть исключение: если человек живёт и зарегистрирован в одном городе, но по разным адресам, то ему не нужно регистрироваться. Таким образом, регистрация есть у всех граждан.
Зачем выписываться?
Даже если у человека есть постоянная регистрация, это не даёт ему права собственности на квартиру. То есть, если человек зарегистрирован в квартире, он не может её продать или сдать в аренду, если он не является собственником.
Однако для того, чтобы прописать в квартиру ребёнка, согласия собственника уже не требуется. Достаточно регистрации одного из родителей. И даже если ребёнок не является собственником квартиры, он имеет право в ней проживать.
Важно также то, что прописать ребёнка по месту жительства родителей можно без согласия других членов семьи (в соответствии с частью 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ).
Если в квартире прописан ребёнок, это уже квартира с обременением.
Также от числа прописанных в квартире людей зависит размер оплаты за ЖКУ. Например, если не установлены счётчики (такое до сих пор бывает), счета начисляются по нормативам и умножаются на число прописанных.
Поэтому покупатель обычно требует снять с учёта всех ранее зарегистрированных жильцов.
Когда выписываться из квартиры?
Статья 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако закон может предусматривать и другие варианты.
Обычно перед подачей документов о переходе права собственности все прописанные в квартире должны сняться с регистрационного учёта. Стороны сделки могут договориться о другом варианте, если это не противоречит закону.
На практике чаще всего снятие с учёта происходит до подписания договора купли-продажи. Это позволяет сделать квартиру юридически свободной.
Некоторые люди выписываются ещё на этапе поиска покупателя. В этом случае продавец указывает в объявлении, что квартира свободна, то есть в ней никто не живёт. Это может стать дополнительным плюсом, так как сделка может быть проведена быстро.
Если продавец и покупатель договорились, что все прописанные будут выписаны после регистрации перехода права собственности, но не обсудили сроки, то по статье 314 Гражданского Кодекса это должно быть сделано в течение семи дней. Однако та же статья требует исполнения обязательств в разумный срок, который риелторы обычно понимают как месяц.
Если сроки нарушаются, новый собственник имеет право обратиться в суд. Что происходит, если продавец не только не выписывается, но и не съезжает из проданной им квартиры?
Как выписаться из квартиры?
**Какие документы нужны для выписки из квартиры?**
Для того чтобы выписаться из квартиры, вам понадобятся следующие документы:
* паспорт;
* свидетельство о собственности или справка из ЕГРН (если вы выписываетесь как собственник или член вашей семьи);
* разрешение собственника (если вы выписываете арендаторов, друзей или других лиц);
* свидетельство о браке и свидетельства о рождении (если вы выписываете супругу и детей собственника).
**Как выписаться из квартиры?**
Существует несколько способов выписаться из квартиры:
1. Через отделение МВД. Для этого необходимо предварительно записаться на приём. С собой нужно взять перечисленные выше документы. В отделении МВД вам нужно будет заполнить заявление (за ребёнка его заполняют родители или опекуны). Обычно процедура занимает один рабочий день.
2. Через МФЦ. Процедура выписки через МФЦ аналогична процедуре через отделение МВД, но срок исполнения немного больше — три рабочих дня. Сотрудники центра примут ваши документы и заявление, а затем отправят их на проверку в МВД. После проверки вам вернут паспорт со штампом о выписке.
3. Через сайт «Госуслуги». Если у вас есть подтверждённый аккаунт на «Госуслугах», вы можете заполнить заявление онлайн. Однако после этого вам всё равно придётся прийти в отделение МВД, чтобы показать все документы и получить штамп в паспорте. Перед тем как идти в МВД, дождитесь уведомления — обычно оно приходит через три рабочих дня.
4. По доверенности. Этот способ актуален для тех, кто находится за границей и продаёт недвижимость. Если вы находитесь в другом городе, вам будет проще сняться с учёта через местное отделение МВД. Подробнее о том, как оформляются подобные доверенности и проводятся сделки, вы можете узнать здесь.
5. Если вы одновременно регистрируетесь по новому адресу, этап снятия с учёта можно пропустить. При оформлении новой прописки старая будет автоматически погашена. Чтобы зарегистрироваться по новому адресу, вы можете прийти в районный отдел МВД или оформить всё через «Госуслуги» (но за штампом всё равно придётся идти в МВД).
Здесь вы узнаете, как выписаться «в никуда».
Как выписать из квартиры ребенка
Права несовершеннолетних защищены законом строже, чем права взрослых. Если совершеннолетний человек может выписаться в никуда, то ситуация с детьми иная: перед выпиской им необходимо найти новое место для регистрации. При этом детей прописывают вместе с одним из родителей.
Существуют также ограничения на продажу квартиры, в которой прописаны дети. Если ребёнку некуда прописаться, органы опеки обычно не дают согласия на сделку. Важно помнить, что ребёнок имеет право проживать в квартире, если он в ней прописан. Аналогичный подход применяется и в случае с муниципальным жильём.
Если родители не сняли ребёнка с регистрационного учёта, новый собственник может сделать это через суд при наличии следующих оснований:
* ребёнок не проживает в квартире более года;
* родители не оплачивают жилищно-коммунальные услуги;
* родители могут зарегистрировать ребёнка по другому адресу.
Если собственником (или одним из собственников) является несовершеннолетний, при совершении сделки купли-продажи необходимо учитывать особенности, связанные с защитой прав ребёнка.
Выписка ребёнка — это сложный процесс, сравнимый, например, с процедурой выписки инвалида или недееспособного человека. Для этого требуется согласие прописанного лица или его опекуна. В последнем случае необходимо получить согласие опеки и предоставить гарантии, что человек будет прописан по другому адресу.
Когда можно не выписываться?
По договорённости между продавцом и покупателем регистрацию в квартире можно сохранить. Однако это происходит крайне редко, так как покупатель обычно требует скидку. Но есть исключения:
* Если квартира сдавалась в аренду до продажи, а новый собственник хочет сдавать её тем же арендаторам, то регистрация не будет нарушена. Ведь по закону арендаторы должны быть временно зарегистрированы в этой квартире. Поэтому при переходе права собственности на квартиру не требуется снимать и заново ставить на учёт текущих жильцов. Однако договор найма с ними придётся заключить заново.
* Если покупатель — близкий друг семьи, доверяет продавцу и не против сохранения регистрации, то это тоже возможно.
Важно помнить, что если при продаже квартиры кто-то остаётся в ней зарегистрированным, то это необходимо прописать в договоре купли-продажи.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
