В статье по ссылке https://dzen.ru/a/ZhmSSfol8Dcidec4 я рассказывала о применении кадастровой стоимости недвижимого имущества при налогообложении доходов физического лица, возникших в результате продажи им этого самого недвижимого имущества.
Но это не всё, что можно сказать о кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Вообще, такое явление, как кадастровая стоимость недвижимости, довольно широко распространено на просторах налогового права в системе российского права. В Налоговом кодексе Российской Федерации (далее - НК РФ) данное понятие встречается не единожды и используется оно при определении налоговой базы (суммы налога) не только в случае продажи физическим лицом объекта недвижимого имущества по цене, меньшей 70% кадастровой стоимости, но и, главным образом, при налогообложении налогом на имущество как физических лиц, так и организаций.
В настоящей статье я остановлюсь на применении кадастровой стоимости при взимании налога на имущество физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей (далее - ИП), и при налогообложении доходов ИП, полученных ими в результате продажи объектов недвижимого имущества.
Что с налогом на имущество физических лиц, зарегистрированных в качестве ИП?
Физическое лицо, зарегистрировавшись в качестве ИП, может выбрать и применять при осуществлении предпринимательской деятельности такие специальные режимы налогообложения, как упрощенная система налогообложения (далее - УСН) и/или патентная система налогообложения (далее - ПСН).
Эти налоговые режимы предполагают освобождение ИП от налога на имущество физических лиц. Это одно из заманчивых условий, склоняющих физических лиц к применению УСН и/или ПСН.
Однако, как говорится, первое впечатление бывает обманчивым. Вот так и с недвижимостью предпринимателя на УСН и ПСН. Плохо ознакомился с налогообложением имущества физ лица, пеняй на себя!
А всё дело в том, что ИП на УСН/ПСН не платит налог на имущество физ лица (что следует из пункта 3 ст. 346.11 и подпункта 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ) при одновременном выполнении следующих условий:
- во-первых, если это имущество задействовано в предпринимательской деятельности ИП, и
- во-вторых, если в отношении него, т.е. недвижимого имущества, не определена кадастровая стоимость.
Узнать, определена ли в отношении объекта недвижимости кадастровая стоимость, можно, заглянув в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утверждаемый уполномоченным органом на уровне субъекта РФ. Таким органом может быть министерство или департамент имущественных отношений, или комитет по контролю за имуществом либо иной орган с соответствующими полномочиями. Как правило, перечень выкладывается на сайте, страничке в Интернете такого органа.
Вот такая вот политика в отношении налога на имущество (недвижимость) физ лица-ИП на УСН/ПСН.
И второй разбираемый вопрос:
Применяет ли ИП кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества при налогообложении дохода, полученного в случае его продажи?
Если ИП на общей системе налогообложения, то он платит НДФЛ, а значит на него распространяется правило о применении кадастровой стоимости недвижимости при её продаже, в случае если договорная стоимость ниже 70% кадастровой.
Если ИП на УСН/ПСН, то ответ на вопрос зависит от того, использовал ли он недвижимость в предпринимательской деятельности или нет.
Если ИП на УСН/ПСН недвижимость в предпринимательской деятельности не использовал, то вышеуказанное правило относительно кадастровой стоимости недвижимости при её продаже ИП не применяет.
К примеру, если ИП сдавал в аренду помещение и платил с такого дохода налог по УСН, то при продаже помещения на кадастровую стоимость, в т.ч. 70% кадастровой стоимости, не ориентируется, а продает по договорной. Если же налоговый орган "придерётся" к заниженной цене объекта недвижимости, то сравнивать будет с рыночными ценами.
Если ИП на УСН/ПСН недвижимость в предпринимательской деятельности не использовал, она была у него для личных целей (для целей именно как физ лица), то вышеуказанное правило о 70% кадастровой стоимости применяется.
Это были кадастрово-стоимостные хитрости из НК РФ 😉
Хороших вам новостей и удачи в делах!
