Верховный суд разобрал случай реализации одного из рисков покупки квартиры в строящемся доме через договор переуступки.
Суть дела
Человек купил квартиру в строящемся доме у ООО по договору цессии. Само ООО купило квартиру по договору долевого участия у Застройщика 1.
Договор был зарегистрирован в Росреестре и на дату рассмотрения спора судом в выписке из ЕГРН будущим владельцем был именно гражданин.
Проблемы начались тогда, когда Застройщик 1 обанкротился и на достройку дома пришел Застройщик 2.
Проведя ревизию договоров, Застройщик 2 выявил что ООО не выполнило свои обязательства перед Застройщиком 1.
И Застройщик 2 потребовал в судебном порядке признать ДДУ с ООО недействительным.
Суды трех инстанций иск удовлетворили.
Мужчина дошёл до Верховного суда РФ (ВС РФ)
Который имел другое мнение по данному делу
1. В иске Застройщика 2 не указано требование о признании недействительным договором переуступки.
2. ДДУ между ООО и Застройщиком 1 был зарегистрирован в Росреестре в законном порядке.
3. Для законной регистрации договора переуступки были предоставлены документы о полной оплаты со счета ООО на счет Застройщик 1 по договору ДДУ. Суд эти документы не принял в рассмотрение по неуказанной в решении причинам.
4. Регистрация договора переуступки между ООО и гражданином был зарегистрирован в Росреестре в законном порядке.
5. Точно также есть подтверждение оплаты договора переуступки со счета гражданина на счет ООО.
6. Отменяя действительность договора переуступки, суды вышли за пределы исковых требований без должных на то причин.
7. «Лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
8. Между тем в исковом заявлении Застройщика 2 не указано, какие права и законные интересы истца были нарушены договором цессии, стороной которого он не является, договор зарегистрирован в установленном законом порядке и самими сторонами договора не оспаривается.
По сути, требование истца направлено на восстановление ООО в правах участника по договору об участии в долевом строительстве жилья с тем, чтобы расторгнуть с ним договор. Само ООО подобные требования не заявляло.
9. Нельзя отменить договор переуступки БЕЗ признания недействительным ДДУ. А недействительность ДДУ в силу решение суда только после вступления в законную силу данного судебного решения.
10. «При вынесении решения судом также не учтены интересы гражданина, уплатившего полную стоимость по договору цессии, и банка, предоставившего кредит на такую покупку и являющегося залогодержателем имущественных прав по договору цессии, не приняты меры к восстановлению их прав, нарушенных в результате признания недействительными договоров цессии, и, соответственно, не разрешен в полном объеме гражданский̆ спор, как того требует статья 2 ГПК РФ».
Решение ВС РФ
Решения и определения по делу отменить. Отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции
Итоги
1. Покупка квартиру по переуступки у ООО может привести к проблемам. Далеко не всегда. Но может.
2. Суд вправе отменять действительность договоров по цепочке, когда подобное требование указано в иске или «если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях».
Широкое толкование, надо заметить.
3. Нельзя отменить действительность договора по цепочке, если решение о недействительность «головного» договора еще не вступило в законную силу.
4. Интересы физ. лица, которое выполнило полностью свои обязательства по договору переуступки, требуют отельного рассмотрения и защиты.
