Одна из наиболее наболевших тем, с которой клиенты обращаются в последние годы – это неправомерные действия застройщиков в отношении дольщиков в рамках договора участия в долевом строительстве.
Основные проблемы, которые возникают у граждан с застройщиками: не вовремя сданный объект строительства либо не устранение (несвоевременное устранение) застройщиком недостатков, выявленных дольщиком при приёме объекта.
В данной статье мы подробно разберём, как гражданину самостоятельно взыскать с застройщика установленную законом неустойку в досудебном порядке.
В конце статьи размещён используемый мною в работе образец требования к застройщику об уплате неустойки.
Закон гласит, что застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку в следующих случаях:
1. Застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав предварительно с дольщиком изменения сроков сдачи.
2. Застройщик нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков или дефектов объекта строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока, который составляет - не менее 5 лет.
Исключением является гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта строительства – не менее 3 лет.
Итак, для предъявления своих требований застройщику Вам необходимо рассчитать размер неустойки.
Неустойка за нарушение срока передачи застройщиком объекта строительства
Размер неустойки = цена договора x 2 x количество дней просрочки x 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства.
Почему цену договора умножаем на два?
Согласно закону, если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере!
Пример расчёта неустойки.
Цена договора – 12 000 000 руб.
Период просрочки передачи объекта строительства: 26.01.2024 – 19.02.2024
Количество дней просрочки передачи объекта строительства - 25 дней
Ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства - 16%
Размер неустойки = 320 000 руб. (12 000 000 × 25 × 2 × 1/300 × 16%).
Неустойка за нарушение срока устранения недостатков
Размер неустойки = стоимость расходов на устранение недостатков x 1 % x количество дней просрочки.
Пример расчёта неустойки.
Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков - 300 000 руб.
Количество дней просрочки срока устранения недостатков - 30 дней.
Размер неустойки = 90 000 руб. (300 000 руб. x 1% x 30).
Внимание!
В случае, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания объекта строительства непригодным для проживания, то размер неустойки рассчитывается несколько иначе:
размер неустойки = стоимость объекта строительства x 1% х количество дней просрочки.
Внимание!
Особый порядок расчёта неустойки при нарушении на срок, не превышающий 30 месяцев, предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для отнесения их к уникальным объектам.
В этом случае застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора. Данное положение применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 15.08.2023.
Что дальше?
После того, как Вы рассчитали размер своих требований к застройщику, самое время "обрадовать" его досудебной претензией либо исковым заявлением.
В данном случае досудебный порядок урегулирования спора не является для гражданина обязательным, если только он не прописан в договоре, однако, мой совет, всё же начать именно с направления досудебной претензии.
Возможно, для мирного урегулирования спора застройщику будет достаточно Вашего требования о выплате неустойки, и в этом случае Вы сэкономите деньги на оплату госпошлины, оплату доверенности нотариусу, на услуги юриста, а главное, не оставите уйму времени и нервов в суде.
Алгоритм досудебного урегулирования прост: составляем требование - приобщаем документы - направляем требование.
Главное, всё сделать правильно!
Требование застройщику о выплате неустойки по договору участия в долевом строительстве составляется в письменной форме и передаётся лично в офисе застройщика, где Вы просите поставить отметку о принятии на копии требования, или направляется через почту России ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения.
В требовании необходимо указать обстоятельства, на которых Вы основываете свою позицию, размер рассчитанной Вами неустойки, а также срок, который Вы устанавливаете застройщику для перечисления неустойки на указанный Вами расчётный счёт.
Вместе с требованием застройщику необходимо направить:
- копию договора участия в долевом строительстве,
- копию платёжного документа, подтверждающего выполнение Вами финансовых обязательств по договору участия в долевом строительстве,
- иные документы, подтверждающие обстоятельства, на основе которых Вы выдвигаете свои требования.
Если в течение указанного Вами в требовании срока, обычно 10 дней, денежные средства не поступили на указанный Вами счёт, необходимо начать процедуру взыскание неустойки в судебном порядке.
О том, как взыскать неустойку с застройщика в судебном порядке, Вы можете ознакомиться в следующей моей статье, посвящённой данной теме – «Как взыскать неустойку с застройщика через суд».
Советы практикующего юриста:
1. Всегда очень внимательно и очень скептически подходите к подписанию любых документов, которые Вам даёт застройщик. Особенно дополнительные соглашения и акты, и особенно если сроки сдачи застройщиком объекта строительства подходят к концу или уже прошли.
Всегда интересуйтесь, что это за документ, о чём он, где в договоре или в законе сказано, что Вы обязаны его подписывать. Лучше перед подписанием проконсультируйтесь с юристом.
Помните золотое правило "Что написано пером, того не вырубишь топором". В суде потом нельзя будет апеллировать такими понятиями, как "я не знал", "мне подсунули", "меня обманули", "загипнотизировали" и т.д.
2. Отдавая своё требование в офисе застройщика, настоятельно попросите должностное лицо указать на копии требования разборчиво: "Принято для рассмотрения", свою должность, Ф.И.О., дату, подпись, печать (штамп) организации.
