Какими законами регулируется ипотека.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; весь параграф 3, главы 23);
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
4. рядом положений ЖК РФ и ЗК РФ.
И поскольку ипотечное кредитование — это банковская операция, поэтому порядок выдачи и обслуживания займа регулируется банковским законодательством, а оценочная деятельность — федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При получении ипотеки по льготным госпрограммам или при использовании для ее погашения различных субсидий и льгот задействуются дополнительные законодательные нормы. Например, при использовании материнского капитала — федеральный закон от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Условия получения сельской ипотеки и требования к заемщику регламентируются постановлением Правительства № 1567 от 30.11.2019 года, постановлением Правительства РФ № 1748 от 27 октября 2020 года, постановлением Правительства РФ № 1437 от 18.08.2022 года и постановлением Правительства РФ №49 от 20.01.2023 г.
Для IT-специалистов имеется Постановление Правительства от 30 апреля 2022 года №805.
Законодательно военная ипотека базируется на федеральных законах от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Что изменилось.
В 2024 году в России продолжают действовать льготные ипотечные программы. Но условия по некоторым из них изменились.
Первое.
- первоначальный взнос стал больше, а лимит кредита — меньше.
- одна ипотека в одни руки и другие важные изменения.
С 23 декабря 2023 года правительство повысило минимальный взнос по ипотеке с господдержкой до 30% и сделало одинаковый предельный размер займа для всех регионов — 6 млн рублей (раньше Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область могли взять максимум 12 млн рублей).
Второе.
Ключевое изменение касается количества льготных займов. Один человек может выступить заемщиком, созаемщиком или поручителем только по одной льготной ипотечной программе. Исключение сделано лишь для программы «Семейная ипотека». Если первый кредит по этой программе был оформлен до 23 декабря 2023 года, то второй можно взять без ограничений. Если вы оформили семейную ипотеку после 23 декабря и потом решите взять еще одну, то должны одновременно соблюсти три условия: закрыта предыдущая ипотека, появился последующий ребенок, приобретается жилье большей площади.
Теперь о видах ипотеки.
Ипотека с господдержкой.
Это самая популярная программа на ипотечном рынке, действует до конца июня 2024 года. Взять такой кредит могут россияне любого возраста, из любой сферы занятости, в любом семейном положении.
Основное условие — ипотека оформляется только на недвижимость от застройщика. Можно купить готовое или строящееся жилье (квартиру или дом) у юрлица или ИП, купить земельный участок для возведения дома, а также построить дом.
Возраст заемщика: от 18 до 75 лет (на момент погашения кредита).
Процентная ставка: до 8% годовых.
Первоначальный взнос: от 30% (можно использовать материнский капитал).
Размер ипотечного кредита: до 6 млн рублей для всех регионов России.
На что можно использовать ипотеку:
- · Покупка квартиры в строящемся доме по ДДУ;
- · Приобретение готовой квартиры у застройщика или организации, которая является первым собственником этого жилья;
- · Приобретение строящегося индивидуального жилого дома у застройщика по договору участия в долевом строительстве;
- · Покупка готового дома у застройщика по договору купли-продажи;
- · Строительство частного дома самостоятельно или по договору подряда;
- · Покупка земельного участка с дальнейшим строительством дома.
Семейная ипотека.
Для такой ипотеки нужно иметь хотя бы одного ребенка, рожденного после 1 января 2018 года (либо усыновленного, но родившегося после 1 января 2018 года). Оформить кредит могут в том числе родители, в одиночку воспитывающие детей.
Для родителей детей с инвалидностью ограничений по дате их рождения нет, но дети или ребенок должны быть несовершеннолетними.
Купить разрешается жилье от застройщика. Исключение — сельские местности Дальневосточного федерального округа и арктических регионов, где можно приобрести квартиру или дом на вторичном рынке.
Возраст заемщика: от 18 до 75 лет (на момент погашения кредита).
Процентная ставка: до 6% годовых.
Первоначальный взнос: от 20% (можно использовать материнский капитал).
Размер ипотечного кредита: до 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, до 6 млн для остальных регионов России.
Где действует: на всей территории РФ.
Что доступно участникам программы:
- · приобретение квартиры в строящемся доме по ДДУ;
- · покупка готовой квартиры у застройщика по договору купли-продажи;
- · приобретение готового или строящегося дома у застройщика по договору купли-продажи или по договору участия в долевом строительстве;
- · покупка вторичного жилья в сельской местности на Дальнем Востоке;
- · покупка вторичного жилья в регионах, где нет строящихся домов по данным ЕИСЖС (только для семей с детьми-инвалидами);
- · строительство дома по договору подряда; покупка земельного участка и строительство на нём дома по договору подряда;
- · рефинансирование ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке.
