Последние новостные сводки, решения центробанка, ужесточение условий взятия ипотеки заставляет всех нас всё больше задумываться на тему – как же лучше поступить? Сдавать свою недвижимость или продать, купив что-то выгоднее?
Я пока не нашла правильного ответа. Каждый выбирает свою стратегию.
Но, как же выбрать ту самую стратегию?
В этом материале приведу цитаты из разных источников.
«По оценкам риелторов, в январе число новых заявок на покупку вторичного жилья в Москве за три неполные недели января 2024 года снизилось на 30–35% в годовом исчислении и втрое к аналогичному периоду декабря», – https://realty.rbc.ru/news/65c0832e9a7947f60fd62d72.
«Ужесточения требований к выдаче ипотеки приводят к снижению спроса. Он может активизироваться только после снижения ключевой ставки, которое прогнозируется во второй половине 2024 года», – аналитик «Финам» Полина Щукина.
«По оценкам «Финама», с начала 2022 года разрыв между средней ценой «квадрата» в новостройках (она выше) и средней стоимостью 1 кв. м. на «вторичке» увеличился к концу декабря 2023 года на 113% в целом по России, а по Москве в девять раз — с 1,7 тыс. руб. в январе 2022 г. до 16,6 тыс. руб. в декабре 2023 года», – считает тот же эксперт.
«В долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает и для инвестора с долгим горизонтом вложений может быть эффективной. При такой инвестиции можно рассчитывать на сохранение средств от инфляции, но вряд ли на их значительное приумножение», — управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.
«Покупка квартиры на этапе строительства для перепродажи. Привлекательность этого инструмента в последние годы сокращается — это связано с общим ростом цен и трудностями дальнейшей перепродажи. По оценкам ЦИАН, сейчас в Московском регионе цены на новостройки от старта продаж до даты получения разрешения на ввод в среднем растут на 38%», – руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов
«Таким образом, за три года (средний срок строительства) рублевая цена актива растет примерно на 40%, но итоговая эффективность вложений будет формироваться еще и с учетом снижения цены при продаже на вторичном рынке, затрат на проведение такой сделки (оплаты услуг риелтора), уплаты налога. Далеко не любой «инвестор» при таких раскладах останется в плюсе по сравнению с держателем трехлетнего депозита», – объясняет в издании РБК эксперт ресурса «Циан. Аналитика» Алексей Попов.
«В текущих рыночных условиях, когда застройщики продолжают повышать цены на новостройки, а вторичный рынок стоит на месте, перепродать объект с прибылью становится все сложнее», – отмечает консультант по инвестициям в жилую недвижимость, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету» Дарья Изварина.
«Если брать за основу предположение, что цены на вторичном рынке за время стройки не вырастут, а покупка делается за наличные, то годовая доходность в самых интересных проектах сейчас получается не выше 8-9%. При этом большая часть проектов выходит в ноль. Для сравнения 2-3 года назад расчетный показатель годовой доходности с теми же условиями был на 50% выше и достигал 12-13%», — приводит расчеты эксперт.
«При текущем уровне ставок и ужесточениях со стороны регулятора использование ипотеки при инвестициях становится нецелесообразным, поэтому эксперты рекомендуют ориентироваться в первую очередь на собственный капитал. Инвестирование имеет смысл, если инвестор готов вложить собственные деньги — без ипотеки, возможна рассрочка, которые теперь есть и беспроцентные», — говорит управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.
Еще одна популярная инвестиционная стратегия — покупка квартиры под сдачу в аренду. Несмотря на рост арендных ставок, который наблюдался на рынке съемного жилья с лета прошлого года, доходность от сдачи в аренду остается невысокой, отмечают в ЦИАН. По их оценкам, сейчас средняя арендная доходность вложений в жилье в Москве составляет 5,2% против 4,5% в 2023 году. В 2020-2021 гг. показатель был на уроне 5%.
По оценкам Accent Capital, средняя доходность от аренды в 2023 году составила 5%. «В 2024 году мы не видим предпосылок для роста, так как цены на квартиры в этот период росли быстрее стоимости аренды. А с учетом большого числа инвестиционных квартир рост аренды ставки будет сдерживаться в ближайшее время», — поясняет глава компании.
Реальная доходность объекта может быть выше или ниже расчетных показателей в зависимости от конкретного объекта, его месторасположения и состояния. По словам Алексея Попова, наиболее ликвидными вариантами являются компактные квартиры, рядом с транспортными узлами. «Лучше, если это будет относительно небольшой современный ЖК (для снижения конкуренции), а в помещении будет выполнен ремонт с разумными затратами на него и нейтральными стилевыми решениями», — отметил Алексей Попов. «Сегодня для инвестиций выгоднее покупать небольшую квартиру без избыточной площади, но с хорошей планировкой и в удачной локации», — добавила Марина Харитонова.
Покупка в кредит такой недвижимости будет невыгодна, поскольку ставки по рыночным программам сейчас достигают 17-18% годовых и перекрыть ипотечный платеж будет сложно. По оценкам «Инком-Недвижимость», средняя стоимость «однушки» на вторичном рынке старой Москвы составила 9,3 млн руб. Платеж по ипотеке за такую квартиру составит 112,1 тыс. руб. (при первом взносе — 20%, ставке — 18%, сроке кредита — 30 лет). При этом арендная ставка за «однушку» составляет 47 тыс. руб.
В случае с новостройкой может подойти льготная ипотека, но, как правило, необходим большой первый взнос и нужно ждать сдачи объекта. «Я бы сейчас рекомендовала покупать что-то по сдачу — небольшое, недалеко от метро и с чистовой отделкой, чтобы успеть использовать ипотеку с господдержкой и не переживать из-за ремонта», — советует консультант по инвестициям Дарья Изварина.
Фото с ресурса «Яндекс-Дзен».
#Деньги, #Инвестиции #Кризис, #Недвижимость, #Ярославль, #Жилье, #Обстановка, #Ремонт, #Дополнительныйдоход, #ЛедиДИ