3. Если Вас работники застройщика душевно просят подписать Акт о приёме объекта строительства, убеждая, что все недостатки (дефекты) будут устранены в ближайшее время, не соглашайтесь. Очень вежливо попросите составить в двух экземплярах документ с перечнем всех выявленных недостатков (дефектов) и указанием срока их устранения.
4. Помимо неустойки, застройщик несёт обязанность возместить в полном объёме причинённые гражданину-дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона № 214-ФЗ; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 № 18-КГ17-239).
О сумме причиненных убытков можно также указать в требовании к застройщику.
5. Необходимо помнить, что застройщик освобождается от уплаты неустойки, если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору.
Образец требования о выплате неустойки по договору участия в долевом строительстве
ООО «Застройщик Столицы»
Юридический адрес: 123007, г. Москва,
ул. __________, дом 1, пом. III, офис 70
ОГРН: 1187746919689, ИНН: 7714434616
от участника долевого строительства:
Фамилия Имя Отчество, 01.01.1996 г.р.,
паспорт 45 00 111111 выдан Отделом УФМС
России по г. Москве по району ____________
01.01.2010, код подразделения 770-000,
Адрес регистрации: 125438, г. Москва,
ул. _______________, д. ____, кв. _____
Тел.: +7 (926) __________, e-mail: _____
Требование о выплате неустойки по договору участия в долевом строительстве
ООО «Застройщик Столицы», (далее - Застройщик) и участником долевого строительства: Фамилия Имя Отчество (далее - Участник) подписан договор участия в долевом строительстве № ____ от 01.01.2022, зарегистрированный в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве 01.01.2022, номер регистрации: __________________ (далее - Договор).
Договор заключён в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).
Объектом долевого строительства по Договору является квартира, состоящая из 2 (двух) комнат на 6 (шестом) этаже жилого дома по строительному адресу: ________________, условный номер ________ (далее - Объект).
Цена Договора составляет ______ (_________) рублей, которую Участник уплатил своевременно и в полном объёме согласно п. __ Договора, что подтверждается _________.
Согласно пункту ___ Договора передача Объекта Застройщиком Участнику осуществляется по акту приёма-передачи не позднее 02.02.2023, при условии надлежащего исполнения Участником обязательств по Договору в полном объёме. В случае, если передача Объекта Участнику не может быть осуществлена в предусмотренный Договором срок, Застройщик обязан в установленном порядке направить Участнику предложение об изменении срока передачи Объекта по Договору путём подписания и государственной регистрации Сторонами Дополнительного соглашения к Договору.
Согласно пункта ___ Договора и ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в установленный Застройщиком срок, Застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику соответствующую информацию.
Однако в нарушение условий пунктов _____ Договора Застройщик не направил Участнику за 2 месяца до истечения, указанного в п. ___ Договора срока информацию о том, что передача Объекта Участнику не может быть осуществлена в предусмотренный Договором срок и не направил предложение об изменении срока передачи Объекта.
Согласно пункта __ Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору Сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой Стороне предусмотренные Договором и действующим законодательством неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объёме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно пункта __ Договора в случае нарушения Застройщиком предусмотренного Договором срока передачи Участнику Объекта, Участник вправе требовать уплату неустойки (пени) в размере, установленном Федеральным законом № 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Согласно ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, Участник со своей стороны выполнил все, предусмотренные Договором условия, а Объект до настоящего времени Участнику Застройщиком не передан. Для подписания Акта приёма-передачи Объекта Участник приглашён Застройщиком на 01.01.2023.
Согласно пунктов ___ Договора и ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, Участник произвели расчёт неустойки, которая составила _____ (__________) руб.
Расчёт неустойки:
Стоимость:
Период:
Итого дней просрочки:
Ставка ЦБ РФ:
Формула расчета:
Сумма неустойки:
На основании вышеизложенного и руководствуясь пунктами ____ Договора участия в долевом строительстве № ______ от 01.01.2022, п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», требую:
в срок до ________ уплатить неустойку в размере ________ (_______) руб. по следующим реквизитам:
Получатель: Фамилия Имя Отчество
ИНН получателя: 770123456789
Банк получателя: АО «__________» г. Москва
счёт получателя: _________________
БИК: ___________
корреспондентский счет: ______________
ИНН банка: ___________
КПП банка: ___________
В случае неудовлетворения данного требования Участник будет вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов, согласно п. ___ Договора.
Кроме этого, в соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Участник долевого строительства: ________________________ Фамилия И.О.
Надеюсь, что данная статья была для Вас полезной.
В том случае, если у Вас возникнут затруднения при составлении требования застройщику, Вы можете обратиться ко мне за юридической помощью по электронной почте или телефонам, указанным на странице профиля.
Другие статьи автора, которые могут Вас заинтересовать:
Как правильно давать деньги в долг знакомым
Как самостоятельно взыскать долг по расписке
Как самостоятельно отменить судебный приказ
Поворот исполнения судебного приказа своими руками
Куда и как правильно предъявить исполнительный лист
Как выгодно вернуть абонемент фитнес-клубу