Пешеходный мост длиной 150 метров на территории комплекса должен стать одной из фишек проекта (мы знаем, верить рендерам нельзя, но только посмотрите!). Да, он будет интересен семьям с детьми. Зато остальные категории покупателей могут заинтересовать планировки, отличная транспортная доступность и парковые зоны в округе. А семьям со старшеклассниками будут актуальны большое количество школ и высших учебных заведений, входящих в рейтинги самых-самых. Об этом, а также о недостатках, которые на первый взгляд не просматриваются, рассказывает руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.
Об объекте
Большинство жилых комплексов Москвы возводится на месте бывших промышленных зон, научно-исследовательских институтов и заводов. Как следствие — собственники квартир вынуждены ждать, и часто довольно долго, пока территория района не будет приведена в хоть какое-то пригодное эстетическое состояние.
Но комплекс, о котором пойдёт речь — в значительно более выигрышном положении. С середины 90-х на месте строительства находился гаражно-строительный кооператив «Очаково» более чем на 1600 гаражей, а вокруг — природный комплекс «Долина реки Очаковки».
В конце 2017 года Москомархитектура выпустила распоряжение «О подготовке проекта планировки территории, ограниченной ул. Озерная, ул. Лобачевского, пр.пр. № 1523 и р. Очаковка (ул. Озерная, вл. 7)». А в середине 2019 года проект был утверждён постановлением Правительства Москвы.
В итоге, в соответствии с протоколом заседания Градостроительно-земельной комиссии, расположенные на территории гаражи подлежали демонтажу как возведённые без права на эти земельные участки.
В самом начале 2021 года появилась информация, что реализовывать проект будет компания Level Group. А в ноябре 2021 года было получено разрешение на строительство жилого комплекса бизнес-класса «Level Мичуринский». Тем не менее, III этап проекта застройщик позиционирует как «комфорт».
Этот обзор будет посвящён только I и II этапам комплекса бизнес-класса.
Локация
Жилой комплекс находится на юго-западе Москвы на пересечении районов Очаково-Матвеевское и Раменки:
📍 на севере комплекс граничит с улицами Озёрной, Большой Очаковской и Лобачевского, зданием №5 школы №2025;
📍 на юге — с природным комплексом «Долина реки Очаковки», Академией ФСБ и далее — с Мичуринским проспектом и парком Олимпийской деревни;
📍 на западе — с улицами Озёрной, Большой Очаковской, зданием №4 школы №2025 и далее — веткой Калужского направления МЖК (Московской железной дороги);
📍 на востоке — с пересечением Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского, метро и далее — парками «Событие» и «50-летия Октября».
Транспорт
Жилой комплекс обладает неплохой транспортной доступностью.
До входа станции метро «Мичуринский проспект» (Солнцевская линия, жёлтого цвета) — пешком около 12 минут.
До одноимённой станции БКЛ (Большая кольцевая линия) чуть дальше — 13 минут.
Правда необходимо учитывать, что время указано от ближайших корпусов. Собственникам квартир в самых дальних домах нужно ещё добавить минут 7. Это уже, конечно, на пределе комфорта.
Кстати, до аэропорта Внуково по жёлтой ветке можно доехать без пересадок всего за 25 минут!
8-10 минут потребуется, чтобы дойти до остановок общественного транспорта «Храм» на улице Лобачевского и «Мичуринский проспект». На автобусе можно доехать до проспекта Вернадского, Солнцево, Рассказовки, Крылатского и Киевского вокзала.
До станции МЦД4 «Очаково» (Московские центральные диаметры) время в пути составит около 20 минут пешком. Отсюда без пересадок вы доберётесь до Белорусского, Савёловского и Курского вокзалов, городов Реутов и Железнодорожный.
Поездки на автомобиле тоже комфортны:
🚘 до съезда на МКАД по Мичуринскому проспекту можно доехать за 10 минут;
🚘 до аэропорта Внуково — за 28 минут;
🚘 до съезда на ТТК (Третье транспортное кольцо) в районе «Площади Гагарина» время в пути составляет около 27 минут;
🚘 до «Москва-Сити» вы доедете по проспекту Генерала Дорохова за 26 минут;
🚘 до центра города (Манежная площадь) — около 20 минут без пробок.
Инфраструктура
Строительство «Level Мичуринского» должно значительно разнообразить имеющуюся ритейл-инфраструктуру района и сферу услуг. На первых этажах домов здесь откроются кафе и рестораны, магазины, аптеки и другие виды сервиса. В пешей доступности пока работают небольшие точки формата «у дома». Ближе к станции «Очаково» появляются первые сетевые продуктовые магазины.
