Недвижимость за границей как запасной аэродром

Получить резидентство страны за инвестиции сегодня предлагают множество стран. Один из основных способов получения ВНЖ – покупка недвижимости в выбранном государстве. Практически все страны ставят обязательный минимальный инвестиционный порог стоимости недвижимости.

Покупка недвижимости в этом случае – не только возможность получить новый статус в другой стране, но и выгодно разместить собственные накопления. Также правильно подобранный объект поможет создать “запасной аэродром” в другой стране и быть резервным источником дохода.

Какие существуют дополнительные преимущества у такого вида ВНЖ? В каких странах чаще всего инвесторы покупают недвижимость и какую доходность могут давать объекты в разных странах? Эти и другие вопросы подробно разобрали специалисты миграционного агентства GARANT.IN.

Преимущества ВНЖ при покупке объектов недвижимости

1. Низкая вероятность получить отказ при подаче заявки. Отказ может произойти по очень уважительной причине – нелегальное происхождение средств инвестора, наличие судимости, покупка объекта, не соответствующего условиям программы в конкретной стране.
2. “Запасной аэродром”. Покупка объекта недвижимости позволяет организовать по сути второй дом в другой стране. Также это возможность получить адрес регистрации в стране, а это одно из важнейших условий для легального переезда и получение статуса резидента. При покупке жилья заявитель получает место регистрации и готовое основание для подачи на ВНЖ.
3. Возможность получить второе гражданство. Через несколько лет в статусе ВНЖ и при условии сохранения инвестиций на указанное в программе количество времени, заявитель может подать документы на ПМЖ и далее – на получение паспорта.
4. Доступ к качественному образованию и медицинской помощи. С оформленной страховкой резидент может получать большую часть услуг бесплатно. Более того, оформляя ВНЖ одной из стран ЕС, он может получать такую же помощь в любой стране Евросоюза. С ВНЖ можно поступить в ВУЗ на более выгодных условиях и даже иногда получить скидку на обучение.
5. Свобода перемещений по миру. С ВНЖ страны можно свободно въезжать и выезжать с территории, путешествовать по другим странам без виз (по тем, с кем у выбранного государства есть оформленные соглашения). С ВНЖ страны Шенгенского союза можно не оформлять визу для поездок по Шенгену и проводить на территории Союза 90 дней из 180 без разрешения.
6. Упрощенная схема получения ВНЖ. К заявителю, подающему документы на получение нового статуса через инвестиции меньше требований, чем к соискателям, подающим документы на основании трудоустройства, брака, воссоединения семьи и др.
7. Высоколиквидный актив. Купленную недвижимость можно не только со временем перепродать с наценкой, но и сдавать в аренду все время. Средний уровень доходности составляет 2-5% – все зависит от страны, типа объекта, местоположения недвижимости и других факторов.

Документы, необходимые для оформления ВНЖ при покупке недвижимости

Принять участие в программе ВНЖ за инвестиции (покупка недвижимости) чаще всего могут резиденты любой страны. Каждая сторона разрабатывает свои условия к будущим инвесторам, но общий список требований выглядит следующим образом:

• совершеннолетний участник старше 18 лет;
• без судимости;
• с легальным происхождением капитала;
• с хорошей деловой репутацией;
• без опасных заболеваний, способных нести угрозу местному населению.

В заявку на получение ВНЖ обычно разрешается добавить членов семьи – несовершеннолетних детей, совершеннолетних детей, финансово зависимых от основного инвестора, супруга и родителей.

Перечень документов также каждая страна формирует в индивидуальном порядке, но основная часть иммиграционных служб просит предоставить такие бумаги:

1. Паспорт резидента.
2. Загранпаспорт с неистекшим сроком (внутри должны быть пустые странички для визы).
3. Полис медицинского страхования – для европейских стран покрытие минимум от 30 000 €.
4. Подтверждение законности происхождения капитала (выписки из банка, справка о заработной плате, договоры с контрагентами и другое).
5. При включении в заявку членов семьи – свидетельства о рождении, свидетельства о браке/разводе.
6. Договор купли-продажи недвижимости – главное основание для выдачи ВНЖ.
7. Справка об отсутствии судимости.

В зависимости от страны и ситуации соискателя, список может быть скорректирован и дополнен различными справками. Актуальный перечень можно увидеть на сайте консульства, посольства или иммиграционной службы выбранной страны.

В каждой стране существует свой минимальный инвестиционный порог вхождения. Некоторые государства вводят ограничения на покупку в недвижимости в определенных городах и районах для иностранных граждан. В каких странах можно купить недвижимость для легализации и получения нового статуса? Какие требования предъявляются к инвестору и недвижимости? Какую доходность можно получить от объекта? Рассмотрим более подробно эти вопросы в разрезе наиболее популярных стран для покупки недвижимости.

Испания

Получить “золотую визу” Испании можно при покупке объектов недвижимости на сумму от 500 000 €. Приобрести можно один объект или несколько на сумму не ниже полумиллиона евро. Требований и ограничений к местоположению, типу объекта и площади нет. Наиболее популярной является недвижимость, расположенная в курортных зонах – на побережье. Нередко такие объекты приобретают с целью сдачи в аренду в туристический сезон.

При покупке недвижимости покупатель должен оплатить ряд налогов и сборов:

• новостройки – 10% НДС и 1,5% гербового сбора;
• “вторичка” – 6-10% за право передачи собственности;
• коммерческие объекты – до 25%.

Если инвестор не является налоговым резидентом Испании, он также платит вмененный доход по ставке 24%. Рассчитывают налог по шкале 1,1-2% и зависит он от стоимости объекта недвижимости.