Срок действия: до 1 июля 2024 года (31 декабря 2027 года для семей с ребенком-инвалидом, если он родился до 31 декабря 2023 года).
IT-ипотека.
Сотрудники IT-компаний могут оформить займ на льготных условиях, если подходят под требования. Главное из них — работать в организации, аккредитованной в Минцифры. Проверить это можно на портале «Госуслуги», введя ИНН или название компании.
Приобрести по IT-ипотеке можно только новое жилье: квартиру в строящемся доме по договору ДДУ, готовую квартиру или дом от застройщика. А также в программу включена возможность строительства дома по договору подряда и приобретения земельного участка для строительства дома.
Возраст: от 18 до 50 лет.
Процентная ставка: до 5% годовых.
Первоначальный взнос: от 20% (можно использовать материнский капитал).
Размер ипотечного кредита: до 18 млн в регионах-миллионниках, до 9 млн в остальных регионах.
Срок ипотечного кредита: до 30 лет.
Заемщики от 36 лет и старше должны также пройти ценз по доходам. IT-ипотеку им дадут, если средняя зарплата за три месяца до вычета НДФЛ составляет:
от 150 тысяч рублей для сотрудников компаний, расположенных в Москве;
от 120 тысяч рублей для сотрудников компаний, расположенных в других городах-миллионниках;
от 70 тысяч рублей для сотрудников компаний, расположенных в остальных городах.
Если заемщик уволится из IT-компании и в течение полугода не устроится в новую, тоже аккредитованную Минцифры, банк вправе поднять процентную ставку по ипотеке до ключевой, увеличенной на 2,5–4,5%.
Где действует: на всей территории РФ.
На какие цели можно использовать ипотеку:
- · Квартиры в строящихся домах по договорам долевого участия (ДДУ);
- · Готовые квартиры от застройщиков по договору купли-продажи;
- · Строящиеся индивидуальные жилые дома в границах малоэтажных жилых комплексов от застройщика по ДДУ;
- · Готовые дома от застройщиков-первых собственников по договору купли-продажи;
- · Строительство индивидуального жилого дома по договору подряда;
- · Покупка земельного участка с дальнейшим строительством индивидуального дома по договору подряда.
Условия: процентная ставка — до 5%, первоначальный взнос — от 20%, сумма кредита — 18 млн для регионов с населением больше 1 млн человек, 9 млн рублей для регионов с населением 1 млн и меньше человек.
Срок действия: 31 декабря 2024 года.
Сельская ипотека.
Эта программа позволяет взять кредит на покупку или строительство недвижимости в сельских территориях. Можно приобрести дом, земельный участок под строительство, квартиру в новостройке (в доме высотностью до 5 этажей).
По сельской ипотеке разрешается покупать и вторичное жилье, но дом должен быть не старше пяти лет, если продавец — физическое лицо, и не старше трех, если продавец — юридическое лицо или ИП.
Возраст: от 18 до 75 лет (на момент погашения кредита).
Процентная ставка: до 3% годовых.
Первоначальный взнос: от 20% (можно использовать материнский капитал).
Размер ипотечного кредита: до 6 млн рублей.
Срок ипотечного кредита: до 25 лет.
Если жилье покупается в приграничных сельских территориях, процентная ставка составит всего 0,1%. К таким регионам относятся Астраханская, Волгоградская, Калининградская, Курганская, Новосибирская, Омская, Оренбургская, Смоленская, Челябинская области, Алтайский край, республики Северная Осетия — Алания, Дагестан, Карелия и Карачаево-Черкесия. А конкретные приграничные населенные пункты, где действует льготная ставка, можно уточнить у менеджера банка.
Кто может оформить: любой гражданин Российской Федерации, живущий в сельской местности или планирующий туда переехать. После покупки или завершения строительства дома необходимо прописаться в нем в течение 180 дней и прожить не менее 5 лет.
Где действует: в селах, поселках и малых городах с населением до 30 тыс. человек. Программа не действует на территории Москвы, Санкт-Петербурга и административных центров регионов..
Какую недвижимость можно приобрести:
- · покупка дома у застройщика;
- · покупка дома на вторичном рынке не старше 5 лет у физического лица и не старше 3 лет у юридического лица;
- · строительство дома по договору подряда; строительстпокупка участка и строительство на нём дома.
Условия: процентная ставка — до 3%, первоначальный взнос — от 20%, срок кредита — до 25 лет, сумма кредита — до 6 млн рублей.
Срок действия: бессрочно.
Дальневосточная и Арктическая ипотека.
Условия для заемщиков одинаковые, разница только в регионах, где приобретается жилье.
