Статья посвящена ответу на вопросы:
Как исчисляется налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже земельного участка и расположенного на нем жилого дома?
Какие варианты уменьшения дохода для минимизации налога предусмотрены НК РФ?
Можно ли к доходам от продажи дома применить имущественный налоговый вычет 1 000 000 руб, а в отношении земельного участка уменьшить налоговую базу на сумму расходов понесенных на его приобретение? И наоборот, в отношении дохода от продажи дома применить расходы на его приобретение, а налоговую базу с дохода от продажи земельного участка уменьшить на имущественный вычет?
На что можно уменьшить налоговую базу по НДФЛ с дохода от продажи земельного участка и расположенного на нем дома.
При продаже дома и земельного участка, на котором стоит дом, в декларации 3-НДФЛ в целях исчисления подлежащего уплате в бюджет налога на доходы физических лиц налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу, по своему выбору:
- либо на сумму документально подтвержденных расходов понесенных в связи с приобретением обоих объектов недвижимости (пп. 1 п.1 ст.220 НК РФ в корреспонденции пп.2 п.2 ст.220 НК РФ);
- либо применить к доходу от продажи дома и земельного участка имущественный вычет в фиксированном размере, который суммарно по обоим объектам не может превышать 1 000 000 руб (пп. 1 п.1 ст.220 НК РФ в корреспонденции с пп.1.п.2 ст. 220 НК РФ);
- так же, считаю, что можно уменьшить налоговую базу по одному из объектов (например по земельному участку) на имущественный вычет, а налоговую базу по второму объекту (жилому дому) уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов на его приобретение (такое толкование ст.220 НК РФ изложено в письмах Министерства финансов РФ: от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008, от 26 января 2012 г. N 03-04-05/7-78; Письмо управления федеральной налоговой службы по г. Москве 12 марта 2009 г. N 20-14/4/021604; Решение ФНС от 16 июня 2017 г. N СА-3-9/4080@; в правовой позиции Центрального аппарата ФНС России, номер решения: СА-3-9/4080@ от 16.06.2017г).
Для примера привожу выдержку из письма Министерства финансов РФ: от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008, для ситуации, где был продан земельный участок и расположенный на нем жилой дом:
"В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
Таким образом, при продаже земельного участка возможно использование права на получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной от его продажи, но не превышающей 1 000 000 руб. При продаже жилого дома возможно уменьшение полученного дохода на расходы по его приобретению".
Пример расчета НДФЛ с дохода от продажи дома и земельного участка.
В 2023 году налогоплательщик купил земельный участок и расположенный на нем жилой дом за 1 900 000 руб, в то числе 400 000 руб — цена земельного участка и 1 500 000 руб — цена жилого дома. В том же 2023г налогоплательщик продал этот земельный участок и расположенный на нем жилой дом за 2 400 000 руб, в том числе 900 000 руб — цена земельного участка и 1 500 000 руб — цена жилого дома.
ВАЖНО!!! В случае если у объекта недвижимости сумма исчисленная как 70% от его кадастровой стоимости превышает договорную цену, то при определении налоговой базы по НДФЛ в качестве дохода применяется сумма равная 70% от кадастровой стоимости!
В нашем примере цена земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, составляет 900 000 руб. Если кадастровая стоимость этого земельного участка равна 1 000 000 руб, то 70% от кадастровой стоимости равно 700 000 руб. В таком случае в целях определения налоговой базы применяется цена указанная в договоре, т. к. 900 000 руб больше 700 000 руб. Если же кадастровая стоимость составляет 1 400 000 руб, тогда 70% от кадастровой стоимости составит 980 000 руб, значит в целях исчисления НДФЛ доходом будет считаться не сумма указанная в договоре, а 980 000 руб.
Далее в примере исходим из того, что значение исчисленное как 70% от кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости меньше договорной цены соответствующего объекта, потому в качестве дохода применяем цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома указанные в договоре купли-продажи..
Вариант №1 Расчет налога на доходы физических лиц с доходов по сделке подлежащего уплате в бюджет, если в качестве вычета применить только расходы на приобретение.
1. Исчислим налоговую базу по обоим объектам, для чего из цены продажи вычтем цену покупки (ссылка на видео, где подробно рассказано про понятие налоговой базы):
Земельный участок = 900 000 руб - 400 000 руб = 500 000 руб
Дом = 1 500 000 руб - 1 500 000 руб = 0 руб
Итого налоговая база = 500 000 руб + 0 руб = 500 000 руб.
2. НДФЛ с продажи дома с земельным участком подлежащий уплате в бюджет = налоговая база * ставку НДФЛ = 500 000 руб *13% = 65 000 руб.
Вариант №2 Расчет налога на доходы физических лиц подлежащего уплате в бюджет с доходов по сделке, если в качестве вычета применить только имущественный вычет в фиксированном размере, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220 НК РФ в корреспонденции с пп.1 п.2 ст.220 НК РФ, который суммарно по всем объектам не может превышать 1 000 000 руб.
1. Исчислим налоговую базу по обоим объектам
Итого, налоговая база = цена продажная земельного участка + цена продажная дома - имущественный вычет = 900 000 руб + 1 500 000 руб - 1 000 000 руб = 1 400 000 руб.
2. НДФЛ с продажи дома с земельным участком подлежащий уплате в бюджет = налоговая база * ставку НДФЛ = 1 400 000 руб *13% = 182 000 руб.
Вариант №3 Расчет НДФЛ подлежащего уплате в бюджет, если налоговую базу от продажи дома уменьшить на сумму расходов на его приобретение, а налоговую базу по доходам от продажи земельного участка уменьшить на имущественный вычет, максимальная величина которого не может превышать 1 000 000 руб.
