В этой статье мы обсудим многие, но далеко не все риски, которые возникают при покупке земельного участка или готового дома в коттеджных посёлках Ленобласти.
- А тот ли участок вы действительно покупаете?
Для того, чтобы быть уверенным в соответствии покупаемого участка с его кадастровым номером и физическим местоположением мы рекомендуем выполнить следующие действия:
- попросить продавца представить выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости), в котором можно увидеть кадастровый номер участка, его адрес, его геометрическую форму, наличие ограничений по его возможному использованию, сведения о владельце участка;
- установить в мобильном телефоне приложение KadastrRu. В поисковой строке ввести кадастровый номер участка. На экране отобразится кадастровая карта с границами самого участка и соседних. А также отобразится ваша геопозиция
- приехать по адресу участка, подойти к нему и посмотреть местоположение вашей гепозиции и границ участка. Вы можете двигаться вдоль границ участка и на экране будет отображаться ваша геопозиция. Таким образом можно проверить весь периметр территории участка, обойдя его вдоль границ. И убедится в том, что вы покупаете именно тот участок, который вам показал продавец и он имеет именно тот кадастровый номер.
2. Риск не получения денег за участок при передачи прав собственности по договору купли-продажи?
Можем порекомендовать пять способов оформления сделки, которая защищает интересы продавца и покупателя.
- Через открытие банковского аккредитива. Покупатель открывает в банке аккредитив и переводит на него деньги. Условием раскрытия аккредитива является предоставление выписки из ЕГРН, в которой собственником будет зарегистрирован покупатель. Не большой минус состоит в том, что в настоящее время получить выписку может только новый собственник. И, если он заболеет или уедет зарубеж, вопрос получения денег продавцом может затянуться.
- Можно оформить сделку через Домклик в Сбербанке по схеме, описанной выше. В этом случае банк сам сможет провести электронную регистрацию сделки и уверенно раскрыть аккредитив.
- Можно в банке открыть эскроу счёт с условием перевода денег с него также после оформления права собственности на покупателя. Расходы на оформление эскроу счёта могут оказаться меньше, чем на оформление аккредитива
4) Сделку можно провести через нотариуса и перевести деньги на счёт нотариуса. Нотариус после того, как проверит факт перехода права собственности, сможет перевести деньги продавцу. Этот вариант, пожалуй, будет самым затратным.
5) При расчётах наличными рекомендуем арендовать в банке банковскую ячейку для хранения денег на момент регистрации сделки. В банках есть уже подготовленные шаблоны договоров, в которые вписываются условия выбывания денег из ячейки. Например, при предоставлении продавцом выписки из ЕГРН о переходе права собственности на покупателя. Электронную выписку может заказать новый собственник через сайт госуслуг.
3. Риск потери титула собственника в следствии банкротства продавца
В случае, когда после продажи собственности, продавец в течение последующих трёх лет подвергся процедуре банкротства есть риск, что конкурсный управляющий признает сделку, которая была не позже трёх лет, ничтожной и обяжет расторгнуть договор и вернуть недвижимость и деньги в исходное состояние. Цель конкурсного управляющего - найти активы должника и запустить их в конкурсную массу с целью дальнейшей продажи на аукционе и возврата денег кредиторам должника.
Поэтому мы не рекомендуем оформлять передачу права собственности договором дарения или по заниженной цене. В этом случае очень высока вероятность того, что сделка будет признана «договорной» с целью вывода активов должника и объект недвижимости будет арестован и попадёт в конкурсную массу.
Перед сделкой мы рекомендуем проверить не является ли продавец банкротом или не находится ли он в процессе банкротства. В этом вам поможет сайт Федресурса
https://fedresurs.ru/search/entity?name=иванов®ionNumb..
Также рекомендуем проверить наличие у продавца задолженностей по исполнительному производству. Могут быть мелкие автодорожные штрафы, но могут быть и крупные. И это может привести к процедуре банкротства в перспективе.
4. При покупке участка и дома надо особое внимание обращать на категорию земельного участка и вид разрешённого использования. Для строительства жилого дома подойдут следующие варианты:
- категория: земли сельхозназначения с видом разрешённого использования (ВРИ) под садоводство
- категория: земли населённых пунктов, ВРИ: под индивидуальное жилищное строительство ИЖС.
В практике встречаются случаи, когда указанные в Росреестра характеристики участка не соответствуют генеральному плану поселения или правилам землепользования и застройки ПЗЗ.
Чтобы исключить этот риск мы рекомендуем заказать в через МФЦ выписку из правил землепользования и застройки на участок с конкретным кадастровым номером. В выписке будут указаны основные виды разрешённого использования для данного участка. А вот условно разрешёнными видами можно будет воспользоваться только при условии прохождения публичных слушаний.
Также генеральный план, как правило, можно посмотреть на официальном сайте соответствующего района Ленинградской области в разделе градостроительной документации. Или можно познакомиться с генеральным планом и ПЗЗ на сайте федеральной государственной информационной системы территориального планирования https://fgistp.economy.gov.ru/
Садоводство может быть описано в документах на земельный участок, как дачное строительство, для ведения дачного хозяйства и т.п.
Нельзя путать ВРИ под садоводство и огородничество. На земле под огородничество нельзя строить и регистрировать жилой дом. Там можно построить и зарегистрировать только сарай.
5. Рекомендуем покупать участок к которому уже подведены дороги, линии электропередач, газопровод и водопровод. С тем, чтобы потом годами не дожидаться, когда их подведут, если вообще подведут.
6. Очень важным вопросом является легализованный подъезд к выбранному Вами земельному участку. Тут нужно не полениться и подъехать на приём к землеустроителю того сельского поселения, где Вы запланировали купить земельный участок, и узнать у него достоверную информацию. А то проезд может оказаться платным (частный сервитут), или на данный момент еще не оформлен (судебные разбирательства). Как правило, в Ленинградской области они принимают по вторникам.
7.Для строительства жилого дома очень важен грунт, который есть на приглянувшимся Вам земельном участке. Можно столкнуться с трехметровым торфом на участке. Можно попасть на подземные речки. Сюрпризы могут быть любые. Обратитесь в проверенную фирму, которая занимается геологией. Сделайте с разрешения продавца минимальную геологию земельного участка в том месте, где Вы планируете дом.
8. Если вы оформляете договор в простой письменной форме без участия агентства, то проверьте достоверность паспорта контрагента. В этом вам поможет сервис
9.Если контрагент действует по доверенности, то проверить не отозвана ли доверенность можно на портале https://reestr-dover.ru
10. Заказ расширенной выписки ЕГРН продавцом позволяет получить сведения о истории приобретения им участка, а также о наличие охранных зон на участке, которые накладывают ограничения на его использование и строительство жилого дома. Например, охранные зоны от линий электропередач, от газопровода, водоохранная зона, береговая зона, санитарно-защитная зона от расположенных поблизости производств, кладбищ, скотомогильников и т.п.
11. Есть ещё множество рисков, проконтролировать которые может только профессиональный риэлтер, брокер или девелопер. Поэтому мы рекомендуем проводить оформление сделок с участием профессионала. При сопровождении сделок со стороны 1-й Академии недвижимости Вы можете чувствовать себя максимально защищёнными.
#ленинградская_область
#ленобласть
#1-я_Академия_недвижимости
#коттеджный_посёлок
#земельный_участок
#ИЖС
#дом под ключ
#готовый дом