Для Дальневосточной ипотеки это регионы ДФО: Амурская область, Бурятия, Еврейская автономная область, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, Магаданская, Сахалинская области, Чукотский автономный округ и Якутия.
Для Арктической ипотеки — регионы арктической зоны: Мурманская область, Ненецкий автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ, девять муниципалитетов Архангельской области, шесть муниципалитетов Карелии, четыре муниципалитета Республики Коми и четыре муниципалитета Красноярского края.
Возраст: до 35 лет для молодых семей и воспитывающих ребенка в одиночку; без ограничений для участников программы «Арктический гектар» и «Дальневосточный гектар», для тех, кто переехал в регион по программе повышения мобильности трудовых ресурсов, для работающих более 5 лет в образовательной или медицинской организации на территории ДФО, для вынужденных переселенцев из Украины, ДНР или ЛНР.
Процентная ставка: до 2% годовых.
Первоначальный взнос: от 20% (можно использовать материнский капитал).
Размер ипотечного кредита: до 9 млн рублей при покупке жилья площадью более 60 м².
Срок ипотечного кредита: до 20 лет.
Купить можно новое жилье, а в сельской местности Дальневосточных и Арктических регионов и вторичное.
Кто может оформить: молодые семьи, участники программы Дальневосточный и арктический гектар и программ мобильности трудовых ресурсов, медработники, учителя, вынужденные переселенцы и работники предприятий ОПК.
Где действует: на территории Дальневосточного Федерального округа и сухопутной части Арктической зоны России.
Как можно использовать ипотеку:
- · покупка квартиры в готовом или строящемся доме у застройщика;
- · покупка готового индивидуального жилого дома у застройщика по договору купли-продажи;
- · покупка строящегося индивидуального жилого дома у застройщика по ДДУ;
- · строительство индивидуального жилого дома самостоятельно или с привлечением подрядной организации;
- · покупка земельного участка с дальнейшим строительством дома;
- · покупка вторичного жилья в Магаданской области и Чукотском автономном округе;
- · покупка вторичного жилья в моногородах из перечня Правительства России на территории ДФО и Арктики
- · покупка вторичного жилья на сельских территориях ДФО и Арктики;
- · покупка вторичного жилья на всей территории ДФО и Арктики для вынужденных переселенцев.
Срок действия: до 31 декабря 2030 года.
Военная ипотека.
После трех лет службы по контракту военные получают средства для первоначального взноса и возможность оформить ипотеку. Пока человек служит — государство выплачивает за него кредит. Если военный уволится раньше, чем через 20 лет (есть исключения), все средства придется вернуть.
Кто может оформить: военные по контракту, без дополнительных требований к семейному положению или наличию другой недвижимости в собственности.
Где действует: на всей территории РФ.
Какую недвижимость можно приобрести: любую недвижимость, кроме комнат в общежитиях и квартир в ветхих и аварийных домах. Приобретать жилье можно в любом регионе России без привязки к месту прохождения службы.
Условия: государство выплачивает ипотеку до тех пор, пока военнослужащий не уволится со службы, не отслужит нужное количество лет или не достигнет предельного возраста (от 50 лет для военнослужащих, имеющих воинское звание, и 45 лет для женщин—военнослужащих). Каждый год устанавливается размер взноса из бюджета на одного военнослужащего.
Какие выплаты будут от государства.
По материнскому капиталу.
Семьям за рождение или усыновление первого ребенка выплачивается 630,4 тыс. рублей, а за второго — 833 тыс. рублей или 202,6 тыс. рублей, если ранее семья получала выплату на первенца. Поддержка выдается в виде сертификата с денежным номиналом, который приходит автоматически после регистрации ребенка в органе ЗАГС. Средства можно потратить на определенные цели, в том числе на первоначальный взнос для ипотеки или на досрочное погашение действующего жилищного кредита.
По программе 450 тысяч рублей.
Мера поддержки позволяет семьям с 3 и более детьми получить до 450 тыс. рублей на погашение действующей ипотеки. Достаточно подать заявление через Госуслуги и дождаться одобрения заявки. Если заявление одобрят, деньги переведут в банк, в котором оформлена ипотека. Программа действует до 1 июля 2024 года.
по программе земский учитель.
Работникам образования при трудоустройстве в сельскую школу выплачивают 1 млн рублей (2 млн рублей на территории Дальнего Востока). Средства можно потратить на любые цели, в том числе на первоначальный взнос по ипотеке или досрочное погашение действующего жилищного кредита.
Существуют и региональные выплаты.
Субъекты России вправе устанавливать собственные выплаты. Например, в большинстве регионов наряду с федеральным маткапиталом действует региональный материнский капитал. который можно потратить на улучшение жилищных условий. Порядок выдачи и размер выплаты зависит от конкретного региона.
