Трудно представить человека, который живёт в городе и не мечтает о жизни в загородном доме. Чистый воздух, просторные комнаты, собственная парковка, мангал круглый год, тишина. Те, кто испытал на себе прелести загородной жизни, не понаслышке знают истинную цену мечте. Качество мечты, в значительной степени, определяют соседи и инфраструктура шаговой доступности. Качество самого дома, уходят на второй план. Известны случаи, как люди продавали шикарные дома, окончательно запутавшись в ребусах поселковой жизни.
Классическая модель
Застройщик проектирует посёлок, размещает в своих рекламных проспектах все прелести инфраструктуры посёлка (коммуникации, спортивные и детские площадки, общий забор и внушительный КПП с охраной). Идёт мощная рекламная компания. Участки с домами или без, раскупаются. Всё запланированное вводится в эксплуатацию. Жители регистрируют права собственности на свои дома с участками. Посёлок наполняется жизнью. Эксплуатацией систем жизнеобеспечения посёлка занимается Застройщик или созданная им управляющая компания. Всех это устраивает на первых порах, пока инфраструктура новая, на её содержание не требуется много средств, управляющая компания находится в зоне высокой рентабельности, устанавливая тарифы на рыночном уровне.
Через время, жители посёлка замечают, что мусор вывозят уже не так часто, аварии ликвидируют не так оперативно, детские и спортивные площадки поизносились, снег не убирается, а тарифы существенно подросли и транспорт неплательщиков не пропускают через КПП. Терпение заканчивается, жители проводят юридический аудит посёлка и узнают, что:
- вся инфраструктура жизнеобеспечения находится в собственности коммерческой компании, которая принимает решение, какую цену установить жителям посёлка, какие объекты инфраструктуры не строить, а какие заменить;
- жители не могут сменить управляющую компанию, поскольку не являются собственниками инфраструктуры;
- качество жизни в посёлке существенно снижается (перебои с электричеством, мусор, сугробы, площадки перепродаются под застройку домов или магазинов…);
- у жителей возникает устойчивое чувство, что их жестко обманули.
Причина очевидна – жители искусственно отделены от управления системами жизнеобеспечения и инфраструктурными объектами посёлка (не участвуют в процессе выбора эксплуатирующей организации, не имеют права её развивать и модернизировать).
Возникают вопросы:
Насколько справедливо такое положение вещей?
Насколько законно такое положение вещей?
Несправедливо и незаконно!
В первую очередь, следует определиться с нормативной базой, так или иначе применяемой к отношениям, связанным со строительством коттеджных посёлков.
Статья 218 Гражданского кодекса РФ устанавливает собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В рассматриваемой ситуации, это объекты общей инфраструктуры посёлка, созданные за счёт жителей посёлка.
Статья 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" устанавливает, что объект инвестиционной (инфраструктура посёлка) деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект, с учетом распределения долей, предусмотренного таким договором.
Статья 6 Федерального закона № 39-ФЗ также устанавливает, что права владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и их результатами возникает у Инвестора (в рассматриваемой ситуации – собственник жилого дома, заключивший договор с заказчиком /застройщиком).
В том случае, если коттеджный посёлок представляет собой территории садоводства или огородничества, то жители могут обратиться к регулированию, установленному Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В этом случае, статья 25 Закона устанавливает, что имущество общего пользования (объекты общей инфраструктуры), расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу рассматриваемого закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ввел в гражданский оборот такое понятие как «малоэтажный жилой комплекс». С этого момента, можно констатировать устранение правовой неопределённости в отношении объектов общей инфраструктуры коттеджных посёлков, создаваемых для постоянного проживания.
Так, малоэтажный жилой комплекс включает в себя совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество. Вместе с тем, в законе № 214-ФЗ раскрывается содержание такого понятия, как общее имущество малоэтажного жилого комплекса. В его состав входят земельные участки, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов (статья 4 Закона). При этом, право общей долевой собственности на такое имущество возникает у участников долевого строительства (статья 23.6.).
Применение по аналогии норм Жилищного кодекса РФ, касающихся статуса общего имущества многоквартирных домов, представляется бесперспективным, в свете выводов Постановления Конституционного суда РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 федерального закона "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова».
