Постройка второго дома на участке может показаться заманчивой перспективой, так как коммуникации находятся рядом, и не нужно тратить деньги на покупку земли. Однако возникает вопрос: насколько это законно и не возникнут ли проблемы при оформлении?
Разбираемся с вопросом в статье.
Законы, регулирующие этот вопрос, прямо не ограничивают количество домов на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного участка или личного подсобного хозяйства. Однако существуют некоторые ограничения, касающиеся самих зданий:
- Высота здания не должна превышать 20 м.
- Максимальное количество этажей — 3.
Площадь садовых и жилых домов не ограничена. Разница заключается в процессе уведомления:
- Если площадь постройки не превышает 500 м², достаточно уведомить уполномоченный орган (СМУ).
- В случае превышения площади 500 м² потребуется разработка и согласование проектных документов, проведение экспертизы и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Чтобы убедиться в законности мероприятия, рекомендуется ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета и получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Из этих документов станет ясно, можно ли строить второй жилой дом на участке, где его разместить и на какие параметры и ограничения опираться.
Если возведение второго дома на участке запрещено, из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как обойти ограничения, например:
- Уменьшить площадь существующего дома.
- Организовать мероприятия по охране объектов, если участок находится в зоне культурного наследия.
Куда обратиться с вопросом и какие документы предоставить?
Необходимо обратиться к специалисту лицензированной проектной организации. Кадастровый инженер составит технический план постройки, а для подготовки технического плана потребуется регламентированная декларация, заполненная на специальном бланке. В декларации указываются данные владельца, техническое описание объекта, кадастровый номер земельного участка, кадастровый номер квартала, тип здания и его местоположение.
В качестве приложения к декларации прилагаются:
- Выписка на земельный участок из Единого государственного реестра недвижимости.
- План каждого этажа здания.
- Чертежи.
- Согласие на обработку данных.
Документация отправляется на процедуру регистрации в Росреестр. Документы можно подать через МФЦ или портал Госуслуг в личном кабинете пользователя. Рассмотрение вопроса будет происходить в местном самоуправлении или местном органе исполнительной власти.
По каким причинам могут отказать в постройке второго дома на участке?
Разрешение на возведение второго дома чиновники дают не всегда. В большинстве случаев отказы происходят по следующим причинам:
- Превышение максимального процента застройки земельного участка.
- Невозможность соблюдения отступов от границ соседнего владения, что нарушает минимально допустимые значения.
- Устав садового некоммерческого товарищества запрещает или ограничивает подобные действия (если участок входит в состав СНТ).
- Земельный участок находится в водоохранной или санитарно-защитной зоне.
- На участке расположены охраняемые объекты, включённые в реестр культурного наследия.
Существует ещё одна лазейка в законе, позволяющая обойти запреты и ограничения на возведение второго дома — размежевание земли на два участка. Для этого необходимо обратиться к кадастровому специалисту, который подготовит документы для подачи на регистрацию в Росреестр. После этой процедуры Росреестр аннулирует данные о прежнем земельном участке и зарегистрирует новые участки. Количество участков не ограничивается делением на два — при желании можно создать несколько земельных новообразований.
При реализации этого варианта следует учитывать:
- Новообразованные земельные участки полностью наследуют целевое назначение и виды использования разделяемого участка.
- Дом на новом земельном участке можно будет построить только в случае соответствия градостроительным правилам и нормам.
- Новые участки должны превышать минимально допустимые нормы по площади.
- На новом земельном участке не должно быть запретов и ограничений на строительство.
Чтобы не возникло отказов в строительстве жилого дома, необходимо заранее получить информацию о потенциале новообразованного участка. Не имеет смысла делить землю на два или более участков, если в итоге дом строить не разрешат.
Если вы сталкивались с таким видом строительства, то делитесь вашим опытом в комментариях :-) Уверены, это будет полезно!