Приветствую на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Зачастую управляющие компании, а тем более собственники помещений многоквартирного дома, не всегда знают, какие документы многоквартирного дома должны храниться у управляющей компании, кто должен восстанавливать документы, если они утеряны, кто может знакомиться с документами и многие другие вопросы, касающиеся документов многоквартирного дома, ответы на которые постараемся найти. Сегодня рассмотрим примерный перечень документов, которые должна хранить управляющая компания.
1.Какие документы на многоквартирный дом должны быть у управляющей компании на хранении.
Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (Правила 491) управляющая компания должна вести, актуализировать, а при утере восстанавливать, техническую и иную документацию на многоквартирный дом.
а) Перечень документов технической документации:
-документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества. Документами технического учета жилищного фонда являются технический паспорт на дом, технический паспорт жилого помещения (пп. «а» п.24 Правил 491, ч.5 ст19 ЖК РФ);
- документы на общедомовые приборы, в том числе об их поверке, ремонте, замене, сведения об индивидуальных приборах учета - технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, дату последней проверки и последнего контрольного снятия показаний (пп. «а» п.24 Правил 491);
- акты приемки работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества (пп. «б» п.24 Правил 491). Акты, подтверждающие факт выполнения спорных услуг/работ с последующим перерасчетом платежей в пользу собственников составляются по форме, утв. приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр.
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра (пп. «в» п.24 Правил 491). Актом осмотра оформляется результат осмотра общего имущества, а техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома - в журнале осмотра (п.14 Правил 491).
Кроме того, согласно п.5, п.6 ст.55.25 Градостроительного кодекса РФ, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, обязано вести
-журнал эксплуатации здания, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического оборудования, их элементов, о выполненных работах по техобслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, о датах и содержании выданных органами власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания нарушений, сведения об устранении этих нарушений (форма журнала утверждена приложением 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утвержденным Госстроем РФ от 27.09.2003 N 170 (журнал регистрации результатов осмотров жилого дома).
- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду (пп. «в» п.24 Правил 491);
- инструкция по эксплуатации многоквартирного дома (введенного в эксплуатацию после 01.07.2007). В ней записаны рекомендации по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества (пп. «г» п.24, п.25 Правил 491). В случаях, когда для эксплуатируемых зданий не разработана Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома, необходимо обеспечить разработку данной инструкции.
б) Другая (помимо технической) документация, связанная с управлением многоквартирного дома, хранящаяся в управляющей компании:
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная Росреестром (пп. «а» п.26 Правил 491);
- выписка из ЕГРН (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) об объектах недвижимости, являющихся общим имуществом (пп. «б» п.26 Правил 491);
- заверенная органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка (для многоквартирного дома, строительство которого начато после 25.01.2006, пп. «в» п.26 Правил 491);
- документы на земельный сервитут, при наличии (пп. «г» п.26 Правил 491);
- проектная документация на многоквартирный дом (пп. «д» п.26 Правил 491). Она входит в состав техдокументации и, соответственно, передается новой управляющей компании только при ее наличии у предыдущей управляющей компании;
- реестр собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3.1 ст.45 ЖК РФ, и список лиц, использующих общее имущество на договорной основе по решению общего собрания собственников (пп.»д» п. Правил 491).
- договоры об использовании общего имущества в многоквартирном доме (пп. «д» п.26 Правил 491);
- оригиналы решений и протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пп. «з) п.26 Правил 491);
- иные связанные с управлением многоквартирного дома документы, перечень которых установлен решением общим собранием собственников помещений (пп. «е» п.26 Правил 491).
в) Документация долговременного хранения и заменяемая по истечению срока действия
В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (п.1.5.1) перечислен ряд документов в качестве технической документации на многоквартирный дом долговременного хранения, в том числе:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовой инженерной системы водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
В пункте 1.5.3 перечислена техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты техосмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Надеюсь, информация окажется для вас полезной, в следующих статьях продолжим раскрывать тему документации многоквартирного дома, следите за публикациями.