1. Исчислим налоговую базу по обоим объектам:
Земельный участок = 900 000 руб — 900 000 руб = 0 руб
Дом = 1 500 000 руб - 1 500 000 руб = 0 руб
Итого налоговая база = 0 руб + 0 руб = 0 руб.
2. НДФЛ с продажи дома с земельным участком подлежащий уплате в бюджет = 0 руб *13% = 0 руб.
Налоговая не позволяет использовать одновременно имущественный вычет и расходы на приобретение ссылаясь на то, что дом и земельный участок — это один объект? Аргументы в споре с ФНС.
Иногда налогоплательщики сталкиваются с ситуацией когда ФНС, в которую они сдают 3-НДФЛ в целях декларирования своих доходов, толкует продажу земельного участка и расположенного на нем жилого дома как продажу единого имущественного объекта и настаивает на уменьшении налоговой базы в отношении дохода от продажи дома и земельного участка либо на сумму расходов понесенных на их приобретение, либо на сумму имущественного вычета в пределах 1 000 000 руб применительно к обоим объектам, и не соглашается с применением к одному объекту (например земельному участку) имущественного вычета и одновременно к другому объекту (например дому) расходов на его приобретение.
Свою позицию ФНС обосновывает ссылками на письма, регулирующие порядок получения вычета с расходов на приобретение жилья, предусмотренного пп.3 п.1 ст.220 НК РФ. Действительно для целей получения имущественного налогового вычета получаемого с расходов на приобретение земельного участка и расположенного на нем жилого дома они признаются как один объект (например, письмо Министерства финансов от 1 декабря 2011 г. N 03-04-05/5-986). Однако, в этих письмах речь идет о ином вычете, механизм которого прописан в иных подпунктах соответствующей статьи НК РФ.
До 01.01.2014г имущественный вычет с расходов на покупку жилья мог быть получен только в отношении одного объекта недвижимости один раз в жизни, а поскольку дом как правило покупается вместе с земельным участком на котором он стоит, то этими письмами была предоставлена возможность получить вычет не только с расходов на дом, но и с расходов на земельный участок. В редакции НК РФ действующей с 01.01.2014 года подобное недоразумение устранено, но теперь налоговики пытаются применять эту практику в отношении декларирования доходов от продажи недвижимости, т. е. по сути к другим правоотношениям.
Однако данный подход:
во-первых: противоречит ранее указанным в настоящей статье разъяснениям Минфина, письмам самой ФНС и правовой позиции Центрального аппарата ФНС России разъясняющим порядок исчисления НДФЛ с доходов от продажи дома с земельным участком, в которых прямо прописано право налогоплательщика применять в отношении одного объекта имущественный вычет, а в отношении другого объекта расходы на его приобретение;
и во-вторых: противоречит логике применяемой ФНС при исчислении предельного срока владения земельным участком и расположенным на нем жилым домом, используемой при определении права налогоплательщика на освобождение от уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости.
Напомню. При превышении предельного срока владения равного пяти годам, а в некоторых случаях — трем годам, доход от продажи объектов жилой недвижимости не подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (п.3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ)
Так, в многочисленных письмах ФНС в целях определения предельного срока владения для декларирования доходов от продажи земельного участка и расположенного на нем дома, сама ФНС утверждает, что это не один, а два разных объекта недвижимости предельный срок владения по которым определяется отдельно для каждого из указанных объектов недвижимости (смотри Решение ФНС от 10 февраля 2023 г. N КЧ-3-9/1860@, правовую позицию Центрального аппарата ФНС России, решение № КЧ-3-9/1860@ от 10.02.2023, определение Конституционного суда РФ от 27.12.2023г N 3572-О, письмо УФНС по г. Москве от 28 февраля 2011 г. N 20-14/4/17849). При этом если, скажем, дом находится в собственности более пяти лет, а земельный участок на котором он расположен — менее пяти лет, то при продаже этого дома вместе земельным участком, доход от продажи одного объекта (дома) налогом не облагается и в декларации 3-НДФЛ — не указывается, т. к. истек предельный срок владения, а доход от продажи другого объекта (земли) подлежит налогообложению и указывается в декларации.
Однозначную судебную практику по данному вопросу я не нашел, однако в описательной части апелляционного определения Свердловского областного суда от 7 декабря 2023 г. по делу N 33а-18979/2023 содержится ссылка на Решение УФНС России по Свердловской области N 13-06/04297@ от 13 февраля 2023 года, в котором само указанное УФНС именно так и уменьшило налоговую базу по НДФЛ с продажи дома с земельным участком, уменьшив доход от продажи дома на имущественный вычет равный 1 000 000 руб, а доход от продажи земельного участка на сумму расходов, понесенных в связи с его приобретением.
Отстаивать в суде изложенную в настоящей статье правовую позицию мне не приходилось, т. к. все декларации 3-НДФЛ, в которых мною для уменьшения налоговой базы одновременно использовался и имущественный вычет и расходы на приобретение, были приняты ФНС без нареканий и возражений. Если ваш инспектор придерживается иного мнения, представленные в настоящей статье аргументы и ссылки на письма профильных ведомств помогут обосновать вашу правовую позицию.
Настоящая статья подготовлена ИП Сидельниковым Виталием Владимировичем, практикующим налоговым юристом, который:
- более 10 лет предоставляет онлайн консультации в области налогообложения и бухгалтерского учета;
- более 8 лет помогает в подготовке деклараций 3-НДФЛ, в целях получения налоговых вычетов и декларирования доходов физических лиц.
Телефон 8-960-108-65-74 для связи через WhatsApp, Viber или Telegram (с 9 до 18 часов по Московскому времени).
ИНН 366510159388, ОГРНИП 319366800034761
Любому автору важно знать была ли статья полезна, потому буду благодарен за отзывы и комментарии.