В 6 минутах на машине находится трёхэтажный ТРЦ «Фестиваль» с сетевым кинотеатром.
На территории квартала обещают построить три детских сада и школу. Они будут сданы одновременно с окончанием строительства всего комплекса.
Сейчас в пешей доступности от комплекса расположены 5 муниципальных и 9 частных детских садов, а также 9 муниципальных и 4 частные школы, включая классический пансион МГУ.
Школа №2025, один из корпусов которой находится прямо напротив комплекса, входит в рейтинг лучших школ Москвы (топ-220).
Пешком можно дойти и до специальной коррекционной школы № 571 для особенных детей.
За 13-15 минут вы доедете до Никулинской улицы, где находится школа №1329 (топ-20), и Академика Анохина, где расположена школа №1317 (топ-170).
Ближайшая детская поликлиника находится слева от Академии ФСБ на Мичуринском проспекте, 74. Здесь расположено консультативное отделение Научно-практического центра детской психоневрологии. Время в пути от комплекса составит 20 минут пешком или 5 на машине.
Детская поликлиника №131 (филиал №3) и взрослая поликлиника №8 (филиал №3) находятся на улице Большая Очаковская. Дорога на машина займёт около 6 минут.
Для прогулок на свежем воздухе подойдут парк Олимпийской деревни, расположенный на противоположной стороне Мичуринского проспекта, и парк «Событие», раскинувшийся от улицы Лобачевского в сторону Раменок. За 10 минут на машине можно доехать до парка «50-летия Октября».
На юго-западе Москвы сосредоточено большое количество престижных вузов: Академия ФСБ, МГУ, МГИМО, РАНХиГС, РУДН, РГУ нефти и газа им. Губкина, МГПУ, МИРЭА.
В районе широко представлены спортивные секции, включая академии хоккея и футбола, и творческие студии для детей.
Любители классической музыки смогут посещать Филармонию №2, которая расположена прямо за ТРК «Фестиваль».
Территория и МОП (места общего пользования)
I и II этапы ЖК «Level Мичуринский» состоят из шести домов переменной этажности — от 20 до 54 этажей.
Поскольку башни располагаются вдоль извилистого русла реки Очаковка, разную высотность корпусов архитекторы обыграли эффектом волны.
Комплекс возводится по монолитной технологии, с железобетонным каркасом и монолитными же наружными стенами.
Пять высотных корпусов будут облицованы алюминиевыми кассетами. Это позволит им менять оттенок в зависимости от погоды и освещения. Для фасада 20-этажного корпуса используют бетонную фасадную плитку.
Для сохранения презентабельного облика фасада на каждом жилом этаже предусмотрены технические комнаты для кондиционеров.
Большая часть окон будет иметь панорамное остекление в пол высотой до 2,5 метра и до 2,84 в ширину.
В торце корпуса 6 предусмотрены радиусные, то есть закруглённые окна.
Сами стеклопакеты — с алюминиевым профилем, двухкамерные, с энергосберегающим стеклом.
Отмечу, что башни первого этапа находятся очень близко друг к другу. Это видно и на плане, и уже в фактическом исполнении.
Домам присвоен класс энергоэффективности B. Такой показатель позволяет экономить от 30 до 40% ресурсов.
В лобби с высотой потолков до 4,6 метра и с панорамными окнами разместятся стойка ресепшен и зоны с мягкой мебелью. Предусмотрены гостевые санузлы и лапомойки. В МОПах на первых этажах воздух будет кондиционироваться.
В корпусах установят от 2 до 5 лифтов китайской премиальной марки Sword. Заявленная скорость — не менее 4 м/с. Запроектирована отдельная зона сервисного лифта для погрузки/разгрузки без использования пассажирских лифтов. Все лифты спускаются в подземный паркинг.
Предусмотрена система круглосуточного видеонаблюдения и охраны. В случае необходимости жильцы с телефона смогут получить доступ к записям. Управление системой видеодомофонной связи возможно через мобильное приложение.
Вход в ЖК возможен по единому ключу доступа на всей территории комплекса.
Главная достопримечательность — видовой мост протяженностью 155 метров. Он свяжет жилой комплекс с прилегающей природной территорией. Мост будет начинаться на уровне земли, проходить через весь двор и постепенно подниматься до эксплуатируемой кровли с пространствами для отдыха.
Вдоль стены стилобата I и II этапов разместят многоуровневый лабиринт с детскими площадками и местами отдыха.
Во дворе будут доступны спортивные площадки, столы для настольного тенниса, зона воркаута.
