Бангкок называют городом бетонных джунглей, уж очень он напоминает футуристичный, донельзя урабнизированный и перенаселенный мегаполис. С эстакадами Skytrain, с сотнями небоскребов, неоновыми вывесками и такой самобытной жизнью у земли.
Я давно хотел пожить в Бангкоке, чтобы изучить город с точки зрения урбанистики, городского планирования и понимания, как город стал таким. Для кого-то он прекрасен и интересен, для кого-то мерзок и отвратителен.
Статья будет необычной структуры - сначала общий обзор города, потом история с пояснениями, почему так вышло. А в третьей я перечислю, что смогла бы перенять Москва от Бангкока.
Трущобы и небоскребы
Бангкок - город контрастов. Я честно не знаю ни одного такого города, где в одном районе, недалеко от метро или скай-трейна были одновременно и трущобы, и небоскребы современных кондо.
И так почти везде - даже в центре.
Что касается небоскребов (это здание свыше 150 метров), то их реально много. Иногда кажется, что весь город состоит из высоток, причем они расположены во всех районах города.
История застройки Бангкока
Закон о кондоминиумах (когда собственники квартир владеют еще и землей) появился в 1978 году, но был не очень востребован - земли было много и жители предпочитали селиться в частных домах.
Многоэтажки были редкостью, а основу центра составляли 3-4 этажные дома вдоль красных линий улиц. Уровень развития экономики Таиланда был низким, земля дешевой, и, как формат жилищного строительства, многоэтажный кондоминиум был почти никому не нужен.
До конца 1980-х в Бангоке было всего несколько десятков кондо и около трех тысяч квартир в них.
В 80-ые годы экономический бум в Юго-Восточной Азии повлек рост строительства кондо. А кризис 1997-го года, ударивший по всей Юго-восточной Азии приостановил их строительство на пару лет.
Восстановление произошло только в 2004, а потом еще раз спад в 2008-2011. Циклы спада и роста становились короче, а жилых небоскребов становилось все больше.
И по сей день в Бангкоке очень много частных домов - от трущоб из листов профнастила и ДСП и до шикарных вилл за трехметровыми заборами. Но все больше даже очень богатых тайцев предпочитают кондо. Земля очень дорогая, а по пробам в офис каждый день не наездишься.
Город контрастов
Так выглядит город по двум причинам. Здесь не было градостроительного плана, как во многих европейских столицах. Город сначала органически рос, а потом все думали что с этим делать. Трущобы менялись на малоэтажки, а потом на кондо и небоскребы.
Специфика рынка жилья
Рынок жилья Бангкока - гипертрофированный московский.
Почти все кондоминиумы строятся в шаговой доступности от станций метро. Здесь их два - наземное и подземное. Веток и станций не так много, как в Москве или Париже, однако они покрывают большую часть города и даже выходят за его пределы. В 20-ти минутах от метро - уже обычные постройки, которые можно назвать почти трущобами.
В Бангкоке нет метро в историческом центре, ближайшая станция - в паре километров. Именно поэтому центр выглядит дешево. Тут много ничем непримечательных улиц, мало инфраструктуры, нет высоких домов, бизнес-центров и прочего. Здесь пока не наступила джентрификация, когда такие районы будут снова востребованы и активно заселяться креативным классом, а вместо трущоб появятся престижные таунхаусы.
Важная особенность - слабый вторичный рынок. Бум новостроек, который у нас случился в 2000-х годах, здесь уже был в самом разгаре и не утихает по сей день. Комндоминиумы строятся все выше, совершеннее, интереснее. Они соревнуются между собой комфортом, архитектурой, инфраструктурой, видами из окна. Прямо как в Москве!
Как и в любом активно развивающемся городе здесь дорожает земля и снижается стоимость старых построек. Здесь нет смысла постоянно ремонтировать здания или делать капремонт 50-летних домов. Проще снести здание и построить новое - высокое, комфортное, современное. Сейчас в Бангкоке тысячи кондоминиумов, а количество квартир в них превышает миллион.
Именно это и происходит в Бангкоке.
Нередки случаи, когда собственники старого кондо сносят старое здание, строят новое, а потом продают в нем квартиры. Стоимость которых значительно превышает стоимость сноса и постройки нового здания на очень дорогой земле.
Этот процесс в Москве получил название реновации. Только всю прибыль от этого мероприятия получает город напополам с застройщиком, а не собственники квартир.
Обычные квартиры
Уроки для Москвы:
1. Первый этаж - под паркинг
Да, в Москве бывает на улице и -30. А в подземном паркинге теплее. Но никто не мешает сделать паркинг наземным на первом этаже и сочетать это стрит-ритейлом. Для средней площади квартиры в 50 метров, под каждой квартирой разместится 4 машины. Это дает этажность в 6 этажей (7 с паркингом), которая будет оптимальной. Это есть во многих жарких странах, есть и в Дубае.
Подземный паркинг - это всегда дорого, и не всегда оптимально для жильцов.
2. Типовое строительство
Мы, испорченные архитектурой брутализма советской эпохи, сейчас не любим типовую архитектуру. И поэтому застройщики стараются сделать каждый ЖК уникальным, индивидуальным, что сказывается на стоимости жилья. И на выбор у нас есть либо странные модные дома с террасами, либо бетонные коробки ПИК в клоунских расцветках.
В Бангкоке, например, IDEO, строит типовые дома. Но это жилые комплексы с коворкингами, бассейнами на крыше, лобби, общими зонами, тренажерными залами, при этом это обычное типовое жилье.
Современное типовое строительство нужно Москве - это позволит снизить стоимость проекта и улучшить комфорт.
3. Низкоэтажная недорогая застройка.
Несмотря на количество небоскребов и высотных кондо, в Бангкоке остается место для низкоэтажного (до 10 этажей) строительства.
Это простые, обыкновенные дома. Здесь плотность квартир и спрос не позволяет иметь в собственности кондо три бассейна, огромные лобби и спортзалы, но дает камерность и размеренность жизни, без ощущения человейника. Мне известно очень мало примеров современного строительства в Москве таких домов, которые бы не становились сразу "премиальными" или "элитными". В Бангоке тут в основном однушки и двушки. Никаких огромных апартов и цены соответствующие.
Что мешает строить такие в Москве? Только жадность.
4. Руфтопы. Эксплуатируемые крыши.
Понятно, что при +30 каждый день проще эксплуатировать крышу. Взгляните - на крыше половины домов бассейны, площадки под навесами, в конце концов просто шезлонги или деревья в кадках.
Это стоит достаточно дешево, при этом в Москве как минимум полгода можно эксплуатировать крыши. У нас есть две причины этого не делать - догадайтесь сами, какие (и это НЕ климат, НЕ деньги). И это печально.
🏙 Полное юридическое сопровождение покупки квартиры от автора блога Дно Мещанства
Тарифы, гарантии и скидки и почему мы называемся "Антириелтор". Команда опытных юристов поможет оформить сделку любой сложности, а автор подберет квартиру вашей мечты.
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Стримы каждые две недели, разборы квартир, розыгрыши призов, общение с автором в прямом эфире и многое другое. Подписывайтесь, будет интересно!