Доход от аренды недвижимости составляет 4-10% ежегодно, коммерческие объекты приносят доходность около 6%. С полученного от аренды дохода необходимо уплатить налог по ставке 24%.

“Золотая виза” действует 3 года и далее ее можно продлить еще на 5 лет, при условии сохранения вложений. Вернуть инвестиции разрешается через 5 лет. Прожив в стране 5 лет в статусе резидента, заявитель может подать документы на ПМЖ. Прожив суммарно в Испании 10 лет, можно подать документы на гражданство. Испания не признает второе гражданство, поэтому в этом случае от второго паспорта необходимо отказаться.

Турция

Для получения ВНЖ, необходимо купить недвижимость с кадастровой стоимостью от 200 000 $, для оформления паспорта – от 400 000 $. С 2023 года турецкие власти ограничили возможность купить недвижимость в различных городских районах, где количество иностранных резидентов превысило 20%. В основном это крупные города – Аланья, Анкара, Стамбул.

ВНЖ выдают сроком на 2 года, далее его можно продлить при условии сохранения инвестиций. При получении турецкого паспорта необходимо сохранять инвестиции 3 года, а далее разрешается продать, сохранив статус. В заявку на получение нового статуса можно включить супруга, несовершеннолетних детей и родителей.

Недвижимостью можно пользоваться лично или сдавать в аренду. Средняя доходность составляет 6-8%. Если апартаменты в хорошем состоянии и находятся на первой береговой линии, можно рассчитывать на доходность до 10%.

Франция

Во Франции отсутствуют программы получения ВНЖ или другого официального статуса за покупку недвижимости. Но владельцы французской недвижимости при подаче документов на ВНЖ на выбранном основании (работа, обучение, финансово-независимые лица, воссоединение семьи и другое) имеют больше преимуществ. Их заявки рассматривают в первую очередь и у них больше шансов получить одобрение по ВНЖ.

Покупка недвижимости во Франции – это идеальное решение для работы со стабильным ликвидным рынком. Сфера недвижимости во Франции защищена всесторонне, любая сделка осуществляется с участием нотариуса. Покупка недвижимости во Франции сродни помещению капитала в безопасное устойчивое место, так называемая “морозильная камера”.

В целом по стране доходность может составлять около 3,6-4%, а вот на Лазурном берегу доходить до 8,5%. Во Франции всегда наблюдается повышенный спрос на долгосрочную и краткосрочную аренду, как в крупных городах, так и туристических уголках.

ОАЭ

При покупке недвижимости в ОАЭ инвесторы могут получить визу сроком до 10 лет (аналог статуса ВНЖ в других странах). С ней заявитель может жить, работать и вести бизнес в Эмиратах. При сохранении инвестиций визу можно продлевать неограниченное количество раз. В заявку можно включить супруга, финансово зависимых родителей, неженатых сыновей до 21 года и незамужних дочерей до 25 лет:

• Покупка недвижимости, готовой к эксплуатации, стоимостью от 204 000 $ позволяет получить визу сроком на 2 года.
• Покупка недвижимости, готовой к эксплуатации или строящейся, стоимостью от 545 000 $ позволяет получить золотую визу сроком на 10 года.

Для получения визы необходимо купить недвижимость в определенных зонах (Freehold Zones). В Абу-Даби находится 9 таких зон, а в Дубае – 50. В других эмиратах разрешено только брать объекты в долгосрочную аренду. При покупке недвижимости владелец платит налог на передачу права собственности в размере 2-4% и регистрационный сбор 1090 $.

Недвижимостью можно пользоваться лично или сдавать в аренду, получая 5-8% доходности.

Италия

Как и во Франции, в Италии нет отдельных программ, где при покупке недвижимости можно рассчитывать на автоматическое получение ВНЖ. Покупка итальянской недвижимости – это возможность приобщиться к стабильному низковолатильному рынку. Покупка недвижимости в Италии позволяет повысить шансы на получение ВНЖ на другом выбранном основании (работа, обучение, выбранное место жительства, брак, воссоединение семьи, открытие бизнеса и другое).

Особенность итальянского рынка – здесь в некоторых регионах существует программа “купить дом за 1 €”. Программа направлена на восстановление исторически важных зданий силами инвесторов. Для принятия участия необходимо отправить запрос в мэрию. Кроме того, новый владелец обязуется жить в купленном жилье (оформить прописку), не может сдавать объект в аренду и обязан полностью восстановить недвижимость за 3 года с привлечением местных лицензированных компаний.

Чтобы купить недвижимость Италии, необходимо иметь загранпаспорт и итальянский налоговый номер (codice fiscale). Получить его разрешается удаленно, предварительно подав запрос в консульство страны.

Доходность купленной недвижимости будет разниться в зависимости от выбранного типа объекта (коммерция, жилая, гараж) и региона. За 2023 год средняя валовая доходность по стране составила 8,2%.

***

Как видите, каждая страна предлагает свои условия и каждая программа имеет свои особенности. Какая недвижимость необходима именно вам? Все зависит от целей клиента – дополнительный доход, сохранение капитала, “запасной аэродром”, необходимость в месте регистрации в другой стране, личное пользование.

GARANT.IN поможет правильно оформить все документы, проследить за чистотой сделки, оформить покупку во всех необходимых инстанциях, правильно и своевременно оплатить все налоги и сборы. Также мы поможем подать документы на визу/ВНЖ, проверить, собрать и оформить все бумаги. С нами вы не только легко купите желаемый объект, но и без труда получите новый статус в выбранной стране.