На площади перед комплексом предусмотрен сухой фонтан, который зимой может трансформироваться в каток. Часть этой территории будет открыта для всех желающих со стороны улицы Озёрной.
Общая площадь благоустроенной территории составит 4,54 Га.
Башни II этапа связаны между с собой на уровне первого этажа. По логике — эти пространства должны быть задействованы под коммерцию.
Паркинг и кладовки
У каждого этапа — общий подземный трёхуровненый паркинг на 759 машиномест, включая семейные. Доступ на паркинг — по распознаванию госномера.
На данный момент доступны машиноместа стоимостью от 2 901 755 рублей.
В подземной части предусмотрены кладовки. Причём есть помещения, которые продаются только вместе с машиноместами.
Площадь кладовок — от 2,5 м², стоимость — от 633 655 рублей.
На паркинге предусмотрены велопарковки и места для установки заряда для электромобилей.
По периметру комплекса будет доступна открытая городская стоянка на 56 автомобилей.
Управляющая компания
К своим проектам Level подключает АО «Эксплуатационно-техническую компанию №1». В ведении этой УК находится 6 жилых комплексов — в основном от Level — и один паркинг.
По итогам 2023 года, ЭТК №1 стала победителем сразу в трёх номинациях первого рейтинга лучших компаний в сфере управления жилой недвижимостью «Лучшая управляющая компания России».
В «Level Причальный» (обзор на этот комплекс можно почитать здесь) ежемесячный размер платы за содержание, включая работу охраны и консьерж-сервиса, составляет 124,99 рублей за квадратный метр в месяц. В соседнем ЖК «Страна Озёрная» (обзор на этот комплекс можно почитать здесь) предварительный размер ежемесячного платежа составит 110 рублей в месяц. Жильцам стоит ориентироваться на этот ценовой диапазон.
Квартиры, планировки и цены
В башнях I и II этапов запроектировано 1837 квартир площадью от 22,4 до 245,9 м².
В комплексе предусмотрены редкие виды жилья: пентхаусы, квартиры с панорамными окнами на три стороны света и с радиусными окнами.
В домах на этаже разместятся от 7 до 10 квартир. На верхних этажах с пентхаусами — по 4-5 квартир.
Согласно проектной декларации, высота потолков в квартирах составляет 3,02 метра, в пентхаусах — 3,95 и 6,35 метра.
В ЖК представлено свыше 50 вариантов планировочных решений в евро-формате.
Площадь студий в комплексе составляет 22-23 м². В них предусмотрены широкие окна и ниши с санузлом и даже полноценной ванной в некоторых вариантах. На каждом этаже таких студий не более двух.
Самая компактная «евродвушка» — площадью 35,1 м². При этом в ней есть небольшая кухня-ниша и санузел с ванной. А вот самый просторный вариант — 56,1 м² — не сказать что удачный: эффективное применение вытянутому коридору 9,4 м² не нашли.
Помимо стандартных «евродвушек», в комплексе есть варианты, заслуживающие внимания. Например, квартиры с отдельной зоной готовки. Или планировки с гардеробной комнатой.
Есть и угловые вытянутые планировки с четырьмя окнами. Сравните.
«Евротрёшки» — линейные, угловые и «распашонки» на две стороны (их не много) площадью от 59 до 78 м².
В самых компактных вариантах проектировщики постарались максимально задействовать всю имеющуюся площадь. Здесь есть и мастер-спальня, и второй санузел, и отдельная зона готовки.
В 20-этажном корпусе 6 есть планировки-«распашонки» площадью 65,6 м² с лоджиями и возможностью установить ванну в обоих санузлах.
Из угловых вариантов заслуживают внимание квартиры с пятью окнами. Там, где квадратура поменьше — это евроформат.
А начиная от 71,7 м² в башнях можно найти полноценные 3-комнатные квартиры с кухней 14-16 м² и проходной гостиной.
Для тех, кому важно чёткое разделение на гостевую и приватную зоны, подойдут такие планировки. Кроме стандартного набора, здесь есть ниша под гардероб на входе. Правда таких вариантов мало.
4-комнатные форматы представлены площадью от 86 до 148 м².
Планировки делятся на такие типы:
📌 чтобы дойти до кухни-гостиной, нужно пройти через всю квартиру;
📌 кухня-гостиная расположена в центре квартиры;
📌 кухня-гостиная фактически отделяет гостевую и приватную зоны.
Семь окон и три санузла появляются в квартирах площадью от 113,7 м².
При этом пентхаусы в ЖК начинаются от 143,7 м². Помимо увеличенной высоты потолка в 3,95 метра, здесь есть восемь окон и три санузла.
К редким форматам жилья в корпусе 6 отнесу евро-5-комнатную квартиру площадью 92,8 м² с закруглёнными окнами. Они выходят сразу на три стороны. Но в этой квартире всего два санузла, а чтобы попасть в мастер-спальню, нужно пройти через самую маленькую комнату площадью 8,4 м². Здесь она называется кабинетом.
Доступны 5-комнатные варианты площадью около 119 м² — с семью окнами, тремя изолированными комнатами и по-прежнему только с двумя санузлами.
Двухуровневые квартиры — 5- и 6-комнатные площадью от 143,9 до 186,4 м² — расположены на последних этажа башен с высотой потолка 6,35 метра.
Доступны и два двухуровневых 8-комнатных пентхауса площадью 245,5 и 245,9 м².
В I и II этапах ЖК «Level Мичуринский» предусмотрено три вида отделки:
⚒ без отделки — корпуса 1, 2, 4, 6, представлены со свободной планировкой;
⚒ корпуса 3 и 5 сдаются с отделкой white box, причём её стоимость включена в договор долевого участия, то есть её можно оформить в ипотеку.
В предчистовую отделку входит:
👨🏼🔧 кладка межквартирных и межкомнатных перегородок,
👨🏼🔧 штукатурка стен,
👨🏼🔧 устройство стяжки во всех помещениях, за исключением санузлов,
👨🏼🔧 прокладка кабельной продукции до мест расположения подрозетников, розеток и выключателей,
👨🏼🔧 разводка группы освещения под потолком открытым способом,
👨🏼🔧 выполнение вводов трубопроводов ХВС, ГВС и канализации в помещения санузла и кухни (разводка по помещениям не выполняется),
👨🏼🔧 ввод воздуховодов в помещения кухни и санузла,
👨🏼🔧 потолки – без отделки.
Чистовая дизайнерская отделка возможна в двух стилях Classic (нейтральная спокойная классика в бежевых цветах) и Modern (светлые холодные тона).
Система контроля и учёта энергетических ресурсов будет автоматизирована. На случай отключения горячей воды будут работать централизованные водонагреватели.
На момент написания обзора в конце апреля 2024 года квартиры в домах I и II этапа представлены в следующем ценовом диапазоне:
💰 минимальная цена за 1 м² — 379 928 руб.; минимальный бюджет — 12,78 млн руб;
💰 максимальная цена за 1 м² — 681 802 руб.; максимальный бюджет — 115,24 млн руб;
💰 средняя цена за 1 м² — 468 861 руб.; средний бюджет — 31,42 млн руб.
В целом по проекту рост цены квадратного метра составил 46% с начала реализации. Причём самый высокий рост цены за м² показали 2-комнатные квартиры — на 54%, меньше всего выросли студии — на 37%.
Распродано 82% квартир.
Выдача ключей в зависимости от корпуса запланирована в течение 2025 года.
Анализ цен строящихся ЖК в локации
Минусы
❌ Плотная застройка территории — башни I этапа стоят очень близко друг к другу;
❌ относительная близость к путям Калужского направления МЖД;
❌ коэффициент паркинга к квартирам — всего 0,41;
❌ собственные сады и школа будут сданы с III этапом ЖК;
❌ стройка III этапа до конца 2026 года;
❌ автозаправка в непосредственной близости от ЖК по улице Лобачевского;
❌ выезд из ЖК через двухполосную улицу Озёрную — возможны заторы.
Плюсы
✅ Транспортная доступность, включая метро;
✅ высота потолков;
✅ закрытый двор, свободный от машин;
✅ возможность выбора варианта отделки;
✅ редкие форматы жилья;
✅ наличие видовых квартир;
✅ развитая инфраструктура в радиусе 3 км;
✅ детские сады и школы в округе;
✅ парковые зоны в округе;
✅ ведущие вузы страны в доступности.
Резюме
В настоящее время большинство жилых комплексов возводится в промышленной зоне или непосредственно в ней самой. Но у ЖК «Level Мичуринский» ситуация другая. К моменту начала строительства соседняя территория между улицами Озёрной и Большой Очаковской стала жилой. Поэтому резиденты комплекса будут лицезреть из своих окон соседские дома, а не разваливающиеся административные здания. А там, где обзор перекрыт не будет, квартиры смогут похвастаться отличными видами на Москву.
Главным недостатком может стать скученность башен I этапа. С другой стороны, есть достаточно большая категория людей, которых не смущает возможность видеть соседей напротив.
Читайте другие обзоры на ЖК в этой локации:
ЖК «Крылья»
ЖК «Небо»
ЖК «Событие»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!