И что из этого вышло?
Правовое агентство "Комфортный дом" постоянно напоминает своим клиентам о важности документального оформления всех событий, происходящих в домах под их управлением.
Недавние события, произошедшие у одного из наших клиентов – ТСЖ, послужили ярким примером важности таких документов.
Так, в небольшом (69 квартир) многоквартирном доме под управлением ТСЖ в 2013 году проходил капитальный ремонт, в том числе, меняли стояки водоснабжения и водоотведения (канализации). Как частенько бывает, один из собственников (назовём её Дама) отказался допускать ремонтную бригаду в свою квартиру (и стояки хорошие, ещё ого-го прослужат, и вы мне тут намусорите, и мебель повредите и т. д. и т.п.). К счастью, председатель ТСЖ оказался тёртым калачом и не забыл (не поленился) составить (вместе с представителями подрядчика и соседями) акт о недопуске в квартиру.
Долго ли, коротко ли, но проходит 10 лет – стояку надоело ждать, пока его заменят, он потёк, и Дама заливает нижерасположенную квартиру. Эта, нижерасположенная, квартира была застрахована, поэтому промежду соседей всё прошло мирно и цивилизованно, - соседи обратились в страховую компанию, та выплатила страховое возмещение, и история с заливом в этой части закончилась.
Но пришло время для второго акта. Страховая компания не была бы сама собой, если бы не подала к Даме и ТСЖ иск о возмещении убытков (суммы выплаченного страхового возмещения) в порядке суброгации. Что ж, имеют полное право.
Тут-то Акт о недопуске (напомню, прошло уже 10 лет!) и понадобился.
Защищая интересы ТСЖ, мы пояснили суду следующее:
"Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Вместе с тем, согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Собственники помещений, согласно ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им жилым помещениям по их назначениям, за ними закреплено бремя содержания этих помещений. Помещение нужно поддерживать в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Также собственники должны соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества.
Иными словами, собственник обязан использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу вышеуказанных норм бремя содержания собственником имущества предполагает и его ответственность за ущерб, причиненный вследствие ненадлежащего содержания этого имущества.
В соответствии с п. 34 Правил, установленных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года №354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", собственник квартиры обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение, в том числе, для осмотров и выполнения необходимых работ.
По смыслу приведенных норм требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность.
Письмом Минстроя РФ от 16.01.2019 года №794-АО/06 разъяснено, что обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт. В случае, если собственник не допускает представителей управляющей организации, последняя вправе составить акт, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен. При этом в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, вся ответственность ложится на собственника помещения. Поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, то другие собственники, в случае нанесения ущерба, вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в его помещении.
В материалы дела представлен Акт о недопуске в квартиру от 03.11.2013 года, составленный совместно представителями ТСЖ и подрядной организации, а также жителями многоквартирного дома, которым зафиксирован отказ Дамы от допуска в квартиру для замены стояков горячего, холодного водоснабжения и водоотведения.
Иными словами, поскольку Дама – собственник квартиры № … - отказала в допуске управляющей компании и подрядной организации для проведения замены стояков, вся ответственность за причиненный вред имуществу иным собственникам лежит на ней…"
Суд решил: в удовлетворении требований страховой организации к ТСЖ отказать, исковые требования к Даме – удовлетворить в полном объёме, взыскать с Дамы в пользу ТСЖ судебные расходы.
Остались вопросы? Пишите в сообщения группы ВК - хочу консультацию.