Стратегическая модель защиты собственника коттеджного посёлка от Застройщика
Вся инфраструктура посёлка принадлежит собственникам индивидуальных жилых домов в коттеджном посёлке, с момента её ввода в эксплуатацию. Однако, ввиду неправомерных действий застройщика, такое право оформлено на группу компаний Застройщика. Задача – право собственности на объекты инфраструктуры оформить на собственников. Далее, собственники выбирают управляющую компанию и своими решениями утверждают все тарифы на эксплуатацию, решают перспективы развития инфраструктурных факторов своего посёлка.
Тактическая модель защиты собственника коттеджного посёлка от Застройщика
Все собственники индивидуальных жилых домов в коттеджном посёлке должны познакомиться и принять консолидированное решение о возврате прав собственности на всю инфраструктуру своего посёлка. Для решения данной стратегической задачи, собственникам придётся принимать большое количество решений, которые не могут понравится всем. Кроме того, при ведении любых переговоров, хоть с Застройщиком, хоть с органами исполнительной власти, хоть с ресурсоснабжающими организациями, так и с новой управляющей компанией, собственники должны стать право субъектными. Другими словами, у собственников должен быть легитимный представитель, который может подписать от лица всех собственником документы, которые будут порождать юридические последствия.
Данная задача решается регистрацией ТСН или СНТ (зависит от исходных данных конкретного посёлка). Идеальный вариант, если 100% собственников вступят в него. Но на практике, несколько домов в подобных посёлках принадлежит аффилированным с Застройщиком лицам. Это не критично. Даже если вступят, то кворум будет у собственников, нацеленных на восстановление ситуации. Выбирается правление, как правило это инициативная группа, которая приняла решение восстановить статус-кво. Правление из своего состава выбирает председателя, который уже в силу учредительных документов действует от лица всех собственников без доверенности. Безусловно, основные стратегические решения оформляются соответствующими протоколами, которые на ответственных мероприятиях, председатель предъявляет к обозрению.
Следующих шаг, это юридический аудит состояния отношений собственности и землепользования в посёлке. Собираются все доступные землеустроительные документы, все договоры, заключенные собственниками с Застройщиком, все возможные производные документы, рекламные брошюры и буклеты, скриншоты официальных сайтов Застройщика, вся официальная и не официальная переписка, свидетели и т.п. Цель – сбор доказательств о фактах хозяйственной жизни посёлка, которые позволят произвести юридическую квалификацию состоявшихся в действительности отношений между застройщиком и собственниками. Одновременно, изучается вся структура холдинга Застройщика и ведётся реестр всех аффилированных ему лиц.
Далее, проводится анализ собранной доказательственной базы и информации, из которых можно сделать вывод о целесообразности вступления в переговоры с представителями Застройщика, в целях внесудебного порядка урегулирования спорной ситуации.
Когда это может быть особо целесообразно?
Тогда, когда из имеющихся документов следует однозначно, что вся инфраструктура посёлка создана за счёт средств собственников, а компания-собственник инфраструктуры посёлка создана только для одной цели – номинального удержания чужой собственности. В ряде случаев, можно выявить признаки таких преступлений как присвоение и мошенничество. Тогда, переговоры могут получить конструктивный потенциал развития. Владение стратегическим пониманием предмета, позволяет достигать качественных результатов именно на переговорной фазе, поскольку требования собственников выглядят предельно логично и не агресивно.
Судебный порядок
Судебный порядок не предсказуем. Начиная с политики органов местного самоуправления, качества имеющейся доказательственной базы и заканчивая факторами неформальных отношений застройщика с судебными составами на конкретной территории, что обусловлено большим количеством разрешения споров, в которых Застройщик объективно был прав и сформировал качественную репвутацию. Вместе с тем, требование о признании за ТСН или СНТ права собственности на объекты общей инфраструктуры, это последняя линия защиты собственников.
Альтернативные пути получения контроля над инфраструктурой посёлка
Речь идёт о классической банкротной технике. Формируются права требования к компании-держателю интересующей собственников инфраструктуры (выявляются или приобретаются). Далее, инициируется дело о банкротстве, в рамках которого реализуется выкуп имущества на торгах, по минимальной стоимости.
Любой итог должен быть финализирован подписанием договора на управление инфраструктурой посёлка или на эксплуатацию отдельных инженерных систем. При этом, вопрос ценообразования утверждается уже собственниками посёлка.
