Я много писал о панельных домах в Москве, и, наверное, покрыл около 80% типовых панелек. Я специально не пишу о хрущевках (их век уже сочтен) и 9-ти этажках - по той причине, что в них нет ничего, что могло бы зацепить покупателя недвидимости в 2021 году.
Но сегодня поговорим о типовых панельках, которые маскируются под "нормальные" дома, вроде #П-46 или #П-30 , однако представляют собой модифицированные хрущевки. Итак, встречайте: серия 1605-АМ
Таких домов очень много в спальных районах, они чуть ли не делят первое место за облик района вместе с п-44. Они типичны для любого округа Москвы, кроме центра. В ЦАО их нет.
Дом можно легко отличить от других 12-ти этажек по вентиляционным продухам над 12-м этажом.
История
Проект этой 12-ти этажки появился в 1965 г. и был основан на серии 1605АМ/5. А это пятиэтажка, типичная хрущевка, которые активно сносят.
Серию строили в третий (самый массовый) период индустриального домостроения вместе с домами серий П-3, П-44 и т. д., то есть с более современными домами. И если новые дома проектировались с нуля и далее по каталогу, то тут продолжали модифицировать хрущевки.
И так выходило, что на одной стороне улицы стоит новая 17-ти этажка по новому проекту, а с другой - хрущевка-переросток. Эти дома, безусловно, более низкого потребительского качества, по сравнению с похожими на них 12-ти этажками серий П- и II-.
Чем же серия плоха? Попробуем разобраться
Планировки
Всего 4 типа квартир.
Однушка
32 метра, некоторые без балконов. Там, где есть лоджия - в комнате еще одно окно, так как квартира угловая. По мне это скорее минус, так как это уменьшение теплоизоляции, и ограничения по расстановке мебели - без двери, окна или лоджии - всего одна стена остается. Но это про торцевые секции - в однушках в середине дома лоджий нет.
Но самый главный минус - 6,5 метровая кухня. Нет, одному человеку еще нормально - двум - только - чай попить. Маленькая кухня - типичный признак хрущевки.
А причина - одна:
Шаг панелей в секции это 2,65 и 3.4 метра. Сравните с 3 и 3.6 метра в П-44 или П-3, или даже 4.2 метра в П-55.
Комнаты - узкие, кухни - микроскопические.
Двушки
Их две разные - одна с маленькой лоджией, другая - с большой.
Обе они имеют такие же маленькие кухни.
Та, которая 45.81 кв. м более привлекательная - обе комнаты попадают на шаг 3.4 метра - за счет этого комнаты хорошей формы, приближенной к квадрату - в большой комнате еще и небольшая лоджия. И если бы не кухня, то квартиру можно было бы еще рекомендовать.
Маленькая двушка с большой лоджией - хуже. Снова огромная комната с лоджией и окном, крохотная узкая комната 10.57 и все та же маленькая кухня.
Обе квартиры маленькие, менее 50 метров и похожи на двушки в новостройках-человейниках, только там это - евродвушки (кухня объединена с одной из комнат). Обе - не распашонки.
Трешки
Здесь один тип, площадь 63 кв. м. Они типичные для всех хрущевок и девятиэтажек - санузлы с кухней с одной стороны от входа, на этой же стороне еще две комнаты. Причем одна из них, смежно-изолированная. Ну и всегда тут делали кладовку и стенку, чтобы сделать две отдельные комнаты. В известной мне квартире там сделали из фанеры еще в советское время закуток, куда поставили два книжных шкафа. И еще одна комната - на другой стороне, узкая, так попадает на 2.65-метровый шаг. И опять же, 62.97 для трешки - ну очень мало.
Ущербность планировки заключается в том, что нет зонирования между общими зонами и спальнями. Если комната у кухни - гостиная, то она небольшая, пусть и квадратная. Опять же будучи в такой квартире в гостях очень часто, там размещаются максимум 6 гостей за столом. Если гостиная - дальняя большая комната, то вторая спальня на проходе, и кухня - далеко.
Перепланировка
В отличие от домов серии II, где маленькая кухня в некоторых домах может быть скомпенсирована сносом стены и организацией кухни-гостиной, здесь сносить и перестраивать особо нечего. Ну зачем делать маленькую гостиную одним помещением с коридором?
В итоге убогость хрущевочных шагов панелей и планировок дополняется ограничениями серий П на снос стен.
#Капремонт
Дома сейчас активно ремонтируют. Отличительной особенностью является в большинстве случаев штукатурка фасада - дополнительно его не утепляют.
Плюсы и минусы:
Начнем с плюсов, они все же есть:
- раздельные санузлы, длина ванны 1,7 метра
- высота потолков 2,64 м
- все комнаты изолированные (трешка легко переделывается)
И все. Больше плюсов нет, а минусов много:
- проектирование по стандартами 60-х годов
- маленькие кухни во всех квартирах
- маленькие площади квартир в принципе
- убогие планировки с узкими комнатами
- при этом отсутствие возможностей перепланировки
- один пассажирский лифт, если лифта два - второй на площадке между 1 и 2-м этажом
А еще:
- один стояк во всех квартирах
- нет проходных подъездов
Вместо итога
Я однозначно не рекомендую покупать квартиру в доме 1605АМ/12 в 2021 году. Здесь нет нормальных квартир. Здесь нет ВООБЩЕ никаких преимуществ перед другими домами. Рядом стоят дома, которые принципиально лучше.
Однушка? II-68-01 или П-44. Вы получите плюсы в виде хорошей площади, лоджии/балкона и нормальной кухни. Недоразумений в виде второго окна в комнате не будет.
Если вы выбираете двушку, присмотрите серию П. Например, П-3 со сбалансированными двушками или П-46 с понятными сценариями.
Трешка? Куча вариантов, особенно в II-68-01(02) или II-68-03 можно придумать интересные варианты с перепланировкой при не очень большой площади. Не нужна кухня-гостиная? П-55 с отличным подходом к зонированию. И это только навскидку.
Напоследок: цена за метр в таких домах должна стоить на 10-20% ниже. То есть, например если в П-44, метр стоит, ну скажем, 200к за метр, то тут - 180к и точка. Я не понимаю, в какой ситуации надо быть, чтобы между трешкой в этом доме за условные 12.2 млн. и трешкой в П-44 за условные 14.5 купить ЭТО.
❇️ Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры, планировкам, ремонту от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Стоимость, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
Другие статьи канала про типовые серии домов:
Самая неудачная брежневка (II-68-02/12к)
В эти советские башни МИД селил иностранцев (II-68)
Советские дома без однушек и с кучей плюсов (II-68-03/12Ю)
Популярная серия для участников Олимпиады-80 (П-3)
Самая массовая панелька в Москве (П-44)
Башни-близнецы - советские многоэтажки с 4-х к. квартирами (П-42 и П-43)
" Чешская" серия-долгожитель с хорошими планировками (П-46)
Типовые дома с огромными квартирами и однушками по 81 кв. м (И-1630 Призма)
Подписывайтесь на канал, ставьте лайк! Укажите в комментариях какие еще серии домов стоит разобрать!