Уже два года как я сдаю свою студию в Москве, пора подвести очередные итоги, сознаться в ошибках и рассказать о своих соображениях на этот счет. Год назад я писала похожий текст, за это время мое мировоззрение по поводу аренды ни чуточку не изменилось, хотя доход слегка упал. В конце текста я оставлю ссылочку на ту статью, что бы не повторять аргументы которые привела тогда.
Несколько важных фактов про студию
Свою студию я сдала 2 года назад и все это время у меня живет один и тот же арендатор. С тех пор стоимость недвижимости значительно выросла, а за ней подтянулись навверх и арендные ставки, но я не пересматривала плату.
Квартиру сдаю через Яндекс-недвижимость, что с одной стороны дает ощущение защищенности, а с другой добавляет огромную бюрократическую машину между двумя людьми. Квартплата мне перечисляется через Яндекс, поэтому без него я не могу даже поднять ежемесячную плату.
Что произошло за год
За последний год произошло 3 события про которые стоит вспомнить подводя итоги, рассказать чему они меня научили. Ну и стоит порадоваться, что их было только 3.
Проспала взносы на капитальный ремонт дома
Как я теперь знаю, через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию, когда он попал в график ремонтных работ, кто-то начинает собирать деньги на капитальный ремонт. Это может случиться через пол года, год или два после получения ключей от квартиры. Когда начнут собирать деньги никто заранее не скажет. И я говорю "кто-то начинает собирать", потому, что в моем случае взносы на капитальный ремонт собирает не УК! И делается это по отдельной квитанции со своим кодом плательщика. То есть фактически по одной крохотной квартире у меня есть 2 кода плательщика:
- Тот по которой я плачу всю квартплату;
- Тот по котором я теперь плачу взносы на капитальный ремонт.
Но узнала я об этом отчасти случайно. Муж заезжал на квартиру, что бы кое-что починить, заглянул в почтовый ящик, а там долговой документ. Оказалось, что уже какое-то время я не оплачиваю взносы на капитальный ремонт, а я и не в курсе.
Когда это вскрылось, выяснилось, что в такой просак собственники новостроек попадают не редко. Мне в данном случае повезло, что я не попала на пени.
Проспала платежи на свет
У нас с квартиранткой договоренность, что всю коммуналку проплачиваю я. Она присылает мне показания счетчиков, я рассчитываю сколько она должна денег и она переводит мне эту сумму. Первое время свет оплачивался по той же квитанции, что и все остальные коммунальные услуги - управляшке от ПИКа. Но потом дом проголосовал за то, чтобы оплачивать электроэнергию непосредственно МосЭнергоСбыту, и УК перестала с меня брать деньги за свет, а я оказалась и не в курсе. Я спокойно передавала показания ПИКу за свет, а поскольку сумма выходила маленькая, даже и не заметила, что платеж стал меньше. Правда не одна я, а буквально пол дома. И вот в один прекрасный день пришел сотрудник МосЭнергоСбыта и отключил свет. На нашей стороне площадки счетчики опломбировали у 2 квартир из 5! Как потом выяснилось, в общедомовом чате жаловались очень многие, даже те, кто живет в доме, а не просто сдает студию.
В данном случае я конечно сама виновата. В итоге мне пришлось бросать все дела и в тот же день нестись в МосЭнергоСбыт, чтобы оплатить срочное подключение и штраф за отключение...
Но теперь я ученая, меня подписчики научили, я зарегистрировалась на платформе "Электронный дом". Как только проходят собрания собственников, мне сразу приходит уведомление. Теперь я больше знаю про дом, в котором живу, в том числе про предстоящие капитальные ремонты.
Ну и после этих двух историй, я попросила квартирантку чаще заглядывать в почтовый ящик.
Потекли счетчики
И третий случай который произошел с квартирой - это проблемы со счетчиками на воду. Квартирантка написала, что они взяли и ни с того ни с сего потекли. Но в данном случае я поздно открыла ее сообщение и не успела даже посмотреть в договоре ДДУ какой срок гарантии дал ПИК на все, что внутри дома. Квартирантка во время заметила, перекрыла воду и вызвала сантехника. В общем все закончилось быстро, я не успела даже испугаться.
В комментариях меня как-то спрашивала про качество квартиры. Вот это первый случай, когда что-то вышло из строя. О том какие недостатки нашли профессионалы при приемке, я писала отдельную статью.
Про незапланированные траты
Получается, что за два года у меня было не так уж и много незапланированных мною трат:
- Квартирантка попросила купить роутер. Но тут она все организовала без меня, поэтому я только оплатила покупку;
- Пришлось оплатить штраф за то, что МосЭнергоСбыт опломбировал мне счетчик и пени за несвоевременную оплату. Вот это конечно было весело. И тут было потрачено и время, и деньги, и нервы.
В целом данные траты конечно сказались на доходности инвестиционной студии, но не значительно.
Про доходность
Когда мы с мужем покупали студию, то у нас уже было понимание, что пускай этот актив не будет показывать бешеную доходность, нам важно, что бы он генерировал постоянный денежный поток. При этом я понимаю, что доходность студии можно считать очень по-разному. Можно брать за базу сумму, которая была потрачена на покупку и обустройство, а можно текущую стоимость объекта. Но прежде чем считать надо понять с какой целью я это делаю. Если я хочу сравнить альтернативы которые есть у меня сейчас, то надо пытаться понять какую сумму я смогу получить при продаже студии после уплаты налогов и плясать от этого. Если я хочу понять, что было выгоднее покупать в 2020 году, то стоит брать сумму вложений. Но, иногда, приходит понимание, что никакую доходность считать и не надо.
Сейчас цель моей семьи нарастить пассивный доход. Пассивный доход нам приносят: студия, ценные бумаги и краудлендинг, все! В прочем краудлендинг можно не считать. Вот пока студия приносит львиную долю постоянного дохода и я не вижу других достойных активов, чтобы они и от девальвации защищали и постоянный денежный поток приносили. Собственно поэтому студию продавать мы с мужем не планируем.
Ну, а если вам все-таки хочется посмотреть на цифры, то при текущих доходах и расходах, на руки за год я получаю порядка 465 600 рублей, что составляет 8,6% от общей суммы вложений.
Я понимаю, что 8.6% - это мало! Сейчас даже ОФЗ приносят больших доход и его можно зафиксировать на 10 лет вперед. Только вот инфляция подъедает тело ОФЗ, а квартиры у нас худо-бедно дорожают, пускай не каждый месяц, но от года к году ценник все же идет вверх.
Жалеем ли мы с мужем об этой инвестиции? Знаете, был один момент когда муж сказал, что если бы мы не купили студию, то могли бы раньше переехать в большую квартиру. То есть у него закралось сомнение. А я вот совсем не жалею, ведь если бы мы ее не купили, то у нас не было бы сейчас заметного постоянного денежного потока. И в общем-то я считаю, что не надо жалеть об инвестициях, это ни к чему не приводит. Надо просто анализировать свои поступки и делать выводы.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
Подборка статей про студию